自2018年复苏以来，希腊楼市已经连续上涨了7年，其中2022-2023年涨幅较快（年涨13%-14%）。

最近两年（2024-2025）增速明显放缓，回归到更健康的区间。大致来看：

· 全国城市住宅年均涨幅：7%–9%

· 雅典核心区：6%–8%

· 塞萨洛尼基：9%–10%

可以说，目前市场没有明显的泡沫，也没有大跌风险，处于稳步上行的通道中。

希腊房价涨幅数据（2018年-2024年）

希腊 GDP 连续多年稳健增长（2025–2026 预计 2% 左右），信用评级上调，财政健康度提升。

经济稳了，大家的信心和住房需求也就跟着稳了。

2024 年入境游客增长 12.8%，旅游收入创新高。

旅游业直接带动了长租和短租需求，核心地段的出租率保持高位，现金流比较稳定。

之前危机时期很多项目停了，新房许可数量大幅下降。这几年需求持续回升，但新房供给恢复得很慢，供需缺口依然存在，也就支撑了房价和租金。

希腊的购房类居留政策（常说的“黄金签证”）吸引了一部分全球资金，加上希腊房价相比西欧主流国家仍然偏低，国际买家在雅典、岛屿等核心区域的占比超过了30%，个别区域甚至达到70%。

雅典、塞萨洛尼基、热门岛屿：需求强、流动性好、涨幅稳。

非核心区域：涨幅弱、转手慢、出租也相对难。

雅典租金自2019年以来累计上涨超过50%，2025年增速有所回落，但供不应求的局面没有根本改变。

如果对比一下，国内住宅的租金回报率普遍在2%左右，而希腊不少住宅可以达到4%–6%以上。

这背后的逻辑不太一样：国内房产市场长期更看重资产升值，而希腊目前房价相对于租金来说，还处在一个现金流价值比较明显的阶段。

比如雅典核心区的最低购房投资门槛已经上调到80万欧元；短租的监管也在加强，商改住类项目不允许做Airbnb。

整体上，市场正在从“野蛮生长”转向更规范的阶段。

随着欧央行降息，希腊的房贷利率也有所回落，本地刚需在慢慢恢复，不过目前市场上还是现金买家占多数。

• 利率仍偏高：融资成本对本地购买力还有一定压制

• 政策不确定性：购房类居留政策未来可能进一步收紧

• 区域错配风险：买错地段，可能面临难出租、难转手

• 租赁监管趋严：租金管控、短租限制可能影响回报

整体来看，希腊房地产目前处于成熟上行周期的中间阶段：

希腊房地产现在处于成熟上行周期中段：

✅ 价格已修复，但无泡沫

✅ 供需偏紧，上涨基础仍在

✅ 外资、旅游、城市更新提供更多支撑

✅ 从 “炒涨” 转向精选价值、长期持有

市场已经不适合“闭眼买入”，需要更理性地精选标的、着眼长期持有。不过从资产配置角度看，在欧洲范围内希腊仍然算是一个不错的窗口期。

• 不太建议抱着“抄底”的心态入场，更值得关注的是精选地段、选择合规的项目

• 优先考虑那些有真实租赁需求的核心区域

• 优先合规商改住等稳健型标的

• 做好长期持有、赚取租金和稳健升值的准备，而不是赌短期大涨

政策讲完了，关于这片土地的语言和文化，如果你想听点更接地气的——推荐关注我们的伙伴：

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他在希腊生活多年，讲最地道的希腊语，也分享最真实的日常。