4月市场报告|住宅成交27万方外围降价新规加支撑盘面

本月核心观点

4月供应22.02万方、成交27.46万方，环比跌6%、同比涨4%，外围低密现房降价促销、新规加推盘、书包盘提佣支撑市场

下月预判

5月上旬值小长假，房企营销与加推积极，新房市场预计呈现量涨价稳。二手房挂牌量延续高位，成交预计量价持稳。

数据看板

本月土地市场表现？

供应：本月主城金泰国际三期商业零星整合用地及金碧广场旁商业用地供应

成交：本月无土地成交

本月新房市场特征？

商品住宅供求市场

14个项目供应22万方，成交量跌价稳，主力为外围低密现房和新规加推盘带动

商品住宅存量

狭义存量424万方，去化周期16个月，有效供应为811万方，集中前卫-螺蛳湾板块

本月住宅狭义库存为424万方，较上月降约5万方；去化周期约16个月，较周边省会城市平均去化周期缩短约7-13个月。

截止4月潜在有效供应为811万方，去化周期31个月；高存量板块中螺蛳湾库存高达163万方，前卫板块库存76万方，马街西、斗南板块约53万方，未来高端产品供应缩圈至前卫竞争，刚需产品分化至西市区、南市区边缘以及呈贡竞争。

商品住宅榜单

住宅/高层榜首仍为邦泰观云，第二为筑友双河湾，洋房榜首长粼天境、别墅俊发海东俊园

住宅榜单前二和高层榜单排名基本一致，其中邦泰观云持续热销以2.112亿占据第一，筑友双河湾以学区优势热销以1.12亿元位居第二，第三种住宅榜为工抵项目上榜，而高层第三为龙湖天境加推后集中备案1.05亿元位居第三，其他上榜项目中龙湖峯萃、时代央著顺销持续热销带动上榜。 p其他榜单中长粼天境洋房以0.74亿元位居洋房榜首，其次为中通联大书山和悦览晴川分别备案0.51亿和0.39亿位居榜二/三。别墅榜单俊发海东俊园工抵备案0.96亿元位居别墅榜首，其次滇池one和子君山麓城位居二、三。

（高层、洋房、别墅销售金额TOP10项目表略）

客群情况

刚改、书包房促销带动主城80后教育置业、地州外省9095后首置成交占比提升

产品结构：本月120-140㎡市占降3%、140-160㎡市占提升3%，其余面积变化在1%以内。140-160㎡市占提升主要为长麟天境降价、悦九章加推带动。

客户特征：客户来源变化较小，主城市占提升1%、郊县降1%，地州占比近半稳定。年龄与来源上看，本月主要是昆明本地80后市占提升6%，90后外省客户市占提升3%、地州95后提升4%，本地改善和外地刚需首置占比小幅上升，与项目加推促销有关本月邦泰映悦、滇池晴翠、龙湖天境、大华星曜等多个刚改盘加推、叠加部分书包房降价促销，带动首置与教育置业占比提升。