这不是短期刺激，是建筑行业未来五年甚至十年的确定性市场。

5月15日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。此次会议审议通过《城市更新“十五五”规划》。这是我国首个国家层面专门针对城市更新制定的发展规划。

城市更新不再是地方试点，而是全国性的硬任务。

未来五年至少完成投资15万亿元，市场总容量约20万亿元。

这意味着城市更新将正式接替房地产增量开发，成为城市建设和投资的主赛道。

规划给出了明确的数字。

地下管网方面，建设改造燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，合计约77万公里，同步推进智慧化改造，也就是加装传感器和监测系统。

居住改善方面，改造城镇危旧房约50万套（间），改造老旧小区约11.5万个。

老旧街区厂区方面，更新改造约1500个。

业内测算，“十五五”期间城市更新至少完成投资15万亿元，平均每年3到4万亿元。

三类项目特点不同。地下管网改造任务量最大、资金最可靠，77万公里对应直接投资约4万亿元，主要来自国债和专项债。

老旧小区和危旧房改造面广但模式复杂，D级危房拆除重建，C级加固改建，单体小、数量多，适合中小施工企业。

老旧街区厂区改造约1500个，要求市场化盘活，对运营能力要求高，接项目前需调查业主实力。

企业可根据自身资质选择切入方向。

随着“十五五”规划的正式落地，中国城市建设的主旋律正发生历史性转向。如果说过去二十年是“大拆大建”的新建时代，那么未来五年，“城市更新”将成为建筑行业最确定、最庞大的增量来源。

这不再是未来的设想，而是写进规划、注入资金、正在全国694个城市全面铺开的现实。本文将深度拆解“十五五”城市更新的重点任务、市场规模、底层逻辑以及企业如何在这场存量战役中分得一杯羹。

一、 核心任务与体量：15万亿的大蛋糕怎么分？

“十五五”规划给出了明确的量化目标，这不仅是任务书，更是给市场的定心丸。整体测算，期内全国城市更新总投资将不低于15万亿元，年均稳定在3-4万亿元。这个体量，足以对冲房地产投资下滑带来的冲击。

三大类重点任务各有侧重，特点鲜明：

第一类：地下管网系统大升级（任务最重，资金最稳）这是本轮更新的“里子工程”，也是确定性最强的板块。具体目标包括：

• 燃气管网：约20万公里

• 排水管网：约17.5万公里

• 供水管网：约17.5万公里

• 污水管网：约10万公里

• 供热管网：约12万公里合计改造约77万公里，并同步推进智慧化（加装传感器、监测系统）。

资金测算：这部分直接投资约4万亿元，主要资金来源是超长期特别国债和地方政府专项债，资金保障等级最高，回款风险相对较低。

第二类：居住环境改善（面最广，模式最复杂）

• 城镇危旧房：改造约50万套（间）

• 老旧小区：改造约11.5万个这里需注意分类施策：D级危房（最严重）需拆除重建，C级危房则可加固改建。项目单体小、数量多、分布散，非常考验施工企业的精细化管理能力和协调能力，特别适合灵活的中小型施工企业参与。

第三类：老旧街区与厂区活化（要求最高，潜力最大）

• 更新改造约1500个这类项目不再是简单的“修修补补”，而是要求市场化盘活。比如老厂房变文创园、老街区变商业地标。这对企业的策划、招商、运营能力提出了极高要求。接此类项目前，务必要调查清楚业主（通常是地方平台公司）的资金实力和产业导入能力，避免陷入“改完就空置”的窘境。

二、 为什么说城市更新是“最确定”的增量？

对比其他主要板块，答案一目了然：

• 房地产市场：从2021年接近15万亿的投资高峰，预计到2026年将腰斩至7万亿级别。这是确定性的大幅萎缩。

• 基建投资：增速稳定在4%-5%，但受地方债务严控，大规模上新项目受限，增长空间有限。

• 制造业投资：主要拉动工业厂房建设，对整体建筑工程的辐射带动作用有限。

唯有城市更新，正处于明确的上升通道。这种确定性来自三个“硬条件”：

1. 巨大的存量基数：全国城镇存量住房超4亿套，其中2000年前建成的占36%以上；地下管网总里程超500万公里，大量管道已超期服役。改造不是“要不要”的问题，而是“什么时候改”的刚需。

2. 完整的政策闭环：从国常会通过规划，到中办国办发文，再到住建部部署全国体检，形成了一个从中央到地方、从规划到项目的闭环制度，不会朝令夕改。

3. 多元化的资金入场：中央财政补助、超长期特别国债、地方专项债、政策性银行贷款、REITs、社会资本已全面入场。仅2026年一季度，城市更新专项债就发行近1200亿元，同比增长7%。资金活水充足。

三、 行业巨变：694城“强制体检”，项目来源透明化

住建部已明确要求：全国694个地级及以上城市和县级市，今年起全面开展城市体检，实现住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，原则是 “先体检后更新，无体检不更新”。

这是前所未有的变革，其本质是将项目来源从“人说了算”变为“数据说了算”。

• 体检报告 = 项目底账：过去，哪里要改、改什么，很大程度上取决于领导的判断或开发商意愿，信息不透明。现在，体检报告会清晰列出：“某小区燃气管线老化率72%”、“某路段排水管网覆盖率低于标准20%”、“某街道养老设施缺口5处、停车位缺口800个”。

• 信息公平化：问题清单就是未来的项目库。这意味着，项目信息对所有企业公开了。过去依靠关系垄断信息的大企业优势被削弱，中小企业只要肯花时间研究公开的体检报告，就能获得与巨头同等的市场情报。这大大降低了新企业进入陌生城市的门槛。

四、 施工企业的实战策略：如何抓住这波机会？

面对这个透明化、数据驱动的市场，企业不能再靠“等、靠、要”，而应主动出击，建立系统化的打法。

策略一：建立“体检报告跟踪”机制

• 时间节点：记住，上半年是各地集中体检期，下半年发布报告和问题清单，随后编制下一年度项目计划。

• 行动：安排市场人员定期登录目标城市住建局官网，第一时间下载体检报告。不要等招标公告，那时已经慢了。

策略二：从报告中“读”出商机拿到报告，重点看四个维度的问题清单：

• 管网类：看到“某区排水管网覆盖率低于标准15个百分点”，就意味着未来2-3年该区域有管网改造大单。

• 居住类：看到“某街道15年以上房龄住宅占比超60%”，就意味着老旧小区改造、加装电梯的需求将集中爆发。

• 专项体检：特别留意燃气、消防等专项体检通知。如果某市被列为燃气安全重点整治地区，随之而来的必然是集中上马的管网改造项目，且资金保障力度极大。

策略三：向前一步，介入“体检”环节城市体检通常由规划设计院、高校等第三方机构实施。企业应主动与这些机构建立联系，提供施工经验、材料造价等数据支持。这样做的好处是：项目还在孵化阶段，你的技术方案和成本优势就已经被植入其中。到了招标阶段，优势是天然的。

策略四：根据资质，精准定位

• 大型国企：主攻地下管网、片区统筹等大体量、资金密集的项目。

• 中小民营企业：聚焦老旧小区改造、危旧房加固、加装电梯、社区微更新等“小、散、杂”的项目，利用灵活性和成本控制能力，走“蚂蚁啃骨头”的路线。

• 有运营能力的企业：重点关注老旧街区、厂区改造项目，从单纯的施工方转型为“投资-改造-运营”一体化服务商。

结语

城市更新的大幕已经拉开，舞台、剧本、资金都已就位。

对于工程企业而言，未来五年的项目来源是清晰、透明、可预期的。不再需要赌政策会不会变，也不再需要完全依赖关系找项目。

活儿从哪里来，钱从哪里出——答案就在每个城市住建局网站上的那份体检报告里。

企业要做的，就是把信息用好，把方案做细，把成本管住，踏实投标，认真干活。在这片15万亿的蓝海里，最终胜出的，一定是那些既能读懂政策，又能低头把活干好的实干者。

素材来源：新闻联播、住建部、建筑时报等

通知：各级政府、养生度假、健康管理、社区养老、医疗照护、文旅度假、田园康养、大健康、投资机构等重点关注！

时间：2026年9月13日-20日

地点：法国&瑞士

参会人员：政府人员、疗愈度假及相关企业董事长、高管

活动概要：围绕沉浸式文旅、高端医疗、新商业运营、温泉度假等标杆项目进行研讨交流，通过考察、游学、在途培训、私董会等深入圈层资源，与行业专家一对一解决项目问题，推动资源联接。

报名电话：15718870746 张老师

2026年9月13日-20日，汗马研习社企业家将举行欧洲康养·文旅标杆项目研学考察，深度考察PVCP巴黎自然村以及水乐园、法国枫丹白露（枫丹白露宫）、布尔日葡萄酒产区（朗格卢瓦酒庄）、薇姿温泉小镇以及健康管理中心（五星级酒店）、吉尼利尔医疗集团、NESCENCE（尼尚希）抗衰中心、瑞士米兰朵康养酒店、雷曼纳健康医疗中心、法国依云小镇以及其健康管理中心等。围绕沉浸式文旅、高端医疗、新商业运营、温泉度假等标杆项目进行研讨交流，通过考察、游学、在途培训、私董会等深入圈层资源，与行业专家一对一解决项目问题，推动资源联接。

分享嘉宾

研学行程

DAY 

1

9月13日

【上午】中国-巴黎 

（ 首都T3—戴高乐T1  13：30-18：15 ）

【下午】巴黎，欢迎晚宴

DAY

2

9月14日

【全天】考察 游览 PVCP自然村、PVCP 水乐园

分享嘉宾：  克莱门汀·哈曼  

PVCP旗下巴黎自然村项目市场部经理

DAY

3

9月15日

【上午】文化体验：法国枫丹白露、布尔日葡萄酒产区

【下午】薇姿温泉小镇

分享嘉宾：菲利普·马涅   

薇姿集团-前薇姿水疗国际运营总监

DAY

4

9月16日

【全天】参观考察薇姿温泉健康管理中心（五星级酒店）并深度体验薇姿健康管理中心

DAY

5

9月17日

【全天】考察 吉尼利尔医疗集团、NESCENCE（尼尚希）抗衰中心

分享嘉宾：

斯坦利·奥迪埃    吉尼列尔总经理

伊娃·菲尔米尼亚克  尼尚希诊所运营经理

DAY

6

9月18日

【上午】考察瑞士米兰朵康养酒店、雷曼纳健康医疗中心

分享嘉宾：吉纳维芙·德·罗兰  

雷曼纳抗衰中心首席执行官

【下午】考察游览法国依云小镇

DAY

7

9月19日

【全天】深度体验法国依云健康管理中心

分享嘉宾：弗朗索瓦·杜萨尔    

依云度假村副总经理兼酒店部总经理

DAY

8

9月20日

【上午】文化体验：日内瓦城市游览

【下午】返程

考察项目

01

PVCP巴黎自然村

考察亮点：

1.国际著名旅游地产集团PVCP，欧洲旅游地产开发和管理领军集团。

2.旅游地产项目具备完善的配套设施和酒店式管理特色，一般由开发商统一管理，确保租金收益的保障。

3.巴黎自然村庄项目融合了可持续发展、生态旅游和农耕体验。

02

PVCP 水乐园

考察亮点：

1.由欧洲度假地产龙头 PVCP 集团与欧洲迪士尼联合开发，坐落于巴黎大区马恩河谷省，紧邻巴黎迪士尼乐园，是法国国家利益工程与欧洲顶级可持续水乐园的代表。

2.水乐园依托度假村整体生态布局，联动互动农场、瑰丽花园、传奇森林等配套，构建“水上游乐+生态休闲+亲子互动”的一站式度假体系。

03

法国枫丹白露

考察亮点：

1.是法国历史、艺术与自然景观融合最具代表性的地区之一。

2.拥有世界闻名的枫丹白露宫，它超过八百年的历史，是法国规模最大、保存最完整的皇家宫殿之一，也被联合国列为世界文化遗产。

3.将法国皇家文化、自然森林景观以及艺术传统完美融合在一起，最能代表“法兰西气质”的地区之一。

04

布尔日葡萄酒产区

考察亮点：

1.这里拥有悠久的葡萄种植历史、典型的卢瓦尔河谷风土，近年来备受国际酒评界与高级餐厅的关注。

2.没有过度商业化的喧闹，真实的酒农文化及国际认可的精品葡萄酒，爱酒人士把这里视为“值得深入探索的隐藏宝石”。

3.参观游览“充满激情的家族葡萄种植酒庄”——朗格卢瓦酒庄。

05

薇姿温泉小镇

考察亮点：

1.薇姿是著名温泉疗养地，有15个温泉源头，水富含多种矿物质和微量元素。其中卢卡斯温泉水矿物质含量极高，被用于薇姿化妆品；塞莱斯廷斯温泉水可日常饮用且有瓶装销售。

2.薇姿温泉被推荐用于治疗消化系统和代谢性疾病，能调节人体酸碱平衡、促进消化，调节肝脏和胰腺功能、补充皮肤水分。富含的锂等成分还有舒缓放松、抗炎镇静功效。

3.拥有两千年的水疗传承留下传统技艺印记，凭借三处温泉疗养胜地和维希塞莱斯廷斯水疗酒店，成为健身健康之都，被誉为“温泉之城女王”。

06

薇姿温泉健康管理中心

（五星级酒店)

考察亮点：

1.属于法国 COMPAGNIE DE VICHY 集团，是欧洲最大的温泉酒店之一，亦是全球唯一设有薇姿实验室的五星级温泉康养酒店。

2.以 “医疗级温泉 + 高端康养 + 定制美疗” 为核心，融合住宿、水疗、医疗、抗衰、排毒等功能，打造一站式全龄健康管理目的地。

3.独创薇姿健康SPA 疗法，可提供健康资产管理（慢病管理、压力管理、抗衰）、美容套餐、以及养生疗程（运动教程、风格按摩等）等服务。

4、体验薇姿经典疗愈探索疗程

07

吉尼利尔医疗集团

考察亮点：

1.吉尼利尔医疗集团（GSMN）源自瑞士，是全球知名的高端综合性医疗集团。

2.拥有顶尖科研团队与联合实验室，在干细胞技术、癌症治疗、精准检测等领域拥有多项专利与技术突破，技术水平处于全球领先地位。

3.打通“科研-检测-诊疗-抗衰-康养”全产业链，实现技术研发、临床应用、服务落地的一体化。

08

NESCENGE (尼尚希）抗衰中心

考察亮点：

1.聚焦高净值人群，打造“预防-检测-干预-维护”的全周期抗衰体系，以“医疗级抗衰、个性化定制、安全高效”为核心。

2.汇聚全球抗衰领域顶尖专家，从检测、方案定制到诊疗实施，全程由专业团队把控，确保方案的科学性与个性化。

3.核心用户是25-65岁高净值人群，包括关注面部年轻化、身体抗衰的女性，有慢病干预、关节修复、器官保护需求的人群，注重健康管理、追求高品质生活的人群，以及有跨境抗衰需求的客户。

09

瑞士米兰朵康养酒店 

雷曼纳医疗诊所

考察亮点：

1.瑞士米兰朵酒店为五星级度假酒店，是立鼎世酒店集团与瑞士豪华酒店成员，坐拥壮丽日内瓦湖和阿尔卑斯山景，提供高品质住宿、水疗和健康服务，为客人营造奢华舒适的度假环境。

2.雷曼纳健康医疗中心是瑞士振兴和抗衰老医学治疗先驱，有超70年独家经验，作为世界首家拥有Cellvital细胞活化疗法技术的高级私人诊所，也是瑞士历史久、规模大的抗衰老治疗中心之一。

10

法国依云小镇

考察亮点：

1.位于法国上萨瓦省，背靠阿尔卑斯山、面朝日内瓦湖（莱芒湖），距日内瓦约 45 公里，被誉为 “莱芒湖之珠”

2.是全球唯一以 “天然矿泉水 + 医疗温泉” 为核心的世界级康养度假小镇，也是欧洲高端康养、水疗抗衰与休闲度假的标杆目的地。

11

法国依云健康管理中心

考察亮点：

1.核心竞争力源于依云独有的天然等渗温泉水，也是其区别于全球其他健康管理机构的核心壁垒，泉水品质经百年临床验证。

2.构建“内服+外泡+仪器+手法”四维应用体系，将泉水融入所有护理产品与养护方案，实现全方位泉水养护。

12

日内瓦

考察亮点：

1.日内瓦作为瑞士第二大城市，坐落于日内瓦湖西南角，兼具国际视野、人文底蕴与自然美景，是全球高端康养、休闲度假的优选目的地。

2.全球多边外交中心，云集联合国欧洲总部（万国宫）、世界卫生组织等38 个国际组织，是全球治理与人道主义枢纽，被誉为 “和平之都”。

3.世界钟表业发源地之一，与银行业并称两大经济支柱，世界顶级名表总部所在地。

4.拥有保存完好的中世纪老城，鹅卵石街巷、圣皮埃尔大教堂等，串联起宗教改革与欧洲思想史脉络。

报名方式

1、电话报名：张老师：15718870746

2、微信报名：扫描下方二维码（备注“公司名称+姓名+职位+法国）

（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票）如需会务组协助请联系-张老师

备注：☆本次峰会属于高端商务活动，会收取一定费用请知悉，非诚勿扰，谢谢！

壹方城简介

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