随着利率持续上升、全球局势动荡，以及工党提出的房地产税制改革逐步推进，专家警告澳洲房地产市场正进入一轮持续数年的调整期。

市场预计，到2026年底，悉尼与墨尔本房价最高可能下跌9%。

联邦财政部长Jim Chalmers在近两周前公布了具有里程碑意义的房地产税改方案，包括取消50%的资本利得税折扣，以及废除针对现有住宅的负扣税政策。此后，拍卖市场持续低迷，清盘率仍徘徊在60%以下，买家观望情绪明显。

根据数据机构Cotality的初步统计，全国拍卖房源清盘率为58.2%。虽然较前一周57.5%的初步数据略有回升，但在过去八周中，已有六周清盘率低于60%，显示市场整体仍较疲弱。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，澳洲两大房地产市场前景依然严峻。而这一观点，也得到Morgan Stanley分析师支持。

后者认为，目前房地产市场正经历过去40年来最大规模的一轮调整。

Christopher表示：“根据我们的模型，今年悉尼与墨尔本房价可能下跌最多9%。”

“现实情况是，悉尼和墨尔本楼市正在明显下滑。”

他指出，从今年1月至5月底，市场变化极其剧烈。

“今年房市开局时仍属正常，拍卖清盘率也明显更高。但随后利率预期发生变化，2月那次加息重创市场信心。之后战争爆发，又进一步拖累市场。”

悉尼上周共有823套房产参与拍卖，初步清盘率为56.9%，高于前一周的49.2%。不过，前一周最终修正后的清盘率实际上仅为43.1%。

与此同时，墨尔本初步清盘率则继续维持在60%左右，上周录得60.2%，略低于前一周的61.4%。

其他较小首府城市中，布里斯班194套拍卖房源的清盘率为45.7%；阿德莱德则表现较强，135套房源录得72%的初步清盘率。

Christopher表示，与疫情时期的降息与财政刺激不同，目前市场看不到任何短期利好。

“2026年上半年市场已经连续遭受多重冲击，而我们甚至无法确定这些冲击是否已经结束。目前还看不到明显转机。”

他预计，随着更高租金回报率重新吸引投资者回归，市场可能需要一至两年时间才能重新恢复平衡。

多位中介也指出，自联邦预算案宣布后，投资者需求出现明显下滑。

市场担忧，新投资活动大幅减少，最终可能压缩租赁房源供应，进一步推高租金。

业内人士表示，这轮市场下行原本已因伊朗战争及连续三次加息而开始，而预算案税改则进一步加速了市场调整。

这些因素叠加，也令购房者产生了“现在买会不会买贵了”的担忧，进而导致拍卖市场持续降温。

拍卖师Michael Garofolo表示：“自住买家其实并不会直接受到这些税改影响，但他们担心今天买入的价格，几个月后看可能会偏高。”

拍卖公司Cooley负责人 Michael Garofolo 表示，市场对于政策影响仍存在高度不确定性，导致部分潜在买家选择推迟购房计划。

他说：“在这种不确定性下，很难做出像买房这样重大的生活决定。”

SQM Research创始人Louis Christopher表示，预算案税改加速了原本已经开始出现的需求下滑。

“房地产税制调整百分之百影响了市场，”他说，“退回观望的主要还是投资者。”

他同时指出，税改也波及到了自住市场。

“在房价明显下跌的时候，谁还愿意现在买入？”

不过，Ray White 绩效与价值部门CEO Thomas McGlynn对目前清盘率低迷的态度相对温和。他认为，买卖双方只是仍在消化政府税改可能带来的影响。

“我认为大家现在只是暂时停下来观察，这是很正常的。”

他表示，虽然市场对价格变得更加敏感，但并未出现“自由落体式下跌”。

“所有关键指标都在走弱，但还远称不上全面崩盘。”

“市场上依然存在竞争，但买家目前既没有能力，也不愿意去追逐卖家过高的报价。”

尽管本周完整数据尚未公布，但市场初步迹象显示疲弱态势仍在持续，不少房产甚至在没有任何出价的情况下直接流拍。

在悉尼东区Maroubra，位于8 The Causeway的一套四居室住宅在拍卖中流拍。该房产仅获得一名注册买家的345万澳元出价，最终未能成交。

该物业在销售期间的指导价同样为345万澳元。负责销售的The Agency中介Elicia Murray表示，多重因素已严重打击买家信心。

“我们看到投资者重新缩回观望状态，而一系列因素共同削弱了整体买家信心。”

悉尼中介公司PPD的Alexander Phillips也表示，他周六负责的四场拍卖全部流拍，这种情况并不常见。

他说：“感觉市场还会继续下跌，但你永远无法准确判断市场底部在哪里。”

新闻来源： AFR、REA、Cotality

本文部分图片来源于网络公开媒体，仅供分享与交流使用。如涉及版权问题，请联系后台，我们将及时删除。

Some images in this article are sourced from publicly available media and are for sharing and communication purposes only. If there are any copyright concerns, please contact us and we will promptly remove them.