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成交方面，从高位回落但韧性犹存。

上一周（5.11-5.17），北京大中介二手房实时成交量2016套，周均维持2000套以上水平，与4月底行情差不多。

但较此前3月份小阳春高点已回落约30%，标志着市场热度开始逐步降温。

5月过半，大中介累计成交4679套，按此节奏推算全月成交量约8700套。

按大中介成交约一半的市占率来看，折算成全市二手住宅成交量预计达1.5-1.6套，仍处于行业活跃线以上。

今天，统计局也发布了4月份房价指数，北京二手住宅价格较3月环比上涨了0.4%。

在4月份1.79万套的网签量的支撑下，价格上涨，在情理之中。

只不过，不同总价段，还是存在明显分化的。

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供给方面，挂牌量持续收缩，压力显著缓解

当前北京二手房挂牌量为14.2万套，较5月初减少2000套，较2025年9月16.4万套的年内高点更是减少约2万套。

这一变化背后是双重逻辑支撑：一方面是持续稳定的成交量消化了部分库存，另一方面是新增挂牌动能减弱。

自2025年10月起，除2026年3月（3.6万套）外，月新增挂牌量均不高于2.6万套。

5月过半，2026年以来累计新增仅11.1万套。

较2024年、2025年全年34万套、33万套的规模，明显收缩。

供给压力的缓解直接体现在涨跌比上面，目前稳定在10左右，未出现明显失衡。

业主信心更充足些。

但值得注意的是，尽管小阳春期间成交价有所反弹，挂牌价仍呈下行趋势。

过去一年挂牌价跌幅显著小于成交价，核心原因在于业主挂牌与实际成交之间门槛——议价空间。

以及有些挂牌的房源，卖不出去的原因就是价格太高了。

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6-8月市场将进入调整期，量价承压成主基调

结合历年规律与当前市场特征，预计6月成交量将继续回落。

核心原因在于小阳春行情属于典型的“脉冲式成交”，提前释放了大量刚需与改善需求，短期内市场需要进入需求消化期。

从季节周期看，6-8月历来是北京楼市传统淡季。

预计这三个月全市二手住宅月成交量将回落至1.4万套左右。 

随着成交量回落，三季度北京房价将进入阶段性承压期，但分化态势会更加明显。

偏改善+学区：得益于配套成熟度与稀缺性，价格韧性较强。

尤其是今年1月份以来，不少区域价格反弹明显，给了业主更多的信心。

部分热门板块短时间内还将维持平稳。

缺乏产业与通勤支撑的板块，将继续“以价换量”。

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当前市场处于“温和修复通道”，但动能不足的特征明显。

之前，我们也分析过，目前改善需求入场有限。

因为政策的托底，以及前期的跌幅平均水平已经达到了35%-40%，市场成交量还将维持在一定水平之上。

那么，供给方面呢？

接下来6-8月楼市供需格局中，房源供给量能否持续走高，将成为多空势力博弈的核心关键。

若新房、二手房供给延续年初以来稳中有降的态势，市场将正式进入深度磨底阶段，行情以平稳震荡调整为主；

反之，若市场房源供给持续放量增长，楼市整体下行压力将会进一步加大。

我们，且看且分析。