不知道大伙现在怎么看待老旧小区，反正这几年我明显发现，越来越多人愿意入手老房子了。

现在大家选老小区，可不只是奔着学区去的，最关键的是性价比真的上来了。前几年那些老破小价格炒得特别离谱，现在行情大变样，不少房子直接跌了一半，有的降幅甚至接近 55%。对比下来，如今的老小区，真算是闭眼入都不亏。

老房子也分不同情况，房龄三十年左右的，做做翻新改造完全没问题；就算是四十年的，照样能整改升级。可要是房龄到了四五十年，房子整体老化严重，以前遇到这种情况基本就等着拆迁了。但现在政策不一样，明文规定不允许大拆大建，想靠整体拆迁翻身，概率已经非常低了。

眼下各地都在推行新方式，5 月 23 号，深圳第一个老旧小区自主更新、原拆原建的项目正式落地，前后也就四个月，就把住户意愿征集这些流程全都走完了，速度特别快。

其实最先试点这种模式的是广州、北京、哈尔滨、长沙、杭州、上海、太原、南京这些城市。道理也简单，原拆原建花钱少、麻烦少，推进起来自然就快。

到了今年 5 月，原拆原建的相关政策在全国各地接连落地。青岛直接划出三类老旧房屋，纳入改造试点范围；湖南九个部门一起出台办法，专门解决老小区消防审批难的老大难问题。早在去年 8 月份，相关方向就已经定下来了，明确支持老房子原地翻新重建。能看得出来，这种模式已经全面铺开，咱们国内楼市也彻底进入了存量房时代。有数据统计，全国城镇里，2000 年之前建好的房子，占比达到了 35%。

往远了想，再过十年、二十年，这批房子会变得更老旧。不是所有老房子都适合简单翻新，到最后，原地拆了重建，大概率会成为主流选择。

这类改造项目，基本都盯着城市核心地段。

核心区域的地价一直居高不下，再加上这两年不少城市下调核心区容积率，新建楼房的高度被严格限制，开发商能开发的面积也跟着变少。一方面拆迁成本高，另一方面发展空间又受限，利润被压得所剩无几，所以大部分开发商都不愿意掺和这类项目。

基于这样的现状，各个城市都在减少新增土地供应，主要目的就是消化手里的存量房源，稳住楼市，平衡供需。这也就意味着，以前那种大范围拆建的模式彻底行不通了，往后主流就是原地拆、原地建。

大家一定要记清楚，能享受这种政策红利的，只有核心地段的房子。原因很实在，也只有处在核心位置的房产，才有足够的市场价值，值得投入资金去改造升级。

再聊聊资金和整体规划这块。

接下来五年，城市更新相关投入预计达到 15 万亿，这里面光是地下管网改造，就占了整整 5 万亿。而真正用来拆建危旧房屋的名额，只有 50 万套，分摊到每一年，也就 10 万套。回头对比一下就知道差距有多大，2016 到 2020 年棚改最火热的时候，全国每年能改造 460 万套，现在和当年的比例足足是 46:1。

所以别再抱着幻想，觉得会出现大规模拆迁，靠着拆迁一夜暴富，这种事现在基本不可能发生了。

搞原拆原建，首先得征求全体业主的意见。

从实际情况来看，大部分住户都愿意配合。住在老旧小区里，大家最看重的就是能不能正常居住。按照现在的规则，住户只需要出六成费用，就能住进崭新的房子。

当地政府会补贴剩下四成，而且改造之后，小区还能持续产生收益，属于前期出钱补贴，后期慢慢回本。像楼下的临街商铺、小区停车位，还有物业管理这些，都是长期的收入来源。

整体算下来，原地重建的成本并不算高。现在建商品房，把施工、消防验收、各类税费全都算上，每平米造价大概在 4000 元左右。而且这类重建的楼栋，楼层都不高，大多就在 6 层到 11 层之间。

住户承担六成费用，折算下来每平米只需要掏两千四百块左右。这笔账谁都能算明白，真的特别划算。要是把老房子卖掉，拿着钱去外面买新房，根本买不到同地段、同配套的房源。现在原地拆了重建，补一笔费用就能住新房，实在是省心又划算。

举个简单例子，家里房子面积 120 平米，参与原拆原建，总共补上差不多 30 万，就能住进全新的楼房，换谁都会觉得值。

也有不少家庭一时间拿不出这么多现金，这点也不用愁。可以动用公积金，也能申请分期缴费，方方面面都考虑到了，就是想让大家顺顺利利改善居住环境。

地方政府愿意拿出补贴推进项目，一来是想让改造工作尽快落地，二来核心地段的小区，配套业态能稳定盈利，前期投入的补贴，往后都能慢慢收回来，整个模式是良性循环。

你怎么看？欢迎留言