曾小贤《城市更新业务全域营销路径解析》
城市更新业务全域营销路径解析
模块一：政策领航——城市更新国家战略与地方实践
1.1 国家层面：城市更新上升为国家战略
•首部国家专项规划出台：2026年5月15日，国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部城市更新国家级专项规划，标志着城市更新从地方探索全面上升为国家战略工程
•15万亿市场空间：“十五五”期间城市更新总投资不低于15万亿元，年均约3万亿元，涵盖地下管网改造77万公里、危旧房改造50万套、老旧小区改造11.5万个、老旧街区厂区更新1500个
•核心原则确立：先体检后更新、无体检不更新；留改拆并举、以保留利用提升为主；政府引导、市场运作、公众参与
•四大转向：从增量扩张到存量提质、从土地财政到资产运营、从大拆大建到有机更新、从政府主推到多元共治
1.2 湖南省与长沙市：运营前置+市场化盘活
•省级顶层设计：2026年5月，湖南省委省政府印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》24条，明确提出“坚持运营前置”，鼓励以市场化方式改造盘活老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋
•“新湘十条”：支持利用专项债收购存量商品房用作保障性住房，2026年计划收购200万平方米以上；支持租赁资产发行REITs推动证券化
•长沙行动方案：《全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》，聚焦打造全龄友好城市，推进2336个老旧小区、57个城中村改造，力争2028年建成标志性更新示范项目
•长沙特色路径：“修旧如旧、新旧共生”更新理念，白果园、潮宗街等历史街区微更新，工业遗存活化（锦秀拾光·0731、曙光798），新开铺片区200亿级更新项目
1.3 武汉市：五改四好+XOD模式创新
•条例保障：《武汉市城市更新条例》2026年6月1日正式实施，为城市更新提供法治化保障
•“五改四好”行动方案：既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧街区改造提升、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速；打造好房子、好小区、好社区、好城区。首批80个片区开工率达97.5%，第二批102个片区推进中
•融资创新：探索设立城市更新基金，创新“XOD+新PPP+EPC”开发模式；“统贷统还”实现长周期自平衡；2026年计划投入1308亿元推动182个片区更新
•功能转换正负面清单：建立存量建筑功能转换和混合使用正负面清单，鼓励转换的简化审批，未列入负面清单的允许依程序申请转换
•非居改居突破：支持闲置商办楼改建为租赁住房；保障房配建弹性管理，资金平衡缺口大的项目可减少或取消配建
1.4 国家与地方政策红利对照总结
•政策工具箱：专项债、政策性银行贷款、REITs退出、容积率奖励、用地性质变更、税费减免、功能转换清单——不同城市组合方式不同，需精准匹配
•中部城市特征：价差空间小于一线城市，但政策支持力度大、更新基数大、市场空间广，社会资本参与需更注重“政策红利+长周期平衡”的组合逻辑
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模块二：资本赋能——社会资本参与城市更新的路径与模式
2.1 城市更新资金结构现状
•第一股——中央财政补贴：城市更新定额补贴，东部每城市不超8亿元、中部10亿元、西部12亿元，2026年评选不超过15个城市
•第二股——专项债：2026年一季度城市更新相关专项债已接近1200亿元，核心要求收益自平衡，需规避房地产与纯商业等负面清单
•第三股——政策性银行：国开行“十四五”以来发放城中村改造专项借款9781亿元，贷款期限可达35年，有效匹配城市更新长周期特性
•第四股——社会资本：城市更新基金、PPP特许经营、市场化企业自投，实践中广州“城市合伙人”模式等局部探索，但总体参与度仍待提升
2.2 社会资本参与的五大路径
路径一：EPC+O模式——工程+运营一体化
•核心逻辑：社会资本通过EPC方式中标工程建设获取工程利润，同时承担后期运营，实现“建设收益+运营收益”双轮驱动
•适用场景：政府主导的公益性更新项目，如老旧街区改造、历史文化街区活化
•关键成功要素：运营前置介入设计阶段，确保施工方案可运营
路径二：一二级联动——土地价值全链条捕获
•核心逻辑：社会资本参与一级土地开发（征拆整理），获取二级开发权，通过商品房销售平衡前期投入
•适用场景：城中村改造、片区综合开发，需地方政府在土地出让条件中予以配合
•关键成功要素：土地政策利好明确、住宅可售比充足、政企权责边界清晰
路径三：城市更新基金——长周期资金匹配
•核心逻辑：政府引导基金+社会资本+政策性贷款组成资金池，通过基金化运作实现风险分担和长周期投资
•适用场景：大规模片区更新、多项目打包统筹
•武汉探索：以市场化方式设立城市更新基金，“统贷统还”模式集中推进
路径四：XOD+新PPP——资源捆绑+特许经营
•核心逻辑：以交通（TOD）、生态（EOD）、产业（IOD）等资源绑定开发权，通过新PPP特许经营实现项目自平衡
•适用场景：基础设施与产业综合开发项目，如科创园区、文旅片区
•关键成功要素：资源估值准确、特许经营期限与投资回收期匹配
路径五：资产证券化——Pre-REITs培育+公募REITs退出
•核心逻辑：将城市更新项目稳定现金流打包为金融产品，实现“投资—改造—运营—退出—再投资”闭环
•适用场景：保租房、产业园区、商业物业等具备稳定现金流的运营型资产
•最新政策支持：国家明确鼓励租赁资产发行REITs，武汉已推出4单产业园REITs
2.3 社会资本参与的三个核心问题
•钱从哪来？专项债做启动资金、政策性贷款做中长期支撑、社会资本做股权投入、REITs做退出通道——多元组合而非单一依赖
•如何平衡？跨区域统筹（好地块覆盖差地块）、跨期平衡（长期运营弥补短期亏损）、跨业态互补（住宅销售平衡公益性投入）
•谁来兜底？真正能自负盈亏的市场化运营主体少之又少，“政府授权+股权合作”和“资源匹配+项目自平衡”是当下最可行的风险分担机制
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模块三：范本共鉴——城市更新经典案例深度解析
案例一：长沙新开铺片区——200亿级工业锈带蝶变
项目定位：长沙主城规模最大、投资体量最大的城市更新单元之一，约5895亩更新腹地、超200亿元总投资
更新路径：环境提质+配套完善+交通赋能+工业遗存活化，从“老城区”蝶变为“绿色湘江文教圈，高质生活示范区”
社会资本参与：招商蛇口深度参与，一期招商序首开90分钟去化率95%、9个月清盘，验证了“工业遗存IP+高品质住宅+公园配套”组合的市场号召力
借鉴价值：工业锈带更新中，保留工业记忆（鼓风机厂记忆公园1.3万平方米）与开发高端住宅并行，文化IP与商业价值互相赋能
案例二：长沙锦秀拾光·0731——老厂房的烟火新生
项目定位：原长沙锦纶厂，2006年停产后荒废，改造后北区保留老厂房肌理打造复古潮流街区，南区建设生鲜市场与美食街
更新路径：工业遗存保护性开发，“修旧如旧+业态植入”，实现工业风与烟火气的有机融合
借鉴价值：低投入、快见效的轻资产改造模式，适合财政能力有限但工业遗存资源丰富的中部城市复制
案例三：武汉硜口古四片区——老工业区改造+社区功能提升
项目定位：武汉轻工业机械厂老厂房“针灸式”更新，3栋主体厂房保留修缮，改造为公园与文创空间，地下开发495个停车位
更新路径：“预签约”征收模式实现当年启动、当年完成、当年供地；老厂房改造为城市会客厅，新建古四公园
融资创新：专项债+政策性金融+社会资本组合，以“统贷统还”模式实现长周期自平衡
借鉴价值：老工业区更新中“针灸式”介入、小切口快推进的实操方法论
案例四：武汉华中小龟山金融文化公园——功能置换+产业升级
项目定位：保留21栋老建筑，低容积率风貌下形成完整金融文化产业链，成为“功能置换+产业升级”标杆
更新路径：工业用地功能置换为金融文化产业园区，保留历史风貌的同时植入新业态
借鉴价值：功能置换不是简单的“旧瓶装新酒”，而是产业定位先行、空间适配跟进，实现资产价值与产业价值双提升
案例五：成都猛追湾——专项债+EPC+O模式验证
项目定位：成都成华区工业遗存活化标杆，年客流量500万+，讲师亲自操盘
合作模式：政府主导+社会资本联合体，专项债解决公益性投入，EPC+O实现运营前置
盈利路径：文创商业场租+文旅IP经营+品牌输出（顾问咨询收入），实现长期稳定现金流
借鉴价值：专项债+EPC+O模式在文旅类更新项目中的完整验证，可复制性强
案例六：上海蟠龙天地——一二级联动+超额收益分成
项目定位：瑞安操盘，城中村改造转型江南水乡文旅目的地，2023年开业，客流超6400万人次
合作模式：政府+企业一二级联动，住宅销售平衡前期投入，商业长期运营+超额收益分成（投资人65%:瑞安35%）
借鉴价值：对具备地产开发能力的企业而言，一二级联动+住宅平衡+商业长期运营+超额收益分成的模式可复制性最强；村集体10%运营收益+酒店物业权的共赢设计值得借鉴
案例对比与启示
•工业遗存类：长沙锦秀拾光（轻资产改造）→ 武汉古四（针灸式更新）→ 成都猛追湾（专项债+EPC+O）——投入递增，但盈利模式也逐步完善
•片区综合类：长沙新开铺（工业遗存IP+住宅开发）→ 上海蟠龙天地（一二级联动+商业运营）——社会资本参与深度递增，模式复杂度也递增
•功能置换类：武汉小龟山（产业定位先行）——“先定产业、再造空间”的逻辑优先于空间改造本身
•中部城市适配：优先选择EPC+O和城市更新基金模式，降低资金门槛和退出风险；条件成熟的项目可探索一二级联动
讲师简介：
曾小贤老师
现任某资产管理公司资管总监
原万科规划与投资总监
十余年房地产开发企业与资产管理机构中高层管理经历
国家注册规划师，江苏省城市更新协会会员单位，重庆大学本科毕业
职业背景：
曾任职于万科地产、时代地产、新城控股、东方资产管理公司等知名企业，以及常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等专业设计机构。深度参与深圳市、江苏省及安徽省城市更新政策制定及项目实操，熟悉招拍挂、勾地、代建、城市更新、一二级联动开发等多种拿地方式，精通住宅、商业、工业地产、长租公寓、物流地产等多业态开发的投资逻辑与市场判断。
专业能力：
擅长城市更新、存量资产盘活、战新产业开发及资管视角下的全流程实操，尤其在项目包装、规划调整、经济测算和项目交易构架设计方面具有丰富经验。在资产证券化（CMBS、pre-reits等）、ABS、REITs等领域拥有实操经验，并具备较强的募资及资产交易渠道。
任职企业期间：
主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及投后规划设计管理，组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、PPP等多种项目类型。
代表性项目：
城市更新类：
常州市汉江路特色风情街城市更新项目（街区综合整治与运营）
泰州海陵历史文化街区城市更新项目（拆除重建与综合整治，3.2平方公里）
温州鹿城区蒲州老街项目（轻资产运营，1.2平方公里）
新城开发与特色小镇类：
海门足球小镇综合开发项目（3.2平方公里）
贵阳市乌当区中医药特色新城综合开发项目（115平方公里）
苏州常熟辛庄镇新型城市化综合开发项目（5.4平方公里）
产业园区与存量资产盘活类：
上海张江某医药产业园区Pre-reits基金组建
上海临港松江产业园区Pre-reits基金组建
沈阳某产业园区资产盘活项目
TOD与特色小镇类：
余姚市牟山湖休闲度假区综合开发项目（13.7平方公里）
海安市高铁新城片区TOD项目（2.8平方公里）
广州市天河区白云美妆产业小镇项目（3.6平方公里）
主讲课程：
《新城建模式下，政府主导城市更新业务的政策发展、投资逻辑与实操案例分享》
《保障性租赁住宅的开发模式、投资逻辑、资产证券化与实操案例简析》
《片区城市更新业务的政策解读、投资逻辑、流程要点与实操案例分享》
《新形势下国有资产管理平台（城投公司与城开公司）的投资判断和投资策略》
《政策形势下，创新业务的基本投资逻辑、投资要点与案例实操——以“保交楼”和“农村综合土地”开发为例》
《我国城市更新业务的发展历史、政策解读、投资逻辑与实际案例分享》
服务企业：
成都天府投资集团、西安地铁、中核华泰建设有限公司、安徽盐业公司下属城市更新公司、中煤第三建设集团安徽建筑安装有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、望城经开区投资建设集团有限公司、重庆两江建设投资公司、中交、金牛国投集团、中建城市投资发展公司、城建集团、西海岸新区城发集团、苏州恒泰、胶州新城地产、湖南建工、中煤集团、中建东孚西安公司、南京鲁能、北京城建集团、天津中建方程投资发展集团、西昌邦泰置业、株洲城发置业、城墙文投集团、金隅地产集团、海南绿发、宁波保亿地产、鲁商发展青岛公司、上海同策地产、江西金开正合房地产开发有限公司、高密交运、上海绿都地产、中铁、上海中建方程、华发股份华东区域、郑州鲁能地产、中国水利水电第三工程局、泰富物流、南山控股、新建元、龙游县国有资产经营有限公司、杭州天阳地产、隆基泰和邯郸城市公司、同策地产、鲁能地产
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