小米是一家具有争议的公司，同时也是爆款频出的公司，最终会是一家伟大的公司。

它的创始人雷军说过不少引发热议的话。其中最著名的一句，莫过于“站在风口上，猪也会飞”。雷军的本意，是告诉大家“顺势而为”更容易成功，却成了不少黑粉攻击小米靠投机取胜没有核心技术的靶子。

雷军对于小米的制胜之道，总结成了7个字，“专注、极致、口碑、快”：专注指的是聚焦，比如苹果、特斯拉都是专注的典型；极致则是压强原则，用尽全力单点突破，这和专注是相辅相成的；口碑则是超越用户预期；快是指效率，天下武功唯快不破，考验的是一家企业的敏感度和工作效率。

小米的成功之道和雷军的核心思想，放在地产行业一样受用，甚至若是掌握了，可对竞企形成升维打击。

在今天这个时代，地产营销人最重要的能力可以归纳为两个方面：

1. 客户研究及产品研发能力——产品研发主要是基于市场竞争关系，目标客群的筛选及客户偏好的研究，打造市场爆款产品，重点是要解决未来增量市场的发展。

2. 销售能力——销售能力主要是指渠道获客能力以及现场转化能力，通过强大的销售能力一方面解决难以改变的存量货源，一方面为新产品保驾护航，加强安全底垫。

小米的销售能力并非我们学习的重点，经过2、30年的发展，还在活跃的各家房企基本都形成了相对优秀的销售基本功；然而在产品表现方面，确实参差不齐，大部分房企对产品研发并不重视，即便重视的做出合格水准以上的也是寥寥无几。

看回小米：爆款专业户的底层逻辑

小米几乎每款产品都成了爆品，可以说是爆款专业户；从最早的手机，电视，智能穿戴，白色家电再到现在的小米汽车，几乎每一款产品都对行业形成了升维打击，且几乎每一款产品都深受用户喜爱。

而这背后是小米打造爆款产品的核心思维，主要可归纳为四个方面，每一个方面都值得我们认真研究，对照学习。

01 用户共创与参与感

产品研发前期，通过让核心用户前置参与，让用户参与需求定义、功能设计甚至命名等环节，同时建立用户的反馈机制以及落地闭环机制，形成“反馈-优化-再反馈-再优化”的正向飞轮。

02 精准痛点击穿与减法思维

通过用户调研、竞品差评分析、社区数据挖掘等方式，筛选出“高频、高痛、高价值”的真需求，同时聚焦核心体验，坚持少即是多的减法思维（毕竟成本有限），剥离冗余功能，实现超预期的用户感知。

03 打造极致的质价比

通过全链路成本控制包括供应链优化与销售去中间渠道化，实现同等价格产品更优，同等产品价格更优的策略。

04 生态协同带来的长期壁垒

通过逐步完善的“人车家”生态逐渐闭环，小米产品的不可替代性还在进一步增强。

反思房地产行业：我们做得远远不够

房产企业中真正重视客户研究与产品研发的企业不多，能做好的更是少之又少。我们对于产品的研发通常体现在四个不足：

不足一：对材料研究不足

材料的使用在很大程度上可以决定一个项目的气质。受市场下行的影响，不少开发商开始玩命的卷产标——全铝板，玻璃幕，满园奢石——同样的材料，同样的设计师操刀，各家项目看上去千篇一律，处处撞脸，缺乏新意。

同时客户关注的绿色环保，降噪隔音，隐私保护，防潮隔热，经久耐用，打理便捷以及气质审美，却迭代的缓慢。对材料的研究，与供方的共创真的该提上日程了，尤其是头部的大型房企，依托庞大的在建工程以及对供方的影响力，担起材料革新的责任。

不足二：对科技的研究不足

当AI的浪潮席卷股市，而房地产的智能化仍停留在十年前的水平。小米倾力打造的“人车家”生态仍然仅在C端市场活跃，并深受用户青睐，而靠开发项目获利的房地产公司却鲜有听闻联合小米或华为这样的科技企业系统性的研究打造智能化社区及智慧化房屋。

未来的智慧家应该是什么样子，AI能帮居住解决哪些痛点，带来哪些便利，创造哪些美好，鲜有研究。

不足三：对文化的研究不足

在泰禾依然活跃，绿城仍属宋卫平的时代，黄宋两位老板分别对中、西方的文化、建筑、审美有较为透彻的研究，并大量的应用在了项目的设计和材料使用上，所以至今他们的作品依然是同行膜拜的对象，对比今天千篇一律的设计语言，他们的确值得被铭记。

不足四：对场景的研究不足

今天我们使劲在卷会所，景观，装标，然而大部分的会所是奢而难用，景观美而不实，精装更是一言难尽，以致于常常看到业主在收楼之后第一件事便是拆拆改改。

对于生活场景的研究是一件细致活，需要花费大量的精力描摹客户在社区在室内的生活细节，其实做了那么多的项目，往往最能打动客户的就是这些细节的东西。

对于地产营销来讲，不能再继续因循守旧。地段固然是项目成功的重要因素，但是随着中心城区的土地供应乏力，同时地方政府对产品设计给予的更多政策支持，结构性和点状的机会持续涌现，而识别并抓住这样的机会，尤其需要客户的分析能力及产品的研发能力。而如何充分提升客研及产研能力，除了以上提到的认识到小米（其他行业）之长，地产之短，还需要认真系统的总结一套符合地产的客户及产品研究方法论，后面有机会再将这些心得整理成文，与同行朋友一道探讨进取。