起风指数·2026Q1 | 北京商办市场基期报告
引言
北京写字楼市场，到底怎么样？
五大行各有一份答案。但当五份报告并列时，CBD空置率从14%到19%不等，金融街存量从42万㎡到163万㎡悬殊。差异源于各机构对甲级写字楼的认定标准不同、商圈边界划定不同、采样口径不同。
市场需要一份不受单一机构业务边界限制的综合指数。
起风指数基于全市场公开成交记录编制，覆盖北交所、公共资源交易平台、新闻公告及多源采集渠道，是目前唯一按季度更新的北京商办市场综合指数。本期为基期定标（2026Q1 = 100），后续各期发布环比变动。
三组指数
2026Q1 基期 = 100
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基期定标，Q2起发布环比变动。三个100是刻度起点，非终值判断。
租金指数解读
加权平均租金：7.21元/㎡/天
起风指数采用中位数法计算五大行租金数据（稳健统计标准，MSCI房地产指数同期采用），自动平滑各机构口径极端值。月租换算采用RICS（皇家特许测量师学会）全球不动产估值标准：×12/365。以各商圈存量中位数为权重计算加权平均租金。
十大商圈租金梯度：
亦庄、通州部分机构未做专项统计，租金仅供参考。
核心判断：租金梯度并非地理距离的函数，而是产业密度与供需节奏的函数。金融街以10%空置率维持最高溢价，中关村依托TMT产业集聚稳居第二梯队，望京与丽泽虽同处第三梯队，但前者是周期回调，后者是成长期定价。
活跃度指数解读
数据基础
起风指数活跃度由三个指标等权构成（OECD综合指数方法论）：成交量1/3、挂牌量1/3、迁址量1/3。
数据采集周期：2025Q1至2026Q2（持续更新）
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各商圈成交分布（剔除续租）：
核心判断：
CBD成交密度最高，158条占全市场30.4%，但单笔面积2,601㎡偏中小型，以灵活办公需求为主。
金融街单笔面积最大，59条成交贡献24.4万㎡，单笔均值4,141㎡。机构搬迁属战略性决策，对价格敏感度低，对楼宇品质与区位要求高。
丽泽”高供给+高成交”并存，空置率22.4%背景下成交面积排名第四、单笔均值最高（5,564㎡）。这是新商圈入驻期的典型特征，非衰退信号——大单先行入驻拉动去化，后续中小租户跟进。
行业需求指数解读
金融+TMT占63.9%，双引擎格局稳固
起风指数行业需求指数基于全量成交的行业面积占比编制。
行业面积占比：
核心判断：
双引擎格局短期稳固——金融与TMT合计占63.9%的面积需求，两行业景气度直接决定写字楼市场方向。金融监管趋严或TMT融资萎缩将显著传导至租赁端。
专业服务是信心传导指标——律所、咨询、审计等专业服务机构对租金敏感度低、对楼宇品质要求高，其扩张通常意味着市场信心正向次级租户传导。
医药健康与能源是潜在增量——当前占比分别仅2.6%和2.1%，但中关村生命科学园、亦庄经开区均有明确产业政策支撑，有望成为下一轮需求增量来源。
空置率-租金象限
象限解读：
象限解读：
左上（低空置+高租金）
：金融街、中关村——供不应求，租金溢价明显
右上（高空置+高租金）
：CBD、亚奥、东城——存量消化压力与价格韧性并存
右下（高空置+低租金）
：望京、丽泽、燕莎、亦庄、通州——价格竞争区间
方法论
数据来源
起风指数基于全市场公开成交记录编制，数据来源涵盖北交所、公共资源交易平台、新闻公告及多源采集，覆盖范围不受单一机构业务边界限制。五大行数据取中位数以平滑口径差异。
核心方法
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口径说明
五大行对甲级写字楼的认定标准和商圈边界存在差异，本指数取中位数以平滑口径差异，非人为剔除数据。亦庄、通州部分机构不做专项统计，不参与均值计算。
基期设定
2026Q1 = 100，Q2起发布环比变动。租金指数仅统计新租/搬迁成交价，剔除续租（避免锁价效应拉低指数）。
下期预告
2026Q2起风指数将首次发布环比变动——租金走势、活跃度季节性变化、行业结构边际调整，敬请关注。
起风了，看指数。
起风指数由「商办视野」发布，基于起风数据全量公开成交记录编制
数据合作与反馈：shawnsun2916@163.com