城市更新万亿市场放量:片区统筹开发成主攻赛道

2026年二季度，国内城市更新步入集中开工与规模化落地周期，各地大批片区改造、城中村提质、老旧街区活化项目加速启动。同步推进的还有年度城市更新中央财政申报相关工作，目前各地已完成省级层面报送，进入后续评审阶段，将对优质城市及片区项目形成资金配套支撑。

整体行业格局已明显转变：不再是单一工程改造逻辑，而是走向片区统筹、投建运一体、存量资产盘活的综合开发模式，也是地方平台公司、建筑央国企当下重点布局的业务赛道。

一、重点城市项目集中落地百亿级片区改造批量铺开

一线及强二线城市依旧是城市更新的核心承载地，年度投资体量庞大，项目多以连片统筹开发为主，不再零散单点改造。

北京聚焦片区统筹与数字化管理，丰台区年内谋划280个更新项目，总投资251亿元，覆盖老旧小区、产业园区、历史风貌区多类业态；上海明确从单点修缮转向片区整体焕新，重点布局滨水空间、老城街区、产业园区升级。

广州将城中村更新作为核心抓手，一季度百余项更新项目已完成投资385亿元；全市年度重点项目中三旧改造板块达97个，总投资超千亿，核心村域改造已进入实质性动工阶段。

深圳持续盘活存量更新资源，全市百余项重点项目有序推进，超三成项目已复工提速，多个片区实现开发主体敲定、规划方案落地；杭州布局873个更新项目、30个重点片区，总投资1335亿元，多项创新做法纳入全国推广经验。

今年城市更新投资导向更加清晰，民生兜底类项目作为基本盘，产业导入与存量盘活成为提升收益、实现长效运营的关键。

从地方落地实绩来看，济南全年落地更新项目92个，完成投资382亿元，城中村改造占据投资主力；同步推进老旧小区提质、管网改造、公共泊位增补等民生配套，补齐城市基础设施短板。

各地也在探索适配自身禀赋的更新路径：广西侧重老旧街区、厂区、城中村综合改造，配套灵活安置政策；贵州依托文旅资源，探索闲置楼宇、老旧厂房转型保租房及文旅配套业态，实现资产价值二次释放。

对城投平台、建筑国企及市场化主体而言，城市更新已经形成成熟可复制的参与模式，收益结构不再只依赖工程利润。

1. 片区SPV合作模式

地方平台联合社会资本组建项目公司，统一负责片区规划、征地拆迁、建设实施与产业导入，政府把控规划与合规，市场方负责投建运全流程，收益来自配套经营性资产租赁、产业分成、土地增值收益。

2. EPC+运营一体化

从传统施工总包延伸到后期运维、业态招商、社区服务，拉长产业链条，靠长期运营获得稳定现金流，适合老旧小区、产业园区、公共空间改造项目。

3. 存量资产ROT改造运营

接手老旧场馆、闲置园区、历史街区，通过改造升级后长期运营，以经营收益覆盖改造投入，适合有文旅、商业运营能力的主体切入。

4. 整租焕新自持运营

锁定产权清晰的存量楼宇、老旧厂房，长期租赁后改造业态、自主招商运营，赚取业态升级租金差，轻量化参与城市更新赛道。

多地已通过城市更新地方立法，明确改造边界、实施路径、权益划分和审批流程，避免政策波动带来的项目停滞风险。成都、武汉等地相关条例将于年内施行，从法规层面确立改造提升、保护利用、综合更新等标准化实施路径，为平台公司和国企做项目谋划、方案申报提供稳定制度依据。

各地同步发布城市更新机会清单，公开项目边界、投资规模、合作模式，降低社会资本对接门槛，也更便于地方国企精准遴选适配项目、提前储备谋划。

当下城市更新已形成几大固定趋势：片区连片开发替代零散改造、重运营替代重建设、存量盘活替代大拆大建、数字化精细化管理替代粗放推进。

总结

对地方政府、城投平台、建筑央国企来说，核心已不再是单纯争取短期财政补助，而是提前储备片区项目、搭建投建运能力、吃透本地政策规则、锁定存量资产运营权益，在万亿级更新市场里形成可持续的业务布局。