一、26年销售端边际回暖、库存去化稳步推进

       1-4月，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%；其中住宅投资18464亿元，同比下滑13.1%，住宅投资跌幅略优于整体楼市。

      建设端各项指标全线走低：全国房企房屋施工面积545116万平方米，同比下降12.1%；住宅施工面积378005万平方米，降幅12.5%。房屋新开工面积13900万平方米，同比大跌22.0%，住宅新开工面积更是下滑23.6%。房屋竣工面积11886万平方米，同比下降24.0%，住宅竣工面积降幅达25.8%，房企施工意愿、竣工交付节奏均保持偏弱态势。 从物业类型来看，商业营业用房、办公楼投资及开工竣工跌幅均高于住宅，非住宅业态市场调整压力更大。

销售端边际回暖、库存去化稳步推进

销售市场出现积极修复信号，降幅持续收窄。1-4月全国新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点；商品房销售额23000亿元，同比下降14.6%，降幅大幅收窄2.1个百分点，市场成交情绪有所回暖。

细分品类中，住宅销售面积、销售额分别同比下降12.2%、15.7%；办公楼销售逆势上涨，销售面积同比增长10.8%，成为市场为数不多的亮点。

库存方面，4月末全国商品房待售面积77801万平方米，同比微降0.5%，其中待售3年以下房源面积下降2.6%，存量去化节奏加快。值得注意的是，住宅待售面积同比小幅上涨1.0%，楼市结构性库存分化特征凸显。

2026年1—4月份全国房地产开发和销售情况

二、存量杀疯：数据背后的结构性绞杀

写字楼：以价换量接近失灵

写字楼市场的数据最直观地揭示了存量绞杀的残酷。

空置率方面，一线城市剧烈分化。据戴德梁行及观点指数研究院数据，2026年一季度，北京甲级写字楼空置率已回落至15.79%，成为四城中唯一实现环比、同比双降的城市。上海空置率维持23.6%高位震荡，广州攀升至22.1%，深圳更是进一步升至29.8%，逼近30%心理关口。

深圳的高空置并非需求消失，而是新增供应持续放量、产业调整及企业自用分流三重因素叠加的结果。部分核心片区仍“一房难求”，高空置与强需求并存，市场结构极度分化。

租金方面，八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）写字楼租金均值从2023年底的3.21元/平方米/天，持续回落至2025年末的2.30元，下行贯穿近两年。进入2026年一季度跌幅有所收窄，阶段性底部特征初现，但企业营收修复明显滞后。据观点指数统计，16家样本商办企业中14家收入负增长，占比88%，头部企业同比降幅超10%。即便空置率改善的北京，租金同比跌幅仍超10%。

“以价换量”曾保住出租率，却持续侵蚀租金端，无法转化为营收增长，正趋于失灵。市场从单边下行转向低位震荡，区域与项目分化持续加剧。

三、西安写字楼市场小阳春回升后续乏力，租金趋于稳定

1.需求端: 4月-5月份，市场需求延续3月回升态势，但增速有所放缓。企业扩租、迁址需求平稳释放，整体市场需求较3月上涨约15%。科技、金融、专业服务类企业仍是需求主力，人工智能、数字经济相关企业租赁需求持续增长。

2.租金方面: 全市平均租金约55元/㎡/月，较3月小幅下降1元/㎡/月。各区域租金表现分化明显，城南/曲江区域最高约61元/㎡/月，高新区域超高层租金提升下的平均租金55元/㎡/月，城北区域平均租金约44元/㎡/月，浐灞区域租金约39元/㎡/月，城东区域租金35元/㎡/月，城西区域租金34元/㎡/月。

3.成交表现: 4月份高新、城南、城北总成交量约1.35万㎡，其中高新去化约0.78万㎡，城南去化约0.31万㎡，城北去化约0.26万㎡，高新区继续占据市场成交主导地位。成交价均在8000元/㎡左右；

4.价格表现: 市场主力成交价格在40-65元/㎡/月之间。

5.租户行业表现: 4月份成交客户以科技、金融、专业服务、文旅和建设行业为主，其中人工智能、数字经济相关科技企业租赁需求占比进一步提升。

四、商业板块价格优质占据主要成交因素；金融政策促进下，与更加注重性价比的因素下，二手办公成交短期内有增长势头；

目前现实商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例由原先普遍执行的 50% 调整为‌不低于30%‌。适用房型‌：商业用房（如写字楼、商铺、酒店式公寓、商住两用房等） ‌原首付比例‌：通常为50%，新政下调至30%该比例为‌最低要求‌，银行可根据借款人资质、项目风险等因素上调首付比例‌‌。

截至2026年5月，‌西安商业房产（如公寓、商铺、写字楼等）的商业贷款利率‌通常执行以下标准：‌5年期以上商业贷款利率区间为4.0%至4.5%，商业用房贷款利率仍高于住宅贷款，且贷款年限通常不超过10年；‌‌‌‌‌