【老赵说大宗】高瓴资本房地产大宗市场全布局:国内+亚太跨境,大宗收购+平台运作双主线!
近日，据陆家嘴老赵获悉，高瓴资本旗下房地产平台 Rava Partners ，宣布收购澳洲另类资管公司 Barwon Investment Partners （以下简称 Barwon）的多数股权，具体交易金额未予披露。交易完成后，Rava 将获得 Barwon 的控制权，后者管理资产规模约 30 亿澳元（约146亿人民币）。
资料显示，Barwon 是澳大利亚本土一家专注于另类资产（医疗地产、房地产信贷、私募股权）的基金管理人。
高瓴以Rava Partners为专属不动产投资主体，依托两期合计超40亿美元亚太不动产机会基金，放弃传统散售住宅、传统购物中心，聚焦产业地产、仓储物流、数据中心、长租/服务公寓、生命科学物业、学生公寓六大大宗主线，布局分中国本土、日韩新澳跨境两大板块，以大额资产包收购、平台控股、存量改造、REITs退出为核心交易模式。
一、顶层资金架构（大宗投资弹药池）
1. Rava不动产基金一期（2022年落地）：亚太布局，印度占30%、剩余配置中日新澳；40%资金2024年集中落地大宗并购 。
2. Rava不动产基金二期（2025年募资）：20亿美元，持续加码亚太新经济不动产，主攻IDC、生命科学物业、长租、产业园区、学生公寓。
3. 人民币本土平台：高麓集团（高瓴新基建基金孵化）：专职落地国内工业&物流大宗收购，国内人民币大宗操盘主体。
二、中国内地大宗地产布局（物流/产业为主，严控传统商办散购）
1. 仓储物流大宗（国内王牌持仓，单笔数十亿级别）
普洛斯（行业里程碑）：2015年入股8.2%；2018年联合万科、厚朴790亿元私有化普洛斯，高瓴出资约167亿元持股21.2%，拿下国内海量高标准仓储大宗资产，覆盖全国一线、环渤海/长三角/大湾区物流园，是国内物流地产最大单笔大宗交易之一 。
高麓集团自主收储：深耕长三角、大湾区、环京工业&仓储大宗，截至2024年在管资产280万㎡、AUM超19亿美元，批量收购国家级高新区45万㎡成熟工业资产包，聚焦新能源、半导体厂房大宗并购。
京东产发财务投资：两轮合计15亿美元入股，间接持有全国高标准仓储产业园大宗底层资产 。
2. 新经济不动产（IDC、生命科学园区，新兴大宗主力）
依托Rava国内资金，在北京、上海、苏州收购数据中心、生物医药产业园存量大宗物业，主打存量改造升级，适配科创企业长期租赁，现金流对标成熟仓储。
3. 传统写字楼/购物中心（极少直接整栋收购）
放弃盲目抄底核心商圈散售写字楼，仅通过基金间接参与优质存量改造；未落地SOHO中国私有化（传闻终止），国内极少单体商场大宗直购，避开传统零售地产下行赛道 。
4. 长租公寓大宗
通过Dash Living中国区落地一线服务式公寓存量包并购，主攻企业外派公寓，以上海、深圳存量酒店改造公寓为大宗抓手 。
三、亚太跨境大宗并购（近三年高频大额出手，日韩新澳为主）
1. 日本市场（高瓴海外第一重仓，百亿级人民币大宗）
1. Samty Holdings私有化（11.3亿美元/约82亿人民币，2024.10）：收购日本上市房企控股权，手握东京、大阪海量多户住宅、写字楼资产；2025年出售两组住宅资产池23.6亿元人民币，自持资管收取管理费，实现大宗“收购-改造-分拆出售”闭环。
2. 年度规划：每年10–20亿美元持续加码日本租赁住宅大宗，聚焦东京核心区存量物业并购 。
2. 新加坡工业物流大宗（2025.8）
旗下EZA Hill联合Partner Group**3.06亿新元（约16.5亿人民币）**收购4处新加坡工业&仓储资产（乌美、樟宜、裕廊、班丹物流枢纽），合计数十万㎡工业物业，溢价6%成交。
3. 韩国不动产资管龙头（2025年末，50亿+人民币）
50亿元人民币收购韩国IGIS资管98.8%控股权，打通韩国写字楼、产业园大宗收购通道，依托本土资管批量拿韩国核心城市存量资产。
4. 澳大利亚学生公寓大宗（2026年交割，28亿人民币）
通过Samty以6亿澳元≈28亿人民币收购澳洲头部学生公寓UniLodge，手握澳新150栋物业、4.5万床位，全球学生公寓单体重磅大宗并购。
5. 香港&东南亚
控股Dash Living，布局港新服务式公寓大宗，存量酒店改长租公寓为主要收并购方向 。
四、投资底层逻辑与退出路径
1. 择址逻辑
淘汰赛道：传统零售商场、普通商品住宅、三四线商办（几乎零配置）；
重仓赛道：刚需租赁类不动产（仓储/长租/学生公寓）、新基建不动产（IDC/生物医药园），依托稳定租约对冲周期波动。
2. 大宗交易模式
1. 控股平台化：收购房企/资管公司（Samty、IGIS、UniLodge），以平台批量收底层资产，降低单项目尽调成本；
2. 存量改造增值：老旧工业改产业园、旧酒店改长租、旧仓库改冷链仓储，改造后提升租金再出售或公募REITs上市退出；
3. 资产分拆变现：收购大宗资产包后拆分优质物业单独出售，剩余自持收租（日本Samty资产出售为典型）。
3. 退出渠道
国内：公募REITs、险资接盘大宗转让；海外：主权基金、养老基金整购资产包、REIT上市。
【老赵说大宗】
综观高瓴现状，当前布局趋势主要如下（2025–2026）
1. 国内：持续加仓长三角/大湾区工业厂房、冷链仓储、生物医药园区大宗，加速高麓人民币不动产基金落地，储备国内REITs底层资产；
2. 海外：日韩继续大额扫租赁住宅、产业地产，新澳聚焦学生公寓与物流；
3. 规避：国内一二线传统写字楼、百货商场整栋收购持续观望。
老赵一直在参与贝莱德对于中港汇普陀项目的出售，传言现有二家人竞买，一个高瓴一个城璟，本以为项目马上会落定，想不到还要等一二个月，老赵本来以为高瓴并不会有什么太大的想法会收，今天整理了他现有的情况，老赵感觉这个竞争对手还是很强大的，特别是核心区域的商改租项目，两个都是主流市场参与方！
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陆家嘴老赵：重点关注上海及长三角房地产大宗交易市场，业务基于上海及长三角房地产大宗存量并购交易、不良资产处置及交易，企业增融纾困、破产重整交易、存量不良破产交易配资、交易税筹、交易全流程服务，项目再融资服务为主，业务热线：18017393000（微信同号）
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视频号：陆家嘴老赵
公众号：特殊资产交易
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