在我们的评判标准里，结合杭州城市体量，二手房单月成交 6000 套算是市场相对活跃的行情及格线，破 10000 套才算优秀线。

刚过去的 5 月，杭州二手房成交量表现亮眼，超过了9000 套，加上 3 月、4 月，已经连续三个月月度成交站稳 9000 套以上。能看出来，经过几轮政策落地之后，杭州二手房大盘成交起色很明显，虽说房价分化严重，但起码成交量实实在在拉起来了。

但是，我们也要看到，市场持续热度维持的背后，是有一定的原因的。

第一是政策面的加持。尤其是2025 年末增值税下调，加上《求是》发文表态“政策应该应出尽出”；开年上海放开限购、落地沪七条，侧面带动江浙楼市情绪，杭州自身也落地公积金新政，各个区域还陆续出台新房购房补贴，层层政策叠加，托住了整体市场行情。

所以整体市场，在政策加持的情况下，有所回暖。

第二是新房房源结构失衡。当前二手房成交里，75% 以上都是 300 万以内的刚需房源，反观新房市场，主流供货全是改善、高改大户型，主城区 300 万以内刚需新房屈指可数，也就大江东绿城潮语观棠、拱墅运河新城绿城宸岸新月、西湖建发云之城、钱塘下沙兴耀沐芳洲等寥寥几个项目。

刚需新房供给稀缺，大量刚需购买力没得选，只能转向二手房淘房，所以在一定程度上促成了中低价位二手房的成交量。

另外往年小阳春里占比比较大的书包房，在这一轮的市场表现中比较平庸，我们昨天也专门发了推文书包房的重大变异。现在书包房也是朝着低总价靠拢，成交结构和大盘二手房慢慢趋同，对比去年，书包房行情转变已经是非常明确。

随着气温慢慢升高，杭州传统楼市淡季从 6 月正式开启，接下来市场就要迎来实打实的考验。我们可以谨慎乐观，但绝对不能盲目看涨。

一直关注我们的老粉丝都清楚，我们一直倡导重点关注杭州核心区优质次新的走势。接下来不靠政策托举、全凭市场自主运行，要是核心优质次新能扛过六七八月淡季、量价稳住，那么我们可以认为这就是杭州楼市首轮见底的第一个信号。

至于粉盘板块、外围板块，依然需要观望，需要观察后续的量价变化。

还要认清一个现实：现阶段成交主力 300 万以下房源的火热，本质还是降价换来的成交，依旧处在以价换量阶段。

接下来重点盯紧七八月份核心存量二手房的量价数据，顺利熬过淡季再逐步去看粉盘、老破小的修复行情。

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买房路上自己人· 杭州房叔

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