最近几个月，关于房地产市场的消息依然偏负面：经济增长放缓、移民减少、公寓库存高企、投资房现金流压力增加……很多人开始怀疑，房地产是否还值得长期持有，甚至有人认为房地产最好的时代已经过去。

作为一个在多伦多地产行业工作二十多年的从业者，我更喜欢看数据，而不是情绪。

过去二十多年，我经历过房地产市场的繁荣与低谷，也见证过多个重要周期。从2000年代初市场逐步进入长期上涨通道，到2008年全球金融危机带来的短暂恐慌；从2017年海外买家税出台后的快速降温，到2020年疫情初期的不确定与停摆；从2021年几乎所有人都相信房价只会上涨的疯狂牛市，到2022年以来加拿大历史上最快速的加息周期之一，再到2025至2026年公寓市场的深度调整。

对于很多刚进入市场的人来说，过去几年可能已经是他们经历过最艰难的市场环境。但对于经历过多个周期的人而言，我越来越相信一件事：

房地产最大的风险，从来不只是价格波动，而是在周期中失去判断和耐心。

回顾2022年至今的公寓市场，我们经历了快速加息、成交量大幅萎缩、价格持续回调，以及开发商停工和新项目锐减。过去几年，可以说是许多地产投资者最艰难的一段时间。

但最近几个月的数据开始出现一些值得关注的变化。

首先，成交量开始恢复。2026年初公寓成交量一度跌至低点，但随后连续几个月明显回升。其次，新上市房源数量开始减少，越来越多卖家不愿意在当前价格出售。最后，价格虽然仍然低于前几年的高点，但下跌幅度已经明显收窄，市场波动正在减弱。

这并不意味着市场马上进入新一轮上涨周期。

我的看法是：

目前市场更像是在筑底，而不是起飞。

价格仍然处于长期下降通道中，但每年的高点和低点之间的差距正在逐渐缩小。换句话说，市场正在寻找新的平衡点。未来再次探底并非不可能，但除非出现新的重大负面因素，否则大幅下跌的空间已经不像过去几年那么大。

我个人并不认为2027年房价会暴涨。相比之下，我更倾向于认为未来一到两年将是一个缓慢恢复、逐步修复信心的过程。

另外，一个越来越明显的趋势是：房地产市场正在分化。

过去一个周期中，很多资产一起上涨；而未来一个周期中，不同资产之间的表现可能会出现明显差异。小户型投资型公寓面临更多竞争和压力，而面积较大、适合家庭居住的房产则表现出更强的韧性。未来的市场可能不再是“所有房子一起涨”，而是不同类型资产之间出现明显分化。

经历了过去几年的调整后，我越来越觉得，房地产真正考验的不是预测市场的能力，而是穿越周期的耐心。

对于买家来说，机会往往出现在大家最悲观的时候；对于卖家来说，最重要的不是猜测下个月涨跌，而是看清自己持有的是什么资产。

市场永远在循环，但每一个周期都会淘汰一些资产，也会留下更有价值的资产。

正因为如此，我希望通过接下来的系列文章，从几个最重要的角度来观察当前市场，而不是简单讨论房价涨跌。

未来几年市场的发展，我认为主要取决于五个关键因素：

供应与新房建设、人口与移民变化、利率与经济周期、房地产市场结构变化，以及投资者现金流与资产配置。

接下来，我将用一个系列文章分别从这五个方面，分享自己对未来市场的一些观察和思考。

让我们继续观察数据，而不是追逐情绪。

作者微信号 CAD4167282133

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