内地买家撑起七成豪宅市场:香港楼市“热钱沸腾”的逻辑与代价

内地买家在香港一手住宅市场的占比已升至27%，连续14个月成交超千宗，创历史最长纪录。在5000万港元以上的超级豪宅领域，内地买家的占比已接近七成。

5月，香港楼宇买卖合约达8537份，连续两个月突破8000宗，为近五年首见。一手市场成交近2100宗，连续三个月突破二千宗水平。新鸿基荃湾项目第四轮推售52伙单位当日沽清，不足一个月已实现419伙售罄，套现逾29亿港元。

与此同时，波士顿咨询发布的《2026年全球财富报告》显示，香港首次超过瑞士，登顶全球最大跨境财富管理中心。2025年香港财富管理规模增长达2840亿美元，在五大财富管理中心中增速最快。

热钱从哪里来，又去了哪里？答案藏在两个“7%”里：一季度GDP同比增长5.9%，存款总额突破19.6万亿港元。

一手成交连续三个月破二千宗

5月30日上午9点半，等待新鸿基荃湾形瑨开售选房的客户已排起长队。52伙单位，至下午2点全部沽清。这是该项目自5月初开售以来第四次推盘，不足一个月便实现419伙售罄，套现逾29亿港元。

这样的“日光”项目在近期的香港市场并不少见。5月首个周末，包括形瑨在内的4个项目集中开售，三个项目推售房源均当日估清，合计成交达560宗，创下两年来的“最旺周末”。

香港中原地产数据显示，5月一手市场全月录得近2100宗成交，已连续三个月突破二千宗水平。楼宇买卖合约连续两个月突破8000宗，为近五年首见。

开发商已开始顺势提价。 不少新盘价格较前期上涨超20%，启德新鸿基豪宅项目天玺·海、恒基兆业旗下天泷等项目均有提价，呈现“一期比一期贵”的态势。

本轮香港楼市回暖的拐点，可以追溯到两个关键政策变化。

2024年2月：香港“撤辣”——撤销所有辣招税，非本地买家入市成本大幅下降。过去内地客户购房的综合税费成本高至30%，现在基本与香港本地居民看齐。总价400万港元以下的房源税费仅100港元，400万港元以上实行梯度税费。

2025年3月：“新资本投资者入境计划”将住宅房产纳入投资品类，允许投资3000万港元的资产组合换取香港身份。2026年1月，住宅物业门槛从5000万港元降至3000万港元。

从2024年推出到2026年4月底，该计划共接获近3600宗申请，预计为香港带来1080亿港元的投资金额。这些钱的主要去向正是楼市和股市。

2025年3月至2026年2月，单年度申请量飙涨145%。同一时期，香港超高净值人群（净资产超过3000万美元）激增22.9%，增幅全球第一。

内地买家正在成为香港楼市的核心支撑力量。

整体占比：2026年前四个月，内地买家占香港住宅市场个人买家成交量的约23.1%，金额占比约32.2%，较2025年全年分别上升0.5和0.6个百分点。整体占比已接近2024年全面撤辣后的历史高位。

连续破纪录：内地买家已连续14个月成交超千宗，金额连续11个月突破百亿港元，双双刷新自2010年有记录以来的最长周期。

分价位看：1000万港元以下项目中，内地客户占比约33%；四五千万港元以上的高端豪宅项目中，占比达约七成。越贵的房子，内地客户越喜欢。

2025年，超过1000万元的新房中，内地买家占比超过一半：1000万至2000万元占比57.3%，2000万至5000万元占比64.3%，5000万元以上占比接近七成。

分渠道看：4月内地买家在一二手住宅市场共录得1892宗成交，环比增长约47.7%，创两年新高；涉及金额约189亿港元，环比上升三成，创17个月新高。

投资动机增强：据业内人士观察，2024-2025年的内地客户更多出于自住需求，2026年以来投资客明显增加。有客户直接买下五六套，背后是对香港租赁市场的看好——买房是为了放租。

楼市之外，更宏观的资金流向同样值得关注。

波士顿咨询《2026年全球财富报告》显示，香港首次超过瑞士，登顶全球最大跨境财富管理中心。2025年香港财富管理规模增长达2840亿美元，在五大财富管理中心中增速最快。

香港最主要的资金来源于内地，2025年占比达59%。

亚非拉等地占比16%，台湾省13%，日本7%。相较之下，瑞士的资金主要来源于西方，欧洲+北美+大西洋合计占了六成。

彭博预计，未来5年，在AI和全球格局变化的作用下，中国内地家庭财富有望年均增长9.3%，在2030年达到580万亿元人民币。作为最受益于内地财富增长的地方，香港财富管理规模有望在2030年达到4.6万亿美元，年均增长9%。

热钱的去向，首先是新股市场。

2025年港股IPO以2863亿港元的募资额时隔四年重返全球榜首，2026年火爆程度不减，主流机构预计3000亿至4000亿港元。翼菲科技认购倍数达1.48万倍，创下纪录。

其次是楼市。

2025年香港私楼买卖登记中，普通话买家占比25%；2026年一季度进一步提升至27%。

存款也在增加。

截至2026年3月底，香港银行存款达19.6万亿港元，再创新高，相当于香港GDP的6倍。彭博预测，未来香港存款规模可能每年增长4.8%，到2030年接近3万亿美元。

2026年一季度，香港GDP同比增长5.9%，为近五年最高。香港财政司司长表示，经济活动不但持续扩张，且明显加速。

香港楼市的“日光”盛况、财富管理规模的反超、存款的不断新高——这些现象共同指向一个事实：热钱正在向香港汇聚。

驱动这一轮资金流入的因素是多重的：港府的“撤辣”和投资入境计划降低了门槛；内地企业赴港上市带来了资本和人才；高才、优才计划引入了大量内地人才；香港在教育、跨境身份及资产配置方面的综合优势持续吸引着内地高净值人群。

但硬币的另一面是：当“怕迟买更贵”的恐慌情绪蔓延，当投资客涌入推高房价，当开发商顺势提价——首次置业者和换楼客群的购房压力正在加大。

沪楼Daily认为，当下新房市场抢盘氛围浓烈，不少客户容易在火热情绪中跟风入市，忽略个体项目差异与长期持有成本。

“FOMO”（错失恐惧）心理正在主导一部分决策。而投资的历史经验表明，当“怕错过”代替“算清楚”成为入市的主要驱动力时，市场的脆弱性也在同步积累。

热钱可以托起市场，但托不起价值。真正的财富管理，从来不是追逐热点，而是算清周期。

风险提示：

本文基于公开信息整理分析，仅供参考，不构成任何投资建议。香港楼市面临的主要风险包括：利率政策变化、地缘政治影响、内地资金流入放缓、开发商提价后的需求可持续性等。投资者应基于独立判断做出决策。

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