嗯

又一次跟各位说有关“底”的事

同样不是信口拈来，而是看了两天财报后的一些认真分享

首先贝壳财报说的不仅仅是上海等一线城市

是全国近百城的存量+新房+租赁+家装业务发展的整体走势

只是其中存量房以北京上海为主

尤其是涉及链家条线，这是北京和上海绝对主角的数据，家装也主要以北京和上海为主、租赁涉及的惠居条线大概是全国13城

所以今天贝壳财报数据如果你真能吃透的话，还是很能说明一些问题的

我看了两天看完有点点开心

不过我看到的东西可不是什么营业额下滑37%但利润提升46%这种数据

而是更为隐晦也更为关键的几个数字

01

首先新房销售额下滑是好事

忘记从哪看到有媒体人发视频说现在市场别看成交量上来，但其实如果加上新房销售额是不如去年的

视频转发量很高

但如果你粉丝内行的话应该知道这么说不妥

新房成交量不仅取决产品、更取决于供应

当市场供应减半的时候，它的成交是不会提升的，也没多少人会清新房库存

贝壳数据第一大亮点就是他的新房销售额同比降了37%

这数据也客观反应了上海

因为通过链家品牌进行的新房交易总交易额也同比下降了35%

贝壳2026年一季度财报原文

为什么我看到这个数字是开心的呢

因为我知道这背后不是因为新房不好卖了，而是新房供应大大减少了

以上海为例，我们一年一年梳理

参考2025年土地供应与新房供应套数的比例关系，

2026年上海新房供应套数预计约3.18万套，较2025年进一步减少

2025年上海新建商品住宅供应套数约4.09万套，同比减少约32.0%

这里面外环外区域供应量萎缩明显，2025年外环外供应较2023年、2024年大幅减少，降幅约40%左右

这背后是上海在明确的收紧土地供应

2022年上海宅地供应105幅，2023年降至74幅，2024年48幅、2025年52幅

对比四五年前，近两年的土地供应已经少了非常多

而这也不是上海的独有现象

全国范围内各城市土地出让的节奏都在明确放缓

那为什么说这是件好事

如果各位还记得近五年政治局会议、经济类会议有关房产的策略

都会明确一条原则：减少土地供应

很快你就在各地土拍市场里清晰看到一年比一年少的土地供应

我记得有的城市的土地供应同比降幅可以达到80%

而这么做的好处也很明显

就是通过供应端节制，重新修补需求的蓄水池

当新房还像五年前井喷供应，需求却没有井喷供应的时候

二手挂牌只会形成积压，积压会带来价格踩踏

踩踏会形成市场心态的恶性循环

这是过去五年我们走过的路，也是五年后我们正在防止的路

现在这条路已经初见雏形

贝壳财报新房销售额的37%下滑，不是新房不用渠道了、也不是链家小哥新房客户销售能力突然变弱

而是供应端已经在节流

这时候需求火力被稀释的概率就被降低

要知道需求会等待，但不会消失，源头端的节制会利好接下来的一二手市场，这是我说的第一个“底”

02

贝壳收减开支看到第二个底

这份贝壳财报里你会在“营业成本”这里明确看到他在减少开支

家装家居营业成本同比下滑24.9%

房屋租赁营业成本同比下滑10%

门店成本减少20%（应该是14%左右，从7亿降到6亿）

贝壳2026年一季度财报原文

营业成本的大幅降低

尤其是去年财报里盈利“佼佼者”的家装业务和租赁业务在集团层面被明确削减开支

这很容易让人联想到这是不是大机构为过冬储备

但其实如果多看几遍这份财报

你会看到他一边看成本、一边在花钱

第一门店数同比增6.2%

嗯还在占位置

-截至2026年3月31日門店數量為60,383家，較上年同期增加6.2%。截至2026年3月31日活躍門店數量3為57,666家，較上年同期增加4.4%。（贝壳财报原文）

也就是说单店经纪人是少了，但店没关，这分明是在为下一轮做准备

第二他的回购力度在加大

贝壳一季度用了1.95亿美元回购，同比增加40%

如果这时候他内部判断是市场不好，这时候回购股票就是在烧钱

第三他内部研发投入只是放缓，但没停

财报的电话会里管理层反复强调他们的AI工具的能力建设

所以相比不看好市场

这倒更像是他内部的结构性调整

而且不知道各位去听他们的业绩发布会了么

管理层彭永东多次重申“中性市场观”–>不跟风、不炒作、不忽悠

也就是在市场高涨时看到下行风险，在低位时也不过度悲观

CFO徐涛也表示成本费用结构优化“将对后续经营表现形成长期正向支撑”

我给各位翻译下管理层的语言智慧

他们判断未来不会有V型反转，但也大概率不会崩盘

所以不能指望风口把你吹上去，只能靠自己把每单生意做厚

所以反观他这时候他的各项数字表层的缩减

你会看到他利润率的反弹式提升

这可能也是为什么这份财报发布后，贝壳美股盘中大涨8%

涨幅领跑当日中概股，资本市场是有明白人的

市场看到的不是它的生意在萎缩，而是它正在找到新周期里的生存方式

这是横盘预判的身体诚实

03

“这不是简单的以价换量”

这是个阶段底部的判断，这个判断怎么来的

首先贝壳财报里有两个互相关联的数据：

一季度存量房GTV 5,344亿，同比降了7.9%，但平台二手房交易单量同比提升了12%

这两个数字同时成立只有一个数学解释：

平均每套成交房源的价格比去年同期低了，但别急

财报原文里没有直接写”二手价格环比企稳”，但电话会上经理层反复强调了这个说法

首先从卖方预期看：

一季度急售降价业主比例环比下降了3个百分点

另外3月新增挂牌量同比下降了14%

其次从出租回报率看：

3月50城租金收益率同比提升0.4个百分点至2.8%

换句话说与房贷利率的差距在收窄，住房资产对买家的吸引力回归ing

最后从价格环比走势看：

贝壳研究院监测，3月一线城市二手房价环比上涨1.5%，已连续两个月环比回升

北京、上海一季度累计涨幅分别达3.8%和3.3%

我这边的数据也是同样的走势

上海头部中介的转定单价格已经连续多月环比提升

上海所有大型中介网签套数&网签均价走势©️房见

这几个数据放在一起，能拼出的画面是：

整体价格仍在同比下跌通道里，但降幅在收窄

部分核心区域出现了独立的环比上涨，卖方不再恐慌性抛售，急跌最凶的阶段可能正在过去

这也是为什么如果你最近有在上海市场上看过房，那你应该领教到了现在飘在市场上的微妙氛围

以前价格从高位跌了20%的时候不敢买，怕还有30%

但现在是”怕踏空”的心情正在慢慢追上”怕买贵”的心情

本质上这就是买卖双方的心态博弈，正在从单边恐慌进入一种势均力敌

后面怎样还不知道

但至少阶段底部已经初见雏形，阶段底部的价格+阶段底部市场博弈

04

最近去外地比较多，也多了很多俯视角看问题的时候

其实如果你将很多楼市观察也带入俯视角你可能会看到更多

比如

如果你把这三个点串联起来可能更有意思

土地端收紧没有松口的意思

头部中介的动作正在学习在横盘市场把蛋糕做厚的方法

市场端的每个个体都在用肉身去试错市场

砸盘房东在变少、议价空间从8%收窄到5%

就连中介在朋友圈发布的“跳楼大甩卖”朋友圈都在减少

这些被串联起来的画面正好形成一种新循环

土地端供应减少–>需求回流集聚–>短期需求推高成交、拉低议价空间—>中短期需求进一步推高拉低–>促成买卖双方新一轮博弈

接下来就看一个数据

这个数据可能会影响下半年市场走势，就是二手市场新增挂牌

这个数据目前还是平稳的、甚至是减少的

因为房东的房源出口多了

1 租金回报率还不错，可以投入租赁、2 在等全市推广回购二手房，目前浦东、徐汇回购二手房数量还比较大

我也不同意什么新房销售解禁潮对于市场的影响

在我五年前对徐泾板块新房投资需求的市调里，真正纯投资客户不到三成

所以如果接下来有人来问我下半年的市场

我的答案大概会从悲观往中观去转，甚至部分时候部分板块还会往乐观去转

因为似乎找不到太多理由去悲观