负扣税改革已推动投资者转向新公寓市场，但此举可能适得其反。

联邦政府对财富税的收紧已促使更多投资者考虑新公寓项目，这可能会挤走首次购房者。

但是，尽管此举在获取为新房产设立的 negative gearing 豁免方面可能说得通，但经济学家警告称，对投资者而言，长期来看这可能并不划算。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，为了能够享受 negative gearing 激励而购买新房，并不能自动使新公寓成为一项稳健的投资。

“投资者可能需要比以往更高的租金收益率，因为资本增长更不确定，而且一旦公寓不再是’新房’，转售市场可能会更窄，”她说。

“Negative gearing 可能会改善税后状况，但它不会使低收益投资变得有吸引力。”

在预算案公布后的首个周末，全国最大的私人公寓开发商 Meriton 注意到，在其展示中心参观的投资者数量增加了20%。

从黄金海岸的 Cypress Palms 到悉尼 Castle Hill 的 Castle Grange，在东海岸各地，Meriton 的所有者 Harry Triguboff 表示，上个月的预算案发布后，投资者对新公寓的信心已经回升。

Albanese 政府决定取消50%的 capital gains discount，转而采用 indexation model，并禁止对已建成的旧房实行 negative gearing 但允许对新房产实行，这促使投资者重新考虑他们的选择。

收到更多咨询的不止 Meriton 一家，尤其是在一居室和两居室房源方面。

Lewis Land 开发主管 Michael Long 预计，在 Harbour Shores——该开发商在黄金海岸北部占地16公顷的整体规划社区，将在10年内交付2000多套住宅——投资者将占买家的更大比例。

Long 先生表示，该开发项目通过当前推出的 Palm House（通常为不到100万澳元的一居室和两居室公寓）特意优先考虑首次购房者，其下一个项目将继续保持这一重点。

“首次购房者和投资者之间的竞争一直是一个具有挑战性的市场动态，但真正的问题在于，是否有足够的位置优越、可负担得起的产品来满足双方的需求，”他说。

近期 Cotality 的分析发现，在2020年至2025年间，昆士兰州吸收了全国人口增长的25%，但交付量仅占不到20%。

西澳大利亚州的人口增长占全国的17%，而交付量仅占10%。这些不平衡导致昆士兰州和西澳大利亚州的房价在2020年至2025年间翻了一番。

Urbis 董事 Paul Riga 表示，现在还不是买方市场。他估计，目前布里斯班内城区的季度消化量为200-400套，而每年的交付管道约为2500-3000套。

“过去12个月发生了很大变化，总体前景是买家持谨慎态度，购买决策的紧迫性可能没有那么强，”Riga 先生说。

Urbis 的季度 Apartment Essentials 报告确定，2026年上半年，布里斯班内城区将有九个项目启动，总计约2300套公寓，这一数量与2024年同期相当。

Riga 先生指出，所有这些项目要么正在建设中，要么即将开工，他表示这为市场能够维持当前价格水平提供了有意义的信心。然而，近年来价格飙升，2025年最后几个月，在布里斯班和黄金海岸，楼花两室两卫公寓的价格分别为每平方米19,409澳元和19,399澳元。

“与大悉尼等其他首府城市相比，大布里斯班地区的价格仍在增长，投资者和自住业主都在购买，”他说。”当我们看到布里斯班本地市场显示出强劲的季度业绩时，这确实让人相信市场仍在朝着这个方向发展。”

如果投资者涌入新公寓市场的低端，他们将直接与首次购房者竞争——这些首次购房者并非出于选择，而是出于价格考量才出现在那里。

“风险在于，首次购房者在两个方面都受到挤压，”Conisbee 女士说。

“他们将被投资者挤出新房市场，但仍然难以在他们想要的地点买到现房。”

随着2020-25年房价攀升，首次购房者发现自己被挤压到公寓市场，将其作为唯一可进入的入口点。

5月份发布的3月份季度 ABS 贷款数据显示，在5月12日预算案公布之前，市场情绪是多么脆弱。

在此期间，新房贷款承诺总额下降了6.2%，所有借款人群体均表现疲软。

Conisbee 女士表示，在2月和3月利率上升后，市场情绪迅速转变，投资者贷款数量下降5.3%，金额下降3%。

“投资者贷款数量下降幅度大于金额下降幅度，这一事实表明，活动变得更加集中于能够承担更大贷款额的买家，或集中在价格更高的市场，”她说。

首次购房者贷款也有所回落，本季度贷款数量下降4.3%，贷款金额下降6.7%。由于所有其他借款人群体下降幅度更大，首次购房者在市场中的份额达到了创纪录的高位。

在州一级，昆士兰州的投资者在2025年第四季度超过了维多利亚州，成为全澳最活跃的投资者，这与该州的人口增长、紧张的租赁条件和价格上涨势头相一致。

维多利亚州在3月份季度的首次购房者贷款数量最高，为9724笔，领先于新南威尔士州的7443笔和昆士兰州的5673笔，但即使该群体在此期间也出现了下降。

预算案的变化可能会进一步扩大这一差距。

随着租金持续攀升，越来越多的租客可能被迫重回合租，甚至搬回父母家。有专家直言，市场对涨租的承受能力正接近极限。

在政府计划修改负扣税和资本利得税政策、外界担忧此举将推高租金之际，Cotality 研究总监 Tim Lawless 向 News 表示，他对租客能否负担更高租金深表怀疑。

Lawless 指出，房东或许会尝试涨租，但市场能否消化是完全不同的问题。他援引数据称，今年五月全澳租赁市场空置率仅为 1.5%，持平历史最低纪录。

“租客还能多付多少？他们在支付能力上没有太大弹性，”Lawless 说，“租客不能像买更大更好的房子那样去银行贷款来付房租。”

他表示，由于租客已将税前收入约三分之一用于支付房租，租金实际能涨到的上限很可能已经近在眼前。一旦触及这条线，即便空置率极度紧张，租赁需求也会以另一种方式重组——更多人合租、更多几代同堂，以及年轻人更长时间留在父母家中。

“租客会通过让更多人加入租约，无论是合法还是非正式的方式，来最大限度地利用他们有限的租赁能力，”他说，“所以我认为这才是更有可能出现的未来场景，而不是租金持续飙升。我实在看不出租客如何能比现在付出更多。”

根据 Cotality 的数据，截至今年三月底，全澳出租房源总量比五年平均水平低约 18%，其中悉尼和墨尔本的差距更为突出，分别低 27.4% 和 21.0%。

悉尼仍是全澳租金最高的城市，2026年3月的周租金中位数年涨 5.9%，达到每周 824 澳元；墨尔本则以每周 632 澳元位居澳洲大陆首府城市末位。

目前全澳租金年涨幅约为 6%，尚未达到历史峰值。Lawless 回顾称，移民回流、海外边境重开之际，租金年增幅一度达到两位数，主要由公寓市场反弹驱动。

“我认为租金年增长率维持在 6% 左右的可能性更大，当然这确实很难预测，我也可能完全看错了，”他坦言。

近期一项全国民调显示，47% 的澳洲人认为政府的负扣税改革将加快租金上涨速度。这项调查由 Fair Go Australia 委托进行，该组织是一项反对资本利得税改革的无党派运动，由澳洲创始人、员工和投资者发起。

在Z世代和千禧一代受访者中，分别有 36% 和 40% 的人预计相关政策变化将导致租金上涨。艾博年政府则声称，负扣税和资本利得税的调整每周仅会推高约 2 澳元的净租金。

民调同时显示，仅有 12% 的受访者认为将负扣税限制在新建住房将导致租金下降或涨幅放缓，23% 的人认为影响不大。

尽管改革旨在帮助首次购房者入市，但年轻选民对此普遍持怀疑态度。值得注意的是，仍有三分之一（33%）的选民表示支持或强烈支持负扣税改革。

联邦卫生与老龄化部长 Mark Butler 警告称，房东目前“没有任何依据”仅凭负扣税和资本利得税的变动就提高租金——因为现有投资房并不受此次改革影响。

“房地产行业对现状非常满意，不希望看到任何改变，他们拿出一些倾向于维持现状的模型，这没什么可惊讶的，”他说。

Butler 强调，仅因税收政策变化就涨租是“毫无依据”的，因为现有房东可以继续保留负扣税资格。“这是当前私人租赁市场的基石，对于这些多达数十万套的房产，涨租根本站不住脚，”他说，并补充称官方预测长远而言租金仅受温和影响，约为每周 2 澳元。

然而，澳洲建筑商协会（Master Builders Australia）、澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）和澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）已联合发布新模型，暗示实际增幅将是政府预测的五倍。

根据该模型，与改革相关的租金涨幅将在 2026-27 年升至每周 3 澳元（每年 142 澳元），并于 2029-30 年达到每周 9 澳元（每年 477 澳元）。需要指出的是，这一数字专指与政策改革直接相关的租金涨幅，并非对整体市场租金走势的预测。

2026年第一季度，一批郊区在短短90天内丢掉了「百万俱乐部」的头衔，房价中位数跌破100万和200万元大关，所有「退群」的郊区都集中在大悉尼和大墨尔本地区。

大悉尼区房价跌幅最剧烈的是中央海岸家庭友好型郊区Narara，其独栋住宅中位数下滑6.1%，即6.25万元，至96万元，正式跌出百万俱乐部。

悉尼雅柏文同样遭受重击，海滨的Rose Bay雅柏文中位数暴跌8.9%，即18.25万元，至187.25万元，从2025年末的200万中位数回落。北区St Ives的雅柏文中位数也下跌5.9%，即6.15万元，至98.85万元，同样失去百万门槛。

墨尔本跌幅最大的是内南区Caulfield North，独栋住宅中位数下滑3.8%，即7.723万元，至197.277万元，跌回去年刚突破的200万线以下。 Knoxfield同样受影响，中位数下跌3.8%，即3.9万元，至99.6万元，跌破百万。

@realty销售代理林诺瓦西表示，市场明显软化了，周末看房只有两三组人，没人愿意下手，近年来持续涨价已把Knoxfield等入门级郊区推到了许多墨尔本人买得起的边缘，三月季度的生活成本压力和加息进一步抑制了需求。在他看来，整个市场需要回调5%到10%，才能让轮子像过去四五年那样重新转起来。

对于悉尼St Ives的雅柏文跌价，The Marshall Group代理坦纳归因于不确定时期的犹豫心理。

她说，房地产永远关乎信心，当世界变成现在这样，信心说没就没，St Ives的雅柏文买家多为换小房者或投资者，负担能力问题不大，通常不急，很多人会观望，目前市场对价格极其敏感，除非定价有吸引力，否则就会卖不动。

靠近市区的富人区Rose Bay，Ray White Double Bay的伯曼指出，开发担忧正在压低价格，新州政府的低中层住宅政策（LMR）覆盖了议会分区，允许在购物村和交通枢纽附近建高密度住宅，引发了一波开发潮，人们担心Rose Bay会不会变成下一个交通逐渐拥堵的Bondi Junction，有些业主现在就卖想离开。

伯曼说，上季度雅柏文中位数暴跌8.9%后，近期价值仍在持续下滑，一套400万的雅柏文现在300万都难卖，低端卖家也得大幅割肉。

抛开密度担忧，伯曼认为Rose Bay和悉尼许多区域一样已经太贵了，自2019年以来涨幅太大，人们觉得这样的价格不可能再继续，买家都非常谨慎。