对于郑州的丹尼斯大卫城，我心中一直有一个疑惑，一方面丹尼斯大卫城的销售数据非常的亮眼，2024年销售额107亿，，而第二名正弘城2024年销售额只有54亿，多了整整一倍。

另一方面，我眼中的丹尼斯大卫城，与其他商场相比，优势并没有那么大。比如说丹尼斯商超不思进取，说明它的管理层缺乏斗志，没有进取心。这两年经济形势这么差，购物卡比以前应该少了很多。我前几天去丹尼斯大卫城逛街，现场看百货业务也非常惨淡。难道只靠奢侈品就能与竞争对手拉开这么大的差距吗？

到底是应该相信我的直觉，还是该相信媒体公布的数据呢？

今天我们就根据2024年大卫城和正弘城公布的销售额，来推测一下两者的收入和成本，并进行对比分析（数据只是个人合理推测，不一定准确），来破解一下我心中的谜团。

一、统计口径不一致

现在很多商业中心不再公布销售额，主要原因是商场和商场之间公布的销售额统计口径不一致，2024年之后大卫城、正弘城都没有再公布具体的销售数据，怕引起误会。

实际上，两家公布的2024年”销售额”根本不是一回事。

大卫城107亿：包含奢侈品、百货、黄金、楼上餐饮的流水；但-1楼超市、影院、冰场等只交租金，其销售不计入商场销售额。

正弘城54亿：仅包含百货、化妆品、黄金的流水；餐饮、娱乐、影院等全部按租赁收取租金，不计入销售额。

也就是说，大卫城把楼上的餐饮收入也纳入了”销售额”，而正弘城只统计了联营部分，餐饮收取的是租金。要是按同一口径，差距远没有一倍。

二、收入对比分析

从下面的表可以看出，大卫城销售额高，但是实际属于大卫城的收入只有12亿。而正弘城销售额54亿，但是属于正弘城的收入近11亿，两者相差仅有1亿。

大卫城的销售额主要来源于奢侈品，奢侈品对商场来讲话语权更大，扣点率更低，因此看着销售额大，但是贡献的收入并不高。

三、两者成本对比分析

两者成本结构也有区别：

大卫城：95%联营意味着商场承担统一收银、管理、营销、售后全链条成本，人工和运营费用极高；重奢定位下，空调、照明、电梯等硬件维护标准顶尖，能耗和维保成本惊人。

正弘城：37.5%面积为租赁，商户自负盈亏，商场只收租金和基础物业费，管理轻得多。

最终结果就是：

大卫城利润总额：总收入—总成本=121368-58193=63175（万元）

正弘城利润总额：总收入—总成本=109824-48053=61770（万元）

四、结论

大卫城与正弘城销售额悬殊（107亿元 vs 54亿元），但利润总额却相差无几。核心原因在于：

1. 口径游戏大卫城的107亿是”大杂烩”，正弘城的54亿是”纯联营”，两者本就不具可比性。

2. 模式剪刀差奢侈品话语权强，扣点率低（约11%），107亿流水仅贡献约11.8亿收入；正弘城联营扣点率更高（16.5%），54亿流水贡献约8.9亿，加上1.8亿租金收入，轻松追平。

3. 成本结构大卫城全链路联营+重奢硬件标准，推高了管理、人工、能耗、营销全链条成本；正弘城租赁占比高，轻资产运营，成本精准可控。

一句话：大卫城靠重奢撑起了销售额的面子，正弘城靠租赁模式守住了利润的里子。 若正弘城再进一步压缩成本，郑州商业”利润之王”的称号花落谁家还真不一定。