2026年5月福州市房地产市场政策环境持续释放积极信号。国家层面关于城市更新和存量房激活的政策导向，为市场注入了中长期信心，叠加近期资本市场对地产板块的乐观预期，市场情绪有所回暖。不过，从实际传导到销售端来看，购房者观望情绪依然存在，“买涨不买跌”心理使得市场回暖更多体现在核心区域的结构性复苏，而非全面回暖。福州市住宅房地产市场延续着深度调整后的筑底修复态势，整体呈现出“政策托底、成交企稳、分化加剧”的复杂格局。  

2026年5月福州土地市场仅晋安、仓山的两宗地块完成出让，且全部以底价成交，无溢价空间。5月20日，2026年第二次公开出让国有建设用地使用权的结果公告显示，晋安湖前横路20.47亩商服地块（宗地2026-05），以1.2亿元底价成交，成交楼面价约4396元/㎡，地块要求整体自持、不得分割销售；仓山帝封江L08保租房地块（宗地2026-06），占地6.2亩，以2000万元底价成交，成交楼面价约2199元/㎡。

2026年1月-5月，福州五区住宅签约5148套、546965㎡，月均签约1029.6套、109393㎡。而刚刚过去的5月，福州五区住宅签约1430套、155690㎡，环比4月份分别增加23.38%和28.79%，五区环比连续三个月增长。

2026年1月-5月，福州七县（市）区住宅签约10245套、1254316㎡，月均签约2019套、250863.2㎡。其中5月，福州七县（市）区签约1099套、137077㎡，环比4月分别减少18.23%和13.08%。由于在3月福清出台购房补贴政策引发天量签约之后一定程度上透支了市场需求，导致4月和5月环比连续出现下降。

区域分化是福州楼市当前最显著的标签。五区与七县（市）区之间、核心板块与外围板块之间、甚至同一板块内不同项目之间的“温差”都在持续拉大。晋安、仓山等主城区凭借相对完善的配套和持续导入的人口，成交量保持韧性，改善型项目去化速度领先；鼓楼、台江等核心地段因优质学区资源和稀缺性，价格抗跌性依然突出。反观马尾、闽侯、长乐等外围区域，以及部分远郊板块，库存高企、配套兑现缓慢、同质化竞争严重，去化周期普遍拉长。这种分化本质上反映了城市资源集中度与人口流动方向对房地产价值的重新定价。

产品迭代正在深刻改变市场竞争格局。随着四代住宅、高得房率新规产品的大量入市，福州住宅市场正经历一场产品力革命。双阳台、大露台、高赠送面积等设计成为新盘标配，新房逐渐从投资品属性向消费品属性转变，“买新不买旧”的趋势愈发明显。这对存量二手房市场形成了巨大冲击，尤其是楼龄较长、户型落后的房源，流动性进一步承压。未来两到三年，当这批新规产品进入二手市场，板块价值体系或将面临新一轮重构。

1、新建商品住房市场分析

根据相关数据统计，5月份福州五区住宅签约1430套，环比4月份增加271套。晋安区和仓山区位列前两位，5月份分别签约573套和531套，环比4月份分别增加65套和56套；鼓楼区和台江区位列三、四两位，5月份分别签约192套和105套，环比4月份分别增加109套和39套；马尾区依旧垫底，5月份签约29套，仅比4月份多出2套。

再看五区签约面积，晋安区和仓山区位列前两位，5月份分别签约63463㎡和55065㎡，环比4月份分别增加30.44%和7.64%；鼓楼区和台江区位列三、四两位，5月份分别签约21605㎡和12541㎡，环比4月份同样双双上涨；而马尾区依然低迷，5月份仅签约3016㎡，仅比4月份多出189㎡。

从七县（市）区的签约套数来看，5月份福州七县（市）区住宅签约套数报出1099套，环比4月份减少245套。闽侯县位列第一，5月份签约504套，环比4月份大幅增加315套；连江县、福清市、永泰县和长乐区位列二到五位，5月份分别签约155套、143套、115套和106套，环比4月份分别减少310套、151套、39套和75套；闽清县和永泰县位列倒数两位，5月份分别签约40套和36套，所占份额不大。

从七县（市）区的签约面积来看，5月份总签约面积137077㎡，环比4月份减少13.08%。闽侯县和福清市位列前两位，5月份分别签约62122㎡和25140㎡，环比4月份分别增加255.93%和减少48.59%；连江县、长乐区和永泰县位列三到五位，5月份分别签约16442㎡、12804㎡和11218㎡，环比4月份全部下降；剩下的罗源县和闽清县分别签约4968㎡和4383㎡，环比4月份分别减少13.5%和增加54.43%。

2026年5月份，福州房地产市场延续着温和复苏的基调，但整体仍处在深度调整后的筑底阶段。从全市层面来看，住宅成交规模与上月基本持平，市场并未出现大幅波动，呈现出一种“稳”的态势。不过，这种表面的平稳之下，区域之间的分化愈发显著：中心城区凭借成熟的配套和相对稳定的改善需求，成交量连续数月稳步爬坡，市场活跃度有所提升；而外围县市区则因前期政策刺激效应消退，需求出现阶段性回落，成交节奏明显放缓。

2、二手房市场分析

根据相关数据统计，福州5月份的五区住宅二手房均价约为20270元/㎡，其中各区住宅二手房成交均价如下：

福州全市（五区）二手房网签成交3452套，环比4月份减少652套，环比4月份降低15.89%，市场活跃度出现低迷情况，福州五区二手房销售环比全部出现下跌。其中：仓山区以1142套成交量领跑，蝉联榜首，环比4月份减少182套，但要高于3月份的1040套，市场依然强势，受益于江南CBD板块、浦上大道板块等成熟板块的配套完善。晋安区：成交887套，环比4月份减少118套，东二环板块、五四北板块等区域成交活跃。鼓楼区、台江区：分别成交737套、525套，延续核心区韧性，优质学区房、次新房需求稳定。马尾区：成交161套，环比4月份减少85套。

总体而言，二手房市场表现出一定的韧性，均价环比小幅回升，显示出业主端降价意愿有所减弱，但同比来看，价格仍处于历史相对低位，市场尚未完全走出价格下行的阴影。新房市场则继续呈现“核心热、外围冷”的格局，优质地段的高品质改善项目受到购房者青睐，去化速度相对较快；而偏远区域或产品同质化严重的项目，依然面临较大的销售压力，以价换量仍是普遍策略。

2026年5月份，福州市房地产市场总体呈现“五区企稳回升、七县（市）区回调分化”的运行态势。无论是政策面，还是市场反馈，楼市相对平淡。政策面上，5月底国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确将系统使用财税与金融工具激活存量房地产，市场信心有所修复。房地产行业最难熬的下行阶段或许已经过去，但产品分化、板块分化仍是长期主旋律，核心地段改善型项目去化速度有望持续领跑，而远郊同质化项目仍面临较大去化压力。展望后市，福州楼市大概率将继续在分化中前行。核心城区凭借地段、配套和产品力的优势，有望率先走出调整期，而外围区域则需要更长的时间来消化库存、修复信心。

（国策福州分公司苗李莎）