一个规模达15万亿元的市场正在加速打开。

5月15日，国务院常务会议审议通过了《城市更新“十五五”规划》。业内测算显示，“十五五”期间，全国城市更新市场总容量约为15万亿至20万亿元。

八大建筑央企的动作，比政策来得更早。多家央企已成立城市更新专项工作组，从重资产向轻资产的转型在推进，相关人事调整也在大范围展开。

央企的布局逻辑、操作路径，以及未来民企的生存空间，值得深入梳理。

为什么集体押注城市更新

首先是市场盘子足够大。

15万亿到20万亿元的规模，足以让年营收超万亿元的建筑央企获得持续增长空间。城市更新涵盖老旧小区改造、地下管网升级、城中村改造、历史街区活化等多个领域，仅老旧小区改造一项，就是8万亿元级别的市场。

但城市更新并非简单的“盖房子”。这么大的盘子，不是谁都能接得住。

这个链条涉及征询、签约、拆迁、融资、建设、运营、回款等多个环节，每一个环节卡住都可能导致项目停滞。拆迁谈判、长期运营这类“麻烦事”，民企扛不住，城投也接不了，反而成了央企的天然护城河。

另一个重要变化是：现在凡是使用财政资金的项目，政府都要求在可行性研究材料中明确写明“未来长效回报机制”。

传统基建项目，建完就走，没有后续收入。而城市更新改造后，可以持续产生物业费、停车费、租金等现金流，具备自我造血能力。只有那些既能建好工程、又能运营好工程的企业，才有资格拿到这笔订单。

订单已经开始落地。2026年一季度，中建六局城市更新业务中标额接近100亿元；中建一局拿下深圳罗湖棚户区改造项目，金额约19.31亿元；中国能建中标济南洪楼TOD城市更新项目，金额2.86亿元；中国交建拟中标两个城市更新项目，合计约9.65亿元。

这个大蛋糕怎么分

15万亿元的盘子，八大央企各有各的打法。

中国中铁主攻地下空间。管网改造、综合管廊、地铁上盖——这些项目表面是城市更新，骨子里还是它干了几十年的老本行。技术现成、队伍现成，换个名头而已。

中国电建和中国能建紧盯能源赛道。把城市更新和新能源绑定，公司内部有硬性规定：能源类企业的厂房更新项目，必须由自己承接。既完成更新，又锁定了业务。

中国中冶靠老厂房更新立足。高炉加固、污染土壤修复、特种设备拆除——这些活儿门槛高、利润厚，别人干不了，它干得了。

中建系则是另一种打法。旗下各工程局自己跑市场，谁能接到活谁干。市政、场馆、码头、商办，什么都做。总部只定方向，不划赛道，依靠内部竞争机制推动转型。

说到底，央企不是在抢同一块蛋糕。每家都在用自己的老本行，去切自己最擅长的那一块。

民营企业的机会在哪里

央企集体转向城市更新，对民企而言，挑战与机遇并存。

挑战显而易见。城市更新涉及大量征迁、谈判和长期运营，这些环节对资金实力和政企协调能力要求极高，民企天然处于劣势。有民营企业家直言：“招投标受限、进度款支付不到位、专项贷款拿不到，民企参与城市更新建设，咋就这么难？”

但机会同样存在。20万亿规模的市场，央企不可能全部吞下。业内分析认为，民企凭借灵活高效的优势，有望占据超过40%的份额。

机会主要集中在几个方向：

• 分散型工程：加装电梯、管网改造、社区商业配套等，单个项目不大但量大面广，央企顾不过来，民企反而有空间。

• 智慧社区与数字化运营：智能监控、能耗管理系统、社区服务平台等。

• 绿色节能领域：光伏屋顶、环保涂料、装配式构件等。

• 社区商业场景：“一老一小”相关服务、社区养老、托育、便民商业等。

各地也在探索政企合作新模式。济南推行“城市更新合伙人”制度，让央国企与地方政府深度绑定；广西也在推动政银企对接，帮助民企解决融资难题。

几点参考

城市更新这波浪潮，建筑行业躲不开。对相关企业而言，有几个方向值得琢磨。

第一，别高估自己的抗风险能力。 城市更新项目周期长、回款慢，账期拖上三五年并不罕见。中小企业资金本就不宽裕，接这类项目前，得先问自己：如果三年回不来款，扛不扛得住？

第二，别把配套施工当成转型。 很多项目里，施工方只是配角。真正的价值集中在前期的策划规划，以及后期的运营管理。如果还在靠卖力气赚钱，这波浪潮不会改变你的处境。

第三，关注政企合作的新模式。 “城市更新合伙人”“社会投资人+EPC”等新机制正在各地试点，可能会改变传统施工企业的角色定位。

15万亿元的盘子能否真正托起建筑行业的转型，还要看这些钱能不能落到项目上、能不能变成施工企业手里真实的现金流。