上海老破小市场容易被忽略的长期空头
前些天，刚帮朋友把一套“老破小”卖出，交易还在进行中，希望后边一切顺利~
今年年初政策放松了外环内的购房要求，破除了购房者的观望心态，由此激活了上海市二手房市场。
网上房地产数据显示，今年5月，上海二手房（含商办）网签28023套，同比大涨31%，创下近六年5月同期新高；继3月、4月连续突破2.8万套高位后，上海二手房成交量实现连续三个月高位运行。
从市场交易结构来看，上海市二手房依然以刚需为主：300万以下占据62.8%，300万-550万占比22.8%，合计占据市场近85%。
就是按照普通人的收入，基于自住需求能够买得起的房子。
根据社会平均收入水平对一个家庭的财务状况做了简单测算，可以看到可以承受的按揭水平就在6-8K/月，如果首套公积金贷款对应贷款金额就是150-200万之间。
考虑到不同家庭首付情况，那么房子价格上限就是在200-300万之间。这也是为什么会以300万作为刚需房产的价格上限。
当然，经过这几年的市场回调。300万的价格可以选择市区老破小，也可以选择中外环的次新房。
这篇文章主要来聊聊，市区老破小可能会面临的一个长期空头的问题。
大家一直都有讲：上海是老龄化非常严重的城市，每年实际上政府都会对外公布具体的人口数据。
然而，不研究老龄化的话很少有人会专门全看这些数据，普通人对于老龄化的感知更多是从社会上老年人越来越多；社区邻里老人食堂越来越普遍。
实际上，这个因素会潜移默化的影响每个人的方方面面，其中就包括房产的资产价格。
为什么会关注老人人口数据，因为上海户籍的老人名下普遍都会有房子，而且绝大多数肯定是老破小。然而，一旦老人去世，房产被继承到子女手里，第一时间会考虑卖出变现。
早几年，自己身边就有朋友父母走了，第一时间把父母留下的小房子卖了变现。这两年越来越多了，而且也有朋友买入的房子，就是因为卖家家里要分遗产，房子不好分就把房子卖了直接分现金比分房子容易多了。
通过询问豆包，过去十年上海户籍老人去世数量在90万左右。然而，展望未来十年，离世的老人人数大概在245万人左右。背后主要因素在于，50后婴儿潮集中变老。
过去十年考虑房产本身价格看涨，就算是老破小也愿意持有房产而不是卖出变现。然而，未来十年就算不考虑房价因素，单纯从老龄化的视角，被继承的老破小数量远比过去十年多得多，很大概率会面临更多的卖出变现需求。
市场经过多年的下调，在政策的不断刺激下终于有了火热的交易，有观点在探讨是不是要彻底企稳，后边能够缓慢复苏上行了？
房产市场永远是分层的市场，别的价格标的不做讨论。单纯看300万的刚需市场，从人口数据趋势看，如果业主老人占比高的小区老破小长期不能过于乐观。
或许，市场会短期上涨，或者来回反复。然而，房产买卖对于普通家庭来说并不是短线交易，必然是以年为单位，短的话3-5年，正常都要8-10年的持有周期。
在市场出现流动性支持的时候，如果本身有资产调整的需求，那么就是抓住市场时机顺利卖出；
如果本身就是自住需求刚好价格在自己能够承受范围内，那么就是好好挑选适合自己的房子，不要怕市场短期起伏。
房子终究还是主要是以居住为第一目的，不管什么时候都不要勉强去购买超过自己支付能力的东西。
在准备今天文章的时候，刚好看到一个地产公众号发的一篇文章：分析过去十年中交易的房子，到现在有多少房子是赚钱的？
给出的结果估计让绝大多数人惊掉下巴：过去十年共交易的住宅有241.5万套，按照当时交易价格，目前只有41.1万套盈利，占比17%。
朋友家的房子卖出的确是亏的，希望看到这个市场数据能够有一点点安慰。
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