昨日，我们发布了《最高12亿/城！中央发钱：城市更新15万亿大蛋糕，谁能分到？》一文，对城市更新进行了解读，今天我们继续城市更新的话题，与你探讨城市更新的7大变化。

如果你还用传统的老思维入局城市更新，你将输得一塌糊涂，也将很难在超15万亿的城市更新市场中掘金。因此，《从采购升级为供应链管理》作者黄太阳将为你阐述城市更新新玩法的7大变化，带你一起探索新大陆。

城市更新进入存量时代，供应链管理的底层逻辑正在发生根本性转变。传统开发模式下“大批量、快周转、标准化”的供应链打法逐渐失效，新的供应链体系正在围绕“小批量、多品种、高敏捷、强协同、可持续”五个关键词加速重构。以下从七个维度解析核心变化。

一、供需关系之变：从“大批量统采”到“小批量精准匹配”

过去房地产开发依赖的是“规模化效应”：一个项目数十万平方米，钢筋、水泥、门窗按万吨、万套计，供应端追求“大批量、低成本”。开发商通过集中采购、年度框架协议锁定供应商，供应链是典型的“推式”模式——采购计划提前制定，供应商按订单生产，物料批量发往工地。

存量时代的城市更新彻底打破了这一逻辑。更新项目分布在老城区，单体体量小、品类杂，老旧小区改造、危旧房修缮、管网更新需求分散在城区各处，传统大批量供应模式难以直接套用。存量项目施工分散、采购频次低、单量有限，缺乏批量集中采购支撑。

与此同时，住建部2026年5月部署的城市体检工作，要求“先体检后更新、无体检不更新”。这一机制虽然保障了更新质量，但也意味着项目从立项到开工的材料需求预测周期被大大压缩，对供应链的敏捷性要求更高。需求端“小快灵”、供应端“慢大重”——供需两端的结构性错配，是存量时代供应链面临的首要挑战。

供应链的应对之策在于 “前置介入”与“柔性响应” 。越来越多供应链企业开始参与项目前期的“城市体检”环节，从旧材料的检测评估阶段就入场，提前掌握材料需求量、品质要求和交付节奏，将“等米下锅”的被动局面转化为“米等人”的主动配置。数字化平台在其中扮演关键角色——通过BIM设计、供应链协同系统，实现设计、生产、施工的提前联动。

二、主体角色之变：从“造城者”到“供应链组织者”

增量时代，城投公司的核心使命是“造城”——融资、拿地、建楼、交付，供应链管理并非其核心能力。存量时代，城投不得不从“融资平台”向“城市综合运营商”、甚至“产业生态组织者”跃迁。

“我们建了全省最好的产业园，硬件没得说，可企业入驻率总卡在60%。”一位城投老总的感慨，道出了行业普遍困境——当“建完即完成”的静态资产思维，遇上“让资产动起来”的市场要求，现代物流与供应链管理成了破题的关键。

城投公司的转型正沿着“三重进阶”路径展开：第一重是从“修路者”到“建仓人”，建设标准化仓库、冷链中心、分拨枢纽，让静态资产“火”起来；第二重是从“建仓人”到“组网者”，在50公里半径内布局智能制造仓、电商分拨中心、冷链配送中心，用数字平台串起各节点的库存、运力和订单；第三重则是从“组网者”到“生态组织者”，为企业提供“仓储+运输+配送+增值服务”的一站式供应链解决方案。

针对城投公司的供应链转型，行业已梳理出主机厂型、资源型、平台型、终端型、联盟型、结构型、逆构型、扩链型九种供应链模式，城投正根据自身资源禀赋选择适配路径，从“单点突破”走向“生态共赢”。这标志着供应链管理不再只是采购部门的职能，而正在成为城市更新相关主体的核心战略能力。

三、交付逻辑之变：从“交钥匙”到“全生命周期运营”

增量时代的供应链交付终点是“竣工验收”。开发商把房子交给业主，供应链服务即告结束。存量时代，城市更新的核心逻辑从“投资导向”转向“需求导向”，建设完成后才是真正考验的开始。

这一转变深刻重塑了供应链的服务边界。以老旧小区改造为例——不仅要完成改造施工，还要考虑改造后十年乃至更长时间的运营维护。老旧小区中给排水、供电、燃气等管网已运行多年，供应链企业需要提供从检测、修缮到长期维保的一体化方案。此前有企业反映，面对突发维修需求时仍存在“找材料难、备货不齐、响应慢”的痛点，这实际上反映了从一次性交付向全生命周期服务转型过程中供应链体系尚未完全配套的现实挑战。

在北京什刹海等历史街区更新中，政府不再大包大揽，转向引导、撬动与价值共创，与产权人、商户、居民共同谋划。这倒逼供应链企业必须具备“分布式服务能力”——能够快速响应对分散在城区各处的局部更新需求。永康市联动“城市更新应用技术部品合作联盟”启动，头部企业正通过联盟化方式构建区域协同供应链网络，以应对“小项目多、大项目少”的新常态。

“建完即结束”的短周期思维正被“交付才是开始”的长周期运营逻辑取代。这意味着供应链评价体系从“建造期成本最低”转变为“全生命周期综合成本最优”。

四、建造方式之变：从“现场湿作业”到“工业化装配”

存量更新场景的另一个鲜明特点是：“在运营中更新、在更新中运营” 。医院不能停诊、学校不能停课、居民不能停水停电——这意味着传统的现场施工模式在很多场景下根本不适用。

装配式装修和模块化建造因此应运而生。佛山一个医院口腔门诊改造项目，采用装配化装修技术，以数字一体化设计实现“所见即所得”，施工前进行虚拟建造优化工序，现场利用AR指导安装，工期从100天缩短至58天，实现了不停诊施工。装配化装修的核心在于供应链的深度变革——部品部件在工厂预制，现场仅需干法装配，数据驱动供应链实现准时配送与零库存，极大降低了对施工现场仓储和物流的需求。

广州成为广东省首批模块化建筑试点城市，明确提出到2030年安置房项目全面实现模块化建筑技术应用；同时构建基于BIM技术的一体化集成设计，实现设计、生产、施工协同，要求构建数智化供应链平台，抓好大数据应用，促进产能供需平衡。

这一变革的更深层含义在于供应链与设计、施工、验收的全链条数据贯通。“建筑师负责制+标准化设计+驻厂监造+二维码质量追溯”的闭环管理正在落地，每个部品部件都有自己的“数字身份证”。当产品出厂信息、运输轨迹、安装记录、运维档案全部线上化，建筑从“不动产”变成了“可追溯的活数据”。

五、技术标准之变：从“传统建材”到“绿色低碳”

在城市更新“十五五”规划推动下，绿色低碳转型已成为供应链的硬约束。部分城市已明确要求：到2026年底，纳入政策实施范围的项目绿色建材应用比例不低于40%，全面建设二星级及以上绿色建筑。

这一政策标准直接重塑了供应链的采购结构。头部建材企业加速新材料研发，东鹏控股董事长何新明呼吁“立法保障绿色再生建材应用，构建产业全链条闭环”。绿色建材产业的规模迅速扩张，绿色建材营业收入在政策驱动下持续增长，绿色低碳和数字化发展水平明显提高。

供应链的绿色转型并非简单的“换材料”。以防水修缮为例，老旧建筑往往存在结构老化、渗漏多发的问题，普通建材难以满足复杂工况，需要定制化的材料组合方案。头部防水企业积极拓展修缮服务业务，并响应推广房屋体检和维修制度。政府的绿色采购政策也在持续加强与工程建设标准的衔接，使绿色建材从生产到采购再到施工应用，形成更完善的标准体系支撑。从“合格即可”到“绿色达标”，建材供应链企业正面临新一轮的技术洗牌。

六、融资工具之变：从“垫资施工”到“供应链金融赋能”

增量时代，供应链融资的核心痛点是垫资压力——施工单位为项目先行垫付材料和劳务费用，回款周期长达数月甚至一年，中小供应商“融资难、融资慢、融资贵”问题突出。

存量时代，供应链金融工具正以前所未有的速度进入城市更新领域。

第一类：依托核心企业信用的供应链融资。中国银行武汉江汉支行的“融易信”产品，依托核心企业授信，将优质信用延伸至产业链上游中小微供应商。2026年一季度，该行已为基建上下游中小微企业提供融资超5亿元，覆盖工程施工、建材供应、劳务服务、园林绿化等多个领域。

第二类：供应链ABS（资产证券化） 。2026年5月，成都首个市属国企供应链ABS项目获批，储架发行规模30亿元，以国企对上游供应商的应付账款为基础资产进行证券化募资。通过资产证券化，上游供应商的应收账款回收周期被大幅压缩，融资结构得到优化，融资成本显著降低。

第三类：REITs和长期资金撬动。公募REITs配套贷为长周期项目提供了流动性解决方案——银行在项目初期提供配套融资，以未来REITs发行或类REITs退出作为还款来源，可将原本长达10余年的回款周期压缩至3—5年。银行还尝试将贷款利率与城市更新后的实际运营效益动态挂钩，借助物联网和大数据进行动态调控。

第四类：供应链金融与产业协同深度融合。供应链ABS的实质是打通上下游资金融通，加速上游企业回款，支持实体经济发展。城市更新项目普遍面临投资规模大、建设运营周期长、有效抵押物不足的问题，而供应链金融恰好提供了不依赖传统抵押物的信用解决方案。

资金从“谁垫得起谁干”转向“谁信得过谁融”，供应链金融正成为打破城市更新资金瓶颈的关键杠杆。

七、考核导向之变：从“成本最低”到“供应链韧性优先”

存量时代对供应链提出了全新的考核标准。传统的以“成本最低”为核心的供应链管理模式，在新的市场环境中已不再适用，更加多元的供应链指标正在被建立。

一是数字化韧性。供应链的数字化水平直接决定了其能否快速响应城市更新的碎片化需求。装配式装修中数据驱动准时配送与零库存，正是数字化韧性的典型体现。

二是跨地域适配能力。城市更新项目的分散性要求供应链企业必须具备跨地域快速部署的能力。

三是快速响应能力。“先体检后更新”的机制要求供应链从需求确认到材料到位的时间窗口极短，无法快速响应的企业将直接被淘汰出局。

四是全生命周期服务能力。从交付产品到交付解决方案，从“卖材料”到“卖服务”，是存量时代供应链企业必须完成的角色跃迁。

小结

存量时代城市更新的供应链管理，其变化不是局部的“微调”，而是系统的“换挡”——从大批量到小批量、从集中到分散、从交付到运营、从标准到定制、从成本到韧性。对于身处其中的企业而言，主动重构供应链能力不再是选择题，而是一道必答题。正如行业普遍的判断：“重建设、轻运营”的时代已彻底终结。谁能率先完成供应链的精细化重构，谁就能在15万亿级存量市场中占据先机。

本文内容信息综合参考来自：万联网、中房网、广州市住房和城乡建设局、中国经营报、佛山市住房和城乡建设局、广州市政务服务和数据管理局、中国国土经济学会国土交通专业委员会

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