昆明作为云南省省会、西南地区核心城市之一，房地产市场在经历高速扩张后，已进入深度调整、结构重塑、提质转型的关键阶段。本文基于2025—2026年市场数据，从供需格局、价格走势、区域分化、政策环境、产品结构五大维度剖析昆明房地产市场现状，梳理当前市场面临的库存压力、区域失衡、需求转型等核心挑战；结合昆明都市圈建设、大健康产业布局、城市更新推进等利好因素，预判未来市场将呈现核心区企稳回升、远郊持续承压、产品力主导竞争、康养旅居成新增长极、存量市场激活五大趋势，为市场参与者、政策制定者及购房者提供参考。

昆明房地产；市场现状；发展趋势；结构分化；康养地产

一、引言

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，关联上下游数十个行业，对经济增长、就业稳定、城市发展具有深远影响。昆明依托“春城”气候优势、面向南亚东南亚的区位优势及丰富的生态文旅资源，房地产市场曾迎来快速发展期，成为西南地区房地产投资的热点城市。

近年来，受全国房地产行业调整、经济增速放缓、人口结构变化及自身供需失衡等多重因素叠加影响，昆明房地产市场告别“普涨时代”，进入深度调整周期。市场逻辑从“规模扩张、地段为王”转向“品质优先、价值主导”，区域分化、产品分化、需求分化特征愈发显著。

2025年以来，国家层面持续释放“稳地价、稳房价、稳预期”信号，地方政府密集出台优化调控政策，叠加昆明都市圈获批、大健康产业提速、城市更新加速等利好，市场逐步呈现“止跌企稳、结构性复苏”迹象。在此背景下，系统分析昆明房地产市场现状，精准研判未来发展趋势，对推动市场平稳健康发展、助力城市高质量发展具有重要现实意义。

二、昆明房地产市场现状分析

（一）供需格局：供应收缩、需求分化，整体供大于求

1. 供应端：土地缩量提质，新房供应回落

土地市场是房地产市场的源头，2025—2026年昆明土地市场呈现“缩量、提质、聚焦核心”特征。为缓解库存压力，昆明严格调控商品住宅用地供应，执行“库存去化周期超36个月暂停供地、18—36个月按盘活量定供应量”的政策。2025年昆明市经营性用地（含住宅、商服）成交规模同比下降约12%，其中涉宅用地成交面积降幅达15%，土地供应大幅收缩。

供应结构上，土地资源向主城核心区、呈贡区、环滇池片区集中，远郊嵩明、空港、晋宁部分区域土地供应近乎停滞。同时，土地出让门槛提高，聚焦低密宜居、优质配套地块，环滇池草海片区低密地块多次拍出高溢价，体现市场对改善型、旅居型地块的认可。

新房供应同步回落，2025年昆明新建商品房供应面积约750万平方米，同比下降8.7%；2026年上半年供应进一步收缩，主城五区及呈贡区为供应主力，占比超70%。从产品来看，120㎡以上改善型户型供应占比提升至48%，90㎡以下刚需户型供应占比降至35%，供应结构与需求升级趋势逐步匹配。

2. 需求端：刚需疲软、改善崛起，旅居康养成补充

昆明房地产需求已从“刚需主导”转向“改善为主、刚需为辅、旅居康养补充”的格局。2025年昆明新建商品房销售面积682.4万平方米，同比下降5.3%；二手房销售面积同比增长19.4%，刚需及初级改善需求更多转向二手房市场。

刚需需求方面，受人口增速放缓、房价收入比偏高、就业压力增大等影响，本地刚需购房意愿减弱，90㎡以下小户型去化周期普遍超24个月，仅主城核心区性价比刚需盘去化较快。

改善型需求成为市场核心驱动力，2025年改善型需求占比首次突破45%，120—144㎡三房、144㎡以上四房及低密洋房、别墅产品成交占比持续提升。本地“卖旧买新”改善群体、省内州市为追求教育医疗资源的置业群体，构成改善需求主力。

旅居康养需求稳步增长，依托昆明“四季如春”的气候优势和大健康产业布局，省外（东北、华北、西北）旅居、康养养老需求持续释放，2025年旅居地产销售占比达12%，环滇池、安宁、宜良等生态优质片区成为旅居置业首选。

3. 库存压力：整体偏高、区域分化，远郊去化艰难

截至2026年6月，昆明商品房库存去化周期约22个月，虽较2023年的38个月显著回落，但仍高于18个月的合理区间，供大于求的基本面未根本改变。

库存分化极为明显：主城四区（五华、盘龙、官渡、西山）库存去化周期约14个月，供需基本平衡；呈贡区约16个月，伴随人口导入和配套完善，去化压力逐步缓解；而嵩明职教园、空港经济区、山水新城等远郊区域，去化周期超36个月，部分区域甚至达48个月，库存积压严重。远郊区域因产业薄弱、配套落地缓慢、自住需求不足，早年投资房源集中挂牌，供需失衡加剧，去化难度极大。

（二）价格走势：整体企稳、核心坚挺、远郊深跌，分化加剧

1. 新房价格：止跌企稳，区域价差拉大

2024年初昆明新房均价达1.38万元/㎡峰值后持续回落，2025年进入缓慢下行通道，2026年上半年止跌企稳，6月新房公示均价为11583元/㎡，环比持平，同比跌幅收窄至2.63%。

区域价格分化显著：

• 核心主城板块：中心板块均价19827元/㎡，价格坚挺，为全市标杆；北市区涨幅达27.61%，是唯一涨幅超20%的板块，改善需求支撑明显；官渡区2026年5月新房均价12073元/㎡，领涨主城。

• 新兴热点板块：呈贡区均价约11000元/㎡，同比上涨8.18%，政务、地铁、商业配套成熟带动房价稳步上行；东市、经开区小幅上涨，涨幅分别为13.03%、0.93%。

• 远郊板块：嵩明职教园均价4408元/㎡，较高点跌超50%；空港经济区均价5083元/㎡，跌幅11.44%；山水新城均价9104元/㎡，跌幅17.78%，价格持续承压。

2. 二手房价格：持续阴跌，成交议价空间收窄

二手房市场呈现“量升价跌、挂牌虚高、成交务实”特征。2026年6月昆明二手房挂牌均价9293元/㎡，环比微降0.13%，同比跌幅6.34%，近一年持续平缓阴跌。实际成交价远低于挂牌价，普遍在9300元/㎡左右，议价空间从2024年的15%—20%收窄至5%—8%，房主降价意愿减弱。

二手房区域分化同样突出：滇池板块均价15451元/㎡，为全市最高，生态资源支撑价格稳定；中心、会展板块均价13000元/㎡左右，小幅波动；远郊板块二手房均价普遍低于7000元/㎡，且成交低迷，部分房源“有价无市”。

（三）市场主体：房企分化、本土稳健、外来承压

1. 房企格局：优胜劣汰，集中度提升

昆明房地产市场房企呈现“本土房企稳健、外来房企承压、央企国企主导优质地块”的格局。行业深度调整下，房企加速优胜劣汰，资金实力弱、产品力不足的中小房企逐步退出，市场集中度持续提升。

本土房企如俊发、蓝光（云南区域）、城投等，深耕本地市场，熟悉区域需求，在产品设计、成本控制、资源整合上优势明显，市场份额稳定，抗风险能力较强。

外来房企如碧桂园、恒大、融创等，受全国债务危机影响，在昆明项目普遍面临资金链紧张、停工延期、交付困难等问题，部分项目通过转让股权、合作开发、政府纾困等方式推进，市场口碑下滑，份额萎缩。

央企、国企（如中铁建、华润、昆明城投）凭借资金优势，成为土地市场主力，优先获取主城核心区、环滇池片区优质地块，开发改善型、高品质项目，引领市场产品升级。

2. 开发模式：从“高周转”到“重品质、精运营”

过去昆明房企普遍采用“高周转、快回款、规模扩张”模式，快速拿地、快速开发、快速销售，产品同质化严重，品质参差不齐。

市场调整后，开发模式全面转型：从“住宅开发”向“生活方式营造”转变，房企聚焦产品力提升，注重户型设计、园林景观、物业服务、社区配套等细节，打造“好房子、好环境、好配套、好服务、好体验”的高品质项目。同时，开发节奏放缓，从“快速去化”转向“长期运营”，部分房企探索“住宅+康养”“住宅+文旅”“住宅+商业”等复合开发模式，提升项目附加值。

（四）政策环境：宽松托底、优化调控、因城施策

1. 全国政策：稳预期、松限制、支持合理需求

近年来，全国层面持续出台房地产支持政策，核心导向为“稳地价、稳房价、稳预期”，降低购房门槛、减轻购房负担、支持合理住房需求。包括下调首付比例（首套房最低15%）、降低房贷利率（首套房最低2.95%）、提高公积金贷款额度、下调交易增值税、支持房企融资、推进保交楼等，为昆明市场提供宽松的政策环境。

2. 地方政策：精准调控、盘活存量、推动转型

昆明结合本地市场实际，出台一系列“稳市场、去库存、调结构、促转型”的地方政策，精准施策、因城施策。

• 土地政策：严控新增住宅用地供应，盘活闲置存量土地，允许非住宅用地转型用于养老、文旅、产业等项目，缓解库存压力。

• 需求政策：落实国家宽松政策，叠加本地补贴，如人才购房补贴、契税补贴、团购优惠等，刺激刚需和改善需求释放；支持“卖旧买新”，打通二手房与新房市场联动。

• 品质政策：发布《昆明市好房子技术指南》，推行现房销售制度，规范住宅建设标准，引导房企开发高品质住宅，推动市场从“数量扩张”向“质量提升”转型。

• 城市更新：加速推进城市更新，2024—2026年计划改造老旧小区380个，涉及建筑面积超2000万平方米，带动存量市场价值重估，激活市场活力。

（五）产品结构：品质升级、改善主导、细分赛道崛起

1. 住宅产品：改善化、低密化、品质化

昆明住宅产品结构持续优化，改善型产品成为主流，90㎡以下刚需小户型占比下降，120—144㎡舒适三房、144㎡以上奢适四房及洋房、别墅等低密产品占比提升。

产品品质全面升级，新规划标准住宅在户型设计（零公摊、南北通透）、建筑材质、园林景观、智能家居、物业服务等方面显著优于老项目，价格和去化速度均领先，体现“产品力为王”的市场逻辑。绿色建筑、低碳住宅成为趋势，2023年昆明获得二星级以上绿色建筑标识的项目达32个，总面积超400万平方米，绿色低碳理念逐步融入产品开发。

2. 细分赛道：康养、旅居、TOD地产快速发展

依托昆明资源优势，康养地产、旅居地产、TOD地产成为市场新增长点。

• 康养地产：依托大健康产业布局和气候优势，面向老年群体和康养需求，开发集居住、医疗、养老、休闲于一体的康养社区，2025年市场规模突破150亿元，预计2026年达200亿元。

• 旅居地产：环滇池、安宁、宜良等生态优质片区，开发低密度、高舒适度的旅居产品，吸引省外旅居人群，成为市场差异化竞争的核心赛道。

• TOD地产：依托轨道交通网络延伸，推进地铁沿线TOD综合开发，规划9条地铁线路沿线储备土地超5000亩，带动住宅、商业、办公一体化发展，提升土地价值和项目竞争力。

三、昆明房地产市场面临的核心挑战

（一）供需失衡，库存压力仍存

尽管昆明库存去化周期持续回落，但整体仍高于合理区间，远郊区域库存积压严重，去化周期超36个月，部分区域房源“有价无市”。同时，新房供应虽收缩，但远郊潜在供应仍较大，供需失衡短期难以根本解决，压制房价回升空间，加剧市场分化。

（二）区域分化加剧，发展不平衡突出

昆明房地产市场“核心区与远郊、主城与县域”分化愈发显著，核心区供需平衡、价格坚挺、去化良好；远郊产业薄弱、配套不足、需求匮乏、价格深跌、库存高企。区域发展不平衡不仅制约市场整体复苏，还可能引发资源错配、土地浪费、烂尾楼风险等问题，影响城市协调发展。

（三）人口增长放缓，内生需求支撑不足

人口是房地产市场的核心支撑，昆明虽为云南人口净流入城市，但近年来人口增速放缓，净流入规模有限，2025年人口净流入仅5.7万人。同时，人口老龄化加剧、出生率下降，刚需购房群体规模萎缩；省外旅居、康养需求虽增长，但规模有限，难以支撑市场大规模复苏，内生需求不足成为市场长期制约因素。

（四）房企资金压力大，交付风险仍存

行业深度调整下，昆明房企资金链紧张问题突出，尤其是外来房企，受全国债务危机影响，项目停工、延期交付风险较高。尽管政府全力推进“保交楼”，但部分项目因资金缺口大、债务复杂，交付进度缓慢，不仅影响购房者信心，还可能引发社会问题，拖累市场复苏进程。

（五）非住宅地产去化艰难，资源浪费严重

昆明商业、办公等非住宅地产供应过剩、去化压力极大，2025年商业办公类物业销售面积同比下滑12.7%，空置率居高不下。部分区域盲目开发商业综合体、写字楼，导致同质化严重、招商困难、运营低效，造成土地资源和资金浪费，同时拖累房企整体经营，加剧市场风险。

四、昆明房地产市场未来发展趋势研判

（一）市场走势：短期企稳、中期结构性复苏、长期高质量发展

1. 短期（1—2年）：止跌企稳，筑底蓄力

短期内，昆明房地产市场将延续“止跌企稳、小幅波动”态势，房价大幅上涨或下跌概率均较低。政策宽松效应持续释放，保交楼稳步推进，购房者信心逐步恢复；核心区及改善型项目率先企稳，远郊区域价格小幅回落、逐步筑底；成交量温和回升，二手房市场活跃度高于新房市场。

2. 中期（3—5年）：结构性复苏，核心区引领增长

中期来看，伴随昆明都市圈建设推进、产业升级、人口持续流入，市场将迎来结构性复苏，呈现“核心区上涨、近郊持平、远郊企稳”的格局。主城四区、呈贡区、环滇池片区凭借配套完善、产业集聚、人口导入优势，房价温和上涨，成交量稳步提升；安宁、晋宁等近郊区域依托主城辐射和文旅康养产业发展，市场逐步回暖；远郊区域库存逐步消化，价格企稳，以价换量成为主流。

3. 长期（5—10年）：回归居住属性，高质量发展

长期来看，昆明房地产市场将彻底告别“高增长、高利润、普涨”时代，回归居住属性，进入高质量发展阶段。市场逻辑从“规模扩张”转向“品质提升”，从“增量开发”转向“存量运营”，产品力、服务力、运营力成为核心竞争力；康养地产、旅居地产、TOD地产、城市更新等细分赛道成为市场增长核心动力；市场平稳健康发展，房价与经济增长、居民收入水平相匹配。

（二）区域格局：核心集聚、近郊崛起、远郊收缩，分化固化

未来昆明房地产市场区域分化格局将进一步固化，呈现“核心区集聚、近郊崛起、远郊收缩”的特征。

• 核心主城（五华、盘龙、官渡、西山）：作为城市核心，配套成熟、资源稀缺、需求旺盛，将持续成为市场“压舱石”，房价坚挺、去化良好，聚焦高端改善、品质刚需产品开发。

• 热点近郊（呈贡、安宁、晋宁）：呈贡区依托政务、地铁、高校资源，成为城市新中心，成长性最高；安宁、晋宁依托生态资源和文旅康养产业，成为旅居、康养置业首选，市场逐步崛起。

• 远郊区域（嵩明、空港、宜良部分区域）：产业薄弱、配套不足、需求匮乏，将进入收缩调整期，供应持续压缩，库存逐步消化，价格企稳，仅保留少量旅居、康养项目，市场规模萎缩。

（三）产品趋势：品质化、改善化、绿色化、复合化

1. 品质化、改善化成主流

产品力将成为市场竞争核心，改善型、高品质住宅成为市场主流。房企聚焦户型优化、建筑品质、园林景观、智能家居、物业服务等细节，打造“好房子”；120㎡以上三房、四房及洋房、别墅等低密产品占比持续提升，刚需产品逐步向核心区小户型、高性价比方向聚焦。

2. 绿色化、低碳化成标配

“双碳”战略下，绿色建筑、低碳住宅将成为产品标配。新建住宅全面执行绿色建筑标准，推广节能建材、可再生能源、雨水回收、垃圾分类等技术，降低能耗、减少排放；绿色建筑认证项目数量持续增长，低碳、环保、健康成为购房者核心考量因素。

3. 复合化、多元化成方向

单一住宅开发模式逐步淘汰，“住宅+”复合开发模式成为主流。房企结合区域资源，开发“住宅+康养”“住宅+文旅”“住宅+商业”“住宅+产业”等复合项目，提升项目附加值；TOD综合开发加速，地铁沿线打造集住宅、商业、办公、休闲于一体的城市综合体，实现土地价值最大化。

（四）需求趋势：本地改善为主、省内辐射为辅、省外旅居补充

未来昆明房地产需求结构将持续优化，形成“本地改善为主、省内辐射为辅、省外旅居补充”的稳定格局。

• 本地改善需求：伴随居民收入提升、人口结构变化，本地“卖旧买新”改善群体持续壮大，成为需求核心主力，聚焦高品质、低密、舒适型住宅。

• 省内辐射需求：昆明作为省会，教育、医疗、就业等公共资源优势显著，吸引省内州市（曲靖、玉溪、红河等）家庭置业，尤其是刚需和初级改善需求，支撑市场基本盘。

• 省外旅居康养需求：依托气候和生态优势，省外（东北、华北、西北）旅居、康养养老需求持续增长，成为市场重要补充，聚焦环滇池、安宁、宜良等生态优质片区低密产品。

（五）行业模式：存量运营、城市更新、多元转型成核心

1. 从增量开发到存量运营

昆明房地产市场逐步进入存量时代，城市发展从规模扩张转向存量提质。未来市场重心从新房开发转向二手房交易、房屋租赁、物业服务、社区运营等存量业务；房企从“开发商”向“城市运营商”转型，通过精细化运营提升存量资产价值，盘活存量市场。

2. 城市更新成为核心增长极

城市更新将成为昆明房地产市场未来5—10年核心增长极。2024—2026年老旧小区改造、城中村改造持续推进，带动存量市场价值重估；城市更新项目聚焦品质提升、配套完善、文脉保护，打造宜居社区，既改善居民居住条件，又激活市场活力，成为房企转型重要方向。

3. 房企多元转型，布局特色赛道

面对市场调整，昆明房企将加速多元转型，摆脱单一住宅开发依赖。本土房企深耕本地市场，布局康养、文旅、城市更新、物业服务等特色赛道；央企国企依托资金优势，聚焦核心区高品质住宅、TOD综合开发、保障性住房等领域；外来房企收缩战线，退出非核心区域，深耕优势赛道，实现稳健发展。

（六）政策趋势：持续宽松、精准调控、长效机制完善

未来昆明房地产政策将延续“稳市场、促转型、防风险”核心导向，保持宽松基调，强化精准调控，完善长效机制。

• 需求端：持续优化限购、限贷、限售政策，降低购房门槛和成本，支持刚需和改善需求释放；加大人才购房补贴、契税补贴力度，刺激住房消费。

• 供给端：严控远郊住宅用地供应，盘活存量土地，支持非住宅用地转型；加大保障性住房、共有产权房供应，完善住房保障体系，实现“租购并举”。

• 品质端：严格执行《昆明市好房子技术指南》，推行现房销售制度，加强商品房质量监管，引导房企开发高品质住宅，推动市场提质转型。

• 长效机制：加快建立“人房地钱”联动机制，实现人口、土地、住房、资金供需匹配；完善房地产税收、金融、土地政策体系，防范市场风险，推动市场长期平稳健康发展。

五、结论

昆明房地产市场已告别高速增长的“黄金时代”，进入深度调整、结构重塑、提质转型的新阶段。当前市场呈现“供应收缩、需求分化、价格企稳、区域分化、品质升级”的特征，面临供需失衡、区域分化、人口支撑不足、房企资金压力大、非住宅地产去化艰难等核心挑战。

未来，昆明房地产市场将呈现短期企稳、中期结构性复苏、长期高质量发展的走势；区域格局固化为“核心集聚、近郊崛起、远郊收缩”；产品趋向品质化、改善化、绿色化、复合化；需求以本地改善为主、省内辐射为辅、省外旅居补充；行业模式从增量开发转向存量运营、城市更新，房企加速多元转型；政策持续宽松、精准调控、完善长效机制。

对市场参与者而言，房企需摒弃“高周转”思维，聚焦产品力、服务力提升，布局康养、文旅、城市更新等特色赛道；购房者需理性置业，优先选择核心区、高品质、配套完善的项目，规避远郊高风险房源；政策制定者需持续优化调控政策，平衡供需、缩小区域差距、防范市场风险，推动昆明房地产市场平稳健康发展，助力城市高质量建设。