▌ 免责声明

本文所载内容来自截至2026年6月沙特通讯社（SPA）、ZAWYA、MEED、Gulf Construction等主要媒体及公开信息来源。本文仅供一般性信息分析和市场研究之用，不构成任何形式的法律意见或投资建议。文中引用的公开数据和媒体报道均来源于第三方公开渠道，相关内容仅供参考，本所不对其绝对准确性和完整性作任何保证。沙特部分项目尚处于前期规划、竞标或可行性研究阶段，实际推进情况请以沙特政府及各项目方官方公告为准。读者据此做出的任何商业决策所引发的风险需自行承担。如有关于沙特法律的具体问题需要咨询，欢迎联系我们。

2026年5月，沙特承包商管理局（Saudi Contractors Authority, SCA）发布的一则数据引发市场关注：当月授予的项目总价值从4月的约118亿沙特里亚尔（约32亿美元）跃升至近300亿沙特里亚尔（约80亿美元），环比增幅高达154%。然而，这一看似“爆发式增长”的数据，恰恰出现在沙特公共投资基金（PIF）缩减多个巨型项目投资的消息之后。超级地标如“穆卡布四方城”（Mukaab）的推进节奏明显放缓，一度让外界担忧沙特建筑市场是否已触顶回落。

但5月的合同数据揭示了一个更为复杂的真相：沙特建筑市场并未萎缩，而是在经历一场深刻的结构性洗牌。从巨型“展示型项目”转向高效、务实、紧迫的“功能型基建”，新的投资优先级正在为具备相应能力的承包商打开一扇更宽的门。

一、新闻数据还原：价值跃升与项目数量“倒挂”的背后

根据SCA报告，2026年5月授予项目数量为18个，较4月的23个反而减少，但总价值从118亿里亚尔飙升至300亿里亚尔，平均单体合同额显著放大——从4月的约5.1亿里亚尔跃升至5月的约16.7亿里亚尔。这说明：单一大额合同正在取代碎片化的小型项目，政府的投资集中度明显提高。

从构成看：

• 基础设施合同10个，价值254.47亿里亚尔，占总金额的85%；
• 工业项目3个，价值3.375亿里亚尔；
• 水和能源项目2个，价值3.9亿里亚尔。

基础设施占据绝对主导地位。这意味着，尽管PIF削减了部分超大型新城的地标性建筑，但道路、管网、公用事业等支撑实体经济发展的基础工程仍在加速释放。

二、PIF“缩减”的真实含义：不是撤退，而是重排优先级

2025年以来，PIF确实对部分巨型项目进行了评估和调整。2026年1月，路透社报道称，PIF已暂停穆卡布四方城的建设，除地基开挖和基础打桩外所有后续工作均被叫停。Neom的部分子模块（如The Line）的阶段性规模也被压缩。但这并非资金枯竭，而是战略聚焦：

• 为2034年世界杯和2030年世博会让路：这两项国际盛事具有不可变更的时间窗口，与之直接相关的体育场馆、交通枢纽、酒店和城市更新项目成为最高优先级。
• 从“形象工程”转向“产业与民生工程”：PIF正将战略重点转向物流、矿业、人工智能等短期回报更明确的领域。物流、数据中心、可再生能源、水处理、工业区等基础设施需求更为迫切，且能更快带动就业和非油GDP。
• 控制项目复杂度与交付风险：巨型新城在技术、管理和资金节奏上存在挑战。PIF表示，沙特的项目不再以雄心为评判标准，而是以严格的财务指标和内部收益率来衡量。

因此，PIF的“缩减”应理解为项目组合的再平衡。2026年5月300亿里亚尔的月授标额，足以证明市场依然活跃。

三、当前最值得关注的三大机遇赛道

1. 大型活动驱动型基建（刚需最强）

驱动因素：2034年世界杯、2030年世博会。典型项目：体育场升级、机场扩建、地铁延伸线、大规模酒店及接待设施。特点：工期刚性，资金保障度高，多由PIF或主权基金直接背书。

2. 核心功能区的基础设施与工业项目（合同额最大）

数据显示：5月基础设施合同占85%。重点地区：利雅得、东部省（达曼、朱拜勒工业城）、麦加地区（数量第一）及南部阿西尔地区（价值第一，单月187.5亿里亚尔）。

3. 科技与绿色转型类项目（未来增量）

数据中心与AI基础设施：PIF已向数据中心和云计算投入数十亿美元，新五年战略将工业、矿产、人工智能和旅游列为优先板块。

可再生能源与水处理：PIF正推动可再生能源项目的开发。2026年4月，沙特电力采购公司启动了第二批电池储能项目招标，总规模达3GW/12GWh。PIF已签署多个大型光伏发电项目协议。与此同时，沙特水处理领域也在加速推进（详见本公号之前所刊文章）。

低碳材料与绿色建筑：在PIF主导的大型项目中，招标已明确要求环境产品声明（EPD）及绿色认证，不具备绿色能力的分包商正在失去准入资格。沙特官方绿色建筑评级系统Mostadam在PIF招标中与LEED双认证已成为重要准入门槛。

四、两圣城（麦加与麦地那）项目集中爆发

（一）麦加

King Salman Gate项目：总建筑面积1200万平方米，紧邻禁寺，由PIF旗下RUA AlHaram AlMakki负责开发，已任命Mace为首席顾问，项目持续分批推进。

Masar Destination（✅ 项目已授标）：2026年1月，授予总价值41亿里亚尔（约11亿美元）的合同，涵盖7座酒店塔楼和2个购物中心。

East Hindawiyah（✅ 项目已授标）：2026年6月初，由Rikaz牵头的联合体获得该项目，总投资约20亿里亚尔（约5.33亿美元），将打造集住宅、商业、办公和酒店于一体的综合社区。

六大开发地块（✅ 项目已授标）：2026年6月初，一次性授予六个地块的开发权，总面积超270万平方米，总投资133亿里亚尔（约35亿美元）。

麦加地铁重启（⚠️ 项目尚未授标）：规划四条线路，总投资估算165亿美元，一期聚焦B、C线，预算80亿美元，采用PPP+TOD模式。2026年5月已启动设计招标程序。据MEED报道，施工合同授标预计至少需要18个月，项目分三期建设，预计在2032年至2045年间陆续建成。

Al-Hada Road BOOT项目（⚠️ 项目尚未授标）：2026年6月11日，沙特城乡事务和住房部与私有化和公私伙伴关系国家中心正式启动该项目资格预审。地块面积166,488平方米，采用建设-拥有-运营-移交模式，特许经营期50年。资格申请截止日期为2026年9月13日。

麦加Hajlah区公交枢纽（⚠️ 项目尚未授标）：25年租赁期，规划包含公交车站、零售及400间四星级酒店，已启动资格预审招标。

（二）麦地那

Rua Al Madinah项目 （✅ 项目已授标）：中铁十八局中标Superblock 5酒店集群，合同金额80亿里亚尔（约21亿美元），涵盖18栋酒店塔楼，引入JW万豪、费尔蒙、君悦等10个国际品牌。

麦地那中心酒店项目（⚠️ 项目进展待核实）：24亿里亚尔合作协议，涉及三家酒店的开发、翻新和运营。

MGB住宅商业混合开发（⚠️ 项目进展待核实）：4亿里亚尔EPC合同，含440套公寓。

五、制度红利：外国人房地产投资开放

沙特内阁于2025年7月批准的《非沙特人房地产所有权制度》已于2026年1月21日正式生效。新法首次允许非沙特籍穆斯林个人在麦加和麦地那获批地理区域内持有产权，这是对以前仅限沙特公民或特定实体持有的制度的重大突破。同时，拥有非沙特股东的沙特非上市公司也可在两圣城获批区域内拥有房地产，上市公司和投资基金则可在全国范围内拥有房产。沙特资本市场管理局进一步允许外国人投资持有两圣城房地产资产的上市公司，旨在吸引外资流入朝觐生态体系。

这一制度红利的释放，将显著提升两圣城房地产项目的市场需求和投资回报预期，为建筑承包商提供长期可持续的项目来源。

六、其他重大战略性项目动态

另外，沙特一批正在推进中的大型战略性项目（涵盖规划、招标、建设等不同阶段），将持续释放总承包、专业分包、材料供应、设计咨询、运营维护等多元合作机会，值得各类市场参与者提前关注和布局：

1. 沙特大陆桥铁路网扩建（✅ 项目进行中）

由沙特铁路公司主导，总投资约266亿美元，全长约1,500公里，连接吉达与达曼、朱拜勒。2026年4月，设计咨询合同授予西班牙Typsa公司（Sener公司此前已获得主要设计合同）；项目已放弃单一PPP模式，转为分阶段推进，资格预审截止延长至2026年8月31日。中资联合体因本地化比例问题未达成协议，项目已转为公开招标。

2. 2030年世博会及配套基建（✅ 项目进行中）

世博会将于2030年10月至2031年3月举行，预计吸引超4,200万人次，PIF预计将为GDP贡献约640亿美元。三批基础设施合同已授出（Nesma & Partners及Al Yamama Company）。截至2026年5月，完成约620万立方米土方，77%开发区域已移交，安全工时超150万。2026年4月，PIF负责人明确表示世博会相关基建为最高优先级项目。

3. 中沙合作住房计划（✅ 项目进行中）

沙特国家住房公司与多家中国企业签约，计划到2030年交付10万套合作住房。已签约约4万套（中建2万套、CMEC 2万套），前期已完成近3,000套，利雅得在建5,590套。据行业媒体报道，NHC正在开发超30万套住房单元，总价值超666.5亿美元（约2,500亿沙特里亚尔）。

4. 吉达中央项目（⚠️ 核心地标已授标，配套机会持续释放）

PIF旗下吉达中央开发公司主导，总投资200亿美元，总开发面积570万平方米。首批四份合同总额120亿里亚尔（约32亿美元），涵盖体育场、歌剧院、海洋馆及一期基础设施。四大核心地标主合同均已授标：体育场由中铁建沙特分公司与Sama联合体承建，歌剧院和海洋馆由Modern Building Leaders承建，一期基础设施由中国港湾承建。一期开发面积约150万平方米，二期（占36%）承包商招标尚未启动。后续将释放大量分包和供应链机会，以及滨海步道、沙滩、2,700多间酒店客房和17,000套住宅单元的运维合同。

5. NEOM战略转型（⚠️ 项目调整中）

The Line已于2025年9月被PIF无限期暂停，仅完成2.4公里地基。PIF新五年战略将资源集中于工业、矿产、AI和旅游，NEOM随之全面重整，从大规模住宅开发转向高科技产业平台，聚焦AI数据中心、智能物流枢纽及港口建设。PIF旗下HUMAIN已启动NEOM区域AI基础设施建设，第一阶段投资50亿美元于2026年Q2投运。高铁合同已终止，部分建设可能暂停至2030年。剩余资金集中于Oxagon工业港口（30亿美元）及AI建设。

6. 利雅得Rise Tower超高层建筑（⚠️ 规划阶段）

计划建造2000米高塔，总投资约50亿美元，由PIF全额支持，HKS建筑事务所主导设计。PIF已向全球顶尖承包商发出国际招标邀请，计划目标为2030年落成，但在PIF当前评估下能否如期实现存在高度不确定性。

7. 利雅得地铁7号线扩建（✅ 招标评标阶段）

全长约65公里，19座车站，连接Diriyah历史区和Qiddiya娱乐城。2026年1月设计施工投标截止，四家国际联合体竞逐，项目管理咨询（PMC） 招标已于2026年4月发出。

8. Qiddiya娱乐城（✅ 开发建设中）

PIF旗下项目，总投资约130亿美元。Six Flags主题公园已于2025年12月31日正式开放，日均容量1万人次；水上公园Aquarabia于2026年4月23日开放。项目持续进行AI基础设施等长期建设。作为沙特五大超级项目之一，仍有数十个场馆和大量基础设施待建，长期窗口依然敞开，建议关注今明两年授标窗口期。

七、对承包商的策略建议

1. 调整投标方向

从超高层向功能型基建倾斜，重点关注线性工程、工业厂房、可再生能源场站、体育设施及两圣城酒店与公交枢纽。PIF资源正在转向确定性更高、交付周期更短的功能型基建。

2. 关注项目融资模式

PPP、BOOT、TOD项目增多，承包商需加强与金融机构和投资方的协作能力，理解特许经营期的运营责任与投资回报机制。近期多个大型项目（如Taif机场、麦加Al-Hada Road）均采用PPP/BTO/BOOT模式推进。

3. 绿色能力建设

尽快获取LEED、Mostadam等认证，建立本土绿色供应链。Mostadam是沙特官方绿色建筑评级系统，在PIF招标中与LEED双认证已成为重要准入门槛——PIF已为此拨款52亿美元绿色融资以确保项目满足标准。

4. 关注中国-沙特协同

除了基建和房建，中资企业可在光伏、储能、高铁等领域发挥优势，注重合同条款审阅与合规风险前置。

5. 关注本地化合规成本

沙特的国家级本地化合规由本地内容与政府采购局（LCGPA）统一监管。LCGPA要求参与政府及国有企业招标的承包商获取本地内容证书，并通过设立本地化评分对投标方进行评估。同时，在沙特阿美的能源供应链中，还需满足IKTVA计划的本地化要求。外资承包商须根据业主身份，提前评估两套制度的合规成本，建议寻求当地法律顾问支持。

八、结  论

2026年5月合同价值跃升，是新投资周期的起点。PIF缩减巨型项目，本质是将资源从“远、炫、难”的地标转向“近、实、急”的功能型基建。未来三年是“交付驱动”的黄金窗口期。那些能够快速调整业务组合、扎根本土合规与绿色体系的承包商，将在新一轮洗牌中占据最有利的位置。

数据来源：沙特承包商管理局（SCA）2026年5月项目授标公报 / ZAWYA报道（2026年6月9日） / 路透社 / MEED / Gulf Construction / PIF可再生能源投资情况文件 / 沙特房地产总局及中国驻沙特大使馆经商处发布信息 / LCGPA相关政策报道 / 沙特通讯社（SPA）/ Mubasher

时间背景：2026年6月

▌ 实务提示

本文所分析的市场机会和准入趋势仅供参考。鉴于沙特相关法律政策正处于密集调整期，如果您在沙特市场布局中遇到以下问题，欢迎随时联系我们，本所在沙特法律事务领域拥有丰富的实务经验和本地资源，可以为企业提供从投标准入到合同履约的全流程法律服务与合规支持：

✅SCA资质分级申请与合规咨询

✅ 两圣城房地产投资法律架构设计

✅ PPP及EPC项目合同审阅与谈判

✅ 绿色建筑认证相关合同与合规法律服务（Mostadam/LEED）

✅ LCGPA本地化合规及IKTVA政策适配

✅ PIF项目承包商资格预审申请与合规咨询

✅ NHC承包商名录申请与供应商注册

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