一、古美的总量有多少？——71个社区构筑的市场底盘

先看整个板块的“家底”。

根据公开资料，古美板块横跨中外环间，总面积约20平方公里，一共分布着71个社区，7万套左右房源。这71个社区覆盖了从1990年代初建成、总价约200万的“老破小”，到2016年以后交付、总价上亿的别墅豪宅，产品梯度在全上海都相当完整。也就是说，无论你的预算是200万上车，还是2000万改善，古美都提供了一个层次清晰、货源充足的选择池，这是许多远郊板块不具备的“纵深”。

二、古美一年能卖多少套房？——成交量拆解给你看

再看流动性。古美是上海公认的成交热门板块，月度成交量基本稳定在170-200套的“稳定线”上。一年稳定2500-3000套左右。

把时间轴拉长来看，数据更有说服力。

回顾2025年：古美板块全年累计成交2059套，月均成交172套。其中3月份成交266套，为全年最高，金三银四的旺季效应非常明显。3月之后月成交量始终保持在170-200套的区间内平稳运行。

2026年持续高热度：年初的1月份古美成交175套，2月受春节影响成交91套，节后的3月份迅速回归旺季水平（市场整体单月成交超过3万套，古美随之同步放量）。综合来看，古美的月成交量约在170套左右就是非常稳定的市场水平，成交周期已经缩短至3个月左右。

市场最悲观的时候，古美依然保持每月170-200套的稳定去化。这意味着无论市场如何波动，古美不缺买家，流动性非常健康。

三、现在古美有多少套房在卖？——供需正在逆转

截至2026年1月，古美板块的二手房挂牌量约为1000套。1000套的存量，用全年2000套的年成交量去除，去化速度相当可观。

更值得关注的是，进入2026年以来，古美出现了明显的低价房源快速减少、新挂牌房源立成交、挂牌量减少等积极信号。这说明市场供需关系正在发生微妙的变化——对于买家来说，现在还有议价空间，但空间正在一天天收窄。

四、大家都在买什么？——成交结构分析

那么，古美市场上究竟什么样的房子最受买家欢迎？我以2026年1月份的成交数据为例，拆给你看。

从房龄选择来看：古美2000年以前的老公房成交98套，占比56%；2000年以后的商品房成交77套，占比44%。新老交替、平分秋色是古美的常态——2025年全年，老公房成交1075套，占比52%，商品房成交993套，占比48%，两者几乎并驾齐驱。

从面积段来看：50-80平的刚需两房成交62套，占比35.4%，是成交的第一主力；80-110平的基础改善三房成交53套，占比30.3%，紧随其后。2026年1月古美100平以下的刚需房源合计成交130套，占比高达74.7%。

从总价段来看：200-350万的房源成交68套，占比38.9%，是绝对的成交主力；450-600万及600-800万区间的品质改善房源各成交23套，合计占比26%左右。刚需和改善“三七开”的格局已经非常清晰。

五、给买房人的四个建议

1. 刚需不要再等了

50-80平的小户型（200-350万）是古美的成交主力，月月都有超过60套的成交量。目前低价“笋盘”正在快速出清，议价空间也在收窄。只要月供扛得住，就可以入手。房租和房贷越来越接近的时候，早买一天，就少帮房东还一天的贷款。

2. 改善置换，现在是历史性窗口期

眼下是“卖旧换新”效率最高的时候。低总价的老房子被刚需客快速消化，为你腾出了资金和资格。同时，房东的心态平稳，存在议价空间，是高性价比“捡漏”品质次新房的好时机。2026年以来万源城尚郡、新时代花园等品质小区的成交活跃度明显提升，说明改善需求正在集中释放。

3. 别被“房龄大”吓退

古美2000年后的商品房成交比例常年接近50%，且始终高于老公房的占比。只要地段核心、学区稳定，老房子的流动性远超远郊的远大新。你买的不是房子的年龄，是脚下的土地和窗外的配套。

4. 坚定地选核心地段的优质资产

对比全市市场，2026年5月上海总价300万以下的房源成交占比仍在70%以上。而古美600万以上的成交占比已经高达26.2%，品质改善需求已经成为了板块的第二增长曲线。这说明古美不仅仅是一个“刚需上车”板块，而是真正被改善型人群认可的“中产标杆”。长期来看，核心资产的价值一定会穿越周期。

写在最后

这篇文章里写的数据，每一项都来自真实的一线成交记录和官方统计。如果你对古美某个小区的具体成交价格感兴趣，或者想判断现在出手是否合适，欢迎随时私信我。

房子不是用来猜的，是用来住的。用数据做判断，比用情绪做决定靠谱得多。

📍 我是徐店长，在古美14年，数据说话。