导读

国常会定调，15万亿大市场！工程人的机会来了。

▎这不是短期刺激，而是工程行业未来五年甚至十年的确定性市场。

5月15日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《城市更新“十五五”规划》。

这是我国首个国家层面专门针对城市更新制定的发展规划。城市更新不再是地方试点，而是全国性的硬任务。未来五年至少完成投资15万亿元，市场总容量约20万亿元。这意味着城市更新将正式成为城市建设和投资的主赛道。

一、城市更新摆在突出位置

国常会明确指出，“当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，要求“把城市更新摆在突出位置”。

会议提出，要落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，推动城市发展绿色低碳转型，增强城市安全韧性，促进城市文化繁荣发展，提升城市治理能力水平。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。

与此同时，住建部已明确要求，地级及以上城市和县级市（共694个）今年全面开展城市体检，先体检后更新、没有体检不允许立项。这意味着，一套从体检到改造、从立项到实施的全周期制度已经建立。694个城市的体检报告一出来，项目清单也将同步出炉。

此外，5月9日国常会还专门点名“水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网”六张网规划建设，加上本次城市更新规划，工程行业已经迎来了全方位、立体化的政策支撑体系。

二、15万亿从哪里来，活在哪里

• 地下管网：建设改造燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，合计约77万公里，同步推进智慧化改造，即加装传感器和监测系统。业内测算，地下管网更新可拉动投资约5万亿元。

• 居住改善：改造城镇危旧房约50万套（间），改造老旧小区约11.5万个。

• 老旧街区厂区改造：更新改造约1500个老旧街区厂区。

测算下来，“十五五”期间城市更新至少完成投资15万亿元，平均每年3到4万亿元。

三、企业机遇与挑战

01 地下管网改造

77万公里的改造对应直接投资约4万亿元以上，资金主要来自国债和专项债，甲方基本上是政府或国有平台，工程款相对有保障，烂尾的概率小很多。这是一块“铺底活”，大型施工企业可以系统性地参与，建材、设备商也能找到细分赛道。

从更高维度看，城市管网更新本身就是“六张网”战略的一部分，与整个城市基础设施升级形成系统联动，这块市场足够吃好几年。

02 老旧小区和危旧房改造

改造数量大，但单体规模小。D级危房拆了重建，C级加固改建，一个项目可能就几栋楼，几百万到几千万，大型施工单位不一定看得上，反而是中小企业切入的机会。对中小施工企业来说，既能进入城市更新主赛道，又没有太大的垫资压力，属于性价比相当高的选择。

03 老旧街区厂区改造

约1500个项目，要求市场化盘活，不只是施工，还涉及后期运营，对企业的综合能力要求高。而且业主情况复杂，有的是地方国企，有的是混合所有制，资金实力参差不齐，接这类项目之前要先把业主的底细摸清楚。建议运营能力强的企业去参与，普通工程人不要贸然进入。

四、钱从哪里来，稳不稳

资金保障体系正在全面搭建。中央财政专项补助、超长期特别国债、地方专项债、政策性银行贷款、REITs和社会资本都已入场。仅2026年一季度城市更新专项债就发行近1200亿元，同比增长7%。同时，国家发改委此前已安排2026年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划共计约2950亿元，其中“两重”建设方面安排约2200亿元，支持城市地下管网、高标准农田等领域的281个项目。

五、企业应该如何布局

🔹 大型建筑企业：以城市更新为战略主赛道，整合前期体检、设计、施工、材料供应全链条，发挥规模和资金优势，重点承接地下管网改造等大规模工程，同时积极参与老旧街区厂区的投资运营一体化项目，从传统工程总包向投融建营一体化综合服务商转型。

🔹 中小型施工企业：深耕老旧小区改造、危旧房加固改建等单体小、周转快的细分市场，利用灵活的管理优势和成本优势，精准卡位，快速滚动。这类项目不需要大规模垫资，现金流相对好，而且业主大多是街道办、住建局或城投公司，回款风险可控。

🔹 机械设备租赁企业：城市更新不同于大拆大建的新城开发，对特种设备的需求正在变化——管道非开挖修复设备、小型起重设备、模块化施工装备等将成为新热点，设备租赁企业可以提前规划采购方向。

🔹 建筑材料企业：老旧小区改造对保温材料、节能窗、新型管材等有强劲需求。规划明确提到要推动绿色低碳转型、推广绿色建材，一季度绿色建材营收已突破610亿元，保持12%的较快增长，存量改造市场对建材的拉动才刚刚开始。

六、结语

所以，这次真的不一样！这次国常会通过《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新从地方试点正式升级为国家顶层战略任务。从中央到地方，从规划到资金，一套完整的制度体系已经建立，新一轮工程建设的周期已经拉开。

未来5年，做管材、涂料、防水、消防、电力的材料设备商好日子真的要来了！

▎部分城市更新项目清单：