房地产兼具投资品与消费品的属性。一方面，房子属于老百姓的刚需，不管富人还是穷人都需要一个住所，中国家庭资产的相当比例都集中在房地产市场中。另一方面，房产的持续升值让很多早期购置房产的家庭资产攀升，房产贬值也让一些刚刚掏空钱包付完首付、准备还贷几十年的年轻人欲哭无泪。

可见，房价对我们每个人的生活都有广泛而深远的影响。房价不仅通过投资、消费属性直接影响到我们的个人财富，进而通过消费影响社会总需求，还会通过信用体系影响整个市场，间接影响整个社会经济。

从宏观经济传导机制来看，当房价下跌，银行通常会收紧放贷政策，导致市场流动性收紧，经济陷入衰退。

一是房产作为贷款抵押物价值减少，银行发放按揭贷款的金额将减少，企业或购房者从银行能借到的资金也将减少。二是房价下跌，土地价格下降，地方政府出让土地收入将减少，导致对土地财政依赖度极高的地方政府还债承压，由此出现了“以旧换新”、城投平台被迫举债接力的现象，最终压力落到城市商业银行。银行体系作为地方政府的主要债权人与地方债务的非市场化承接者，资产质量恶化，资产负债表收缩，信贷供给能力下降。

此处提到的土地财政是指，早年在还没有形成产业支撑的地区，地方政府为了完成地方经济增长的目标，采取出让土地使用权的方式增加地方财政收入。政府将获取的资金用于基础设施建设，基建水平提高则继续吸引企业进入，政府得以继续出让土地，城市经济持续发展。与此同时，企业创造的就业与城市基建吸引大量居民涌入，商品房价格攀升，政府又通过居民购房获取大量财政收入。综上，土地出让金与房地产税收成为地方政府的主要收入来源。

而土地金融是指，地方政府以土地为抵押或以土地未来收益为担保向银行、债券市场进行的一系列融资活动，通常通过地方政府融资平台，也就是城投公司来完成。这种形式可以快速、大量获得城市建设所需的资金。

那么影响房地产价格的主要因素有哪些呢？

由于房产供给短时间内相对稳定，我们主要从需求端分析。

首先，人口结构。从房地产的消费品属性来看，当社会老龄化严重、年轻人婚育意愿下降、出生人口持续下降时，社会对房子的刚性需求必然减少。第二，社会经济。当社会经济繁荣，人均可支配收入提升，就业情况向好，且呈现出一定的可持续性，则用于购房的资金增多，或将推高房价。第三，利率水平。利率直接影响房贷水平，从而影响购房需求。此外，还有购房政策、税收政策、地理位置等诸多影响因素。

当然，对于普通人住房来说，最重要的因素之一当是住房需求是否强烈、紧迫，部分宏观因素就没有那么重要了。