市场对城市更新反应不积极
关于城投公司适合做城市更新项目的事，我们做过一些探讨。
目前来看，虽然理论上，城投确实最合适做城市更新，但现实中，大家还是觉得很为难。
开发商许诺厂长好几层楼，厂长就答应拆迁了。为什么开发商敢许诺？因为哪怕这样，他还有得赚。
那个时候有土地红利，大拆大建之后，通过土地出售，钱能够一把回来。
现在情况变了，这次没有大水漫灌，没有土地红利，有的是中央定标准，给少量资本金，地方和城投负责落实，自负盈亏。
肉眼可见的，城市更新已不再是可以做短期投资的赚钱项目，而是彻底转变为低杠杆、重运营、长周期的民生工程。
自2021年房地产流动性危机爆发以来，很多民企都已实质性退出了城市更新。
即便政策鼓励民企参与，但他们更倾向于通过认购基金的方式间接参与——直接操盘，容易泥潭深陷。
早些年，民企还可以通过“明股实债”的方式做城投，但这个路子也从隐债的角度被明确禁止了。
中央的逻辑很清楚，城市更新是市场化行为，政府不兜底。
华福固收数据显示，2064家城投公司2022年平均融资成本是5.6%（当然现在最低到3%以下），而城市更新项目的IRR，普遍在6-8%。
更重要的是，城投自身负担很重，加上化债要求，能够使出来的余力并不多。
有些旧改项目，拆迁成本动辄几十亿，而后期运营收入连利息都不够，以前还可以包装包装，但现在迫于考核和审计的压力，这种项目城投公司根本不敢碰。
话是没错，但深挖一下，你会发现，这些成功案例，只是进一步佐证了“城市更新只能赚辛苦钱”这一结论。
比如，重庆红育坡社区老旧小区改造项目，它通过社会资本引入7400万，通过盘活闲置资产实现年收益1200万。
这已经是标杆项目了，还是顶着全国首个PPP模式的光环。
除此之外，还有成都玉林东路项目，这个是针灸式的“小微改造”项目，没弄大拆大建。
2026年6月，上海成立了全国最大城市更新基金，规模800亿，后来又注册100亿引导基金。
看起来很热闹，但咱们要注意这是引导基金，不是补贴性质的。意思就是：企业自己投，我只引导方向，不保本不保收益。
1、城市更新已从”土地套利型投资”彻底转变为”低杠杆、重运营、长周期的民生工程”。
2、因为赚钱点太少，盈利周期太长，民企实质上已经退出了这个领域，反应比较冷淡。
3、城投公司因为隐债管控要求，心有余而力不足，不敢轻易涉及。
4、大拆大建的模式还是渐行渐远，微创手术式的改造，或许更加契合实际。
希望有所启发，欢迎评论区探讨。
祝好。
（全文完）
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hi，我是草果，80后，工程建筑专业，建筑房地产从业十几年，现在踏踏实实在城投工作。
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