指数基金准备入场:REITs二级市场的新变量

2026年5月18日，易方达、华夏、南方、中金四家头部公募同步向证监会上报跟踪中证REITs全收益指数的证券投资基金产品，标志着国内首批REITs指数化产品正式申报。

消息公布次日，中证REITs全收益指数单日大涨2.37%，市场用”涨声”表达了对新工具的期待。

这一事件的政策背景是2025年末证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，其中明确提出”研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品”。

从单品交易到指数化投资，中国REITs市场正在跨越一个关键的分水岭。

流动性注入：A股ETF发展史的启示

A股市场过去十年的经验清晰显示，指数基金对流动性的改善效果立竿见影。以科创50ETF为例，2020年产品推出后，成分券的日均成交额较推出前平均提升3-5倍，买卖价差显著缩窄。

创业板ETF（159915）自2011年推出以来，创业板指成分股的换手率中枢上移，市场深度持续增强。对于当前单只REITs产品日均成交额不足千万、部分产品甚至出现多日零成交的现状，指数基金的注入效应将尤为显著。

指数基金通过持续申购赎回机制，为市场提供稳定的双向交易对手方，降低冲击成本，这一逻辑在A股多个板块已被反复验证。

A股市场还存在一个被反复验证的规律：指数调整公告发布后，纳入成分券往往出现显著正收益。沪深300、中证500等主流指数每次定期调整，被纳入个股在公告日至生效日期间的平均超额收益约为2%-4%，且溢价具有持续性。

这一”指数效应”在A股市场甚至比海外市场更为显著，原因在于A股个人投资者占比较高，对指数调整的交易反应更为集中。

REITs指数基金推出后，中证REITs全收益指数的成分券同样将面临这一重估过程——被动资金必须按比例买入，主动资金也会参照权重配置，供需失衡下的价格上涨具备坚实的微观结构基础。

A股市场上，宽基指数ETF的波动率长期低于成分券平均波动率，这一规律已被大量学术研究证实。以沪深300ETF为例，其净值波动率约为成分券平均波动率的65%左右。

当指数基金在市场中占据相当份额后，其分散化效应向整个市场外溢——被动资金的稳定持有减少了噪音交易的冲击，使得二级市场价格更贴近资产的长期收益能力。

对于REITs而言，底层资产差异大、信息不对称程度高，个体价格波动尤为剧烈，指数基金的分散化阻尼效应将比在股票市场中更为显著。

A股ETF市场发展的核心经验之一，是指数基金是长期资金入市的最便捷通道。

保险资金、社保基金、年金等机构受制于投研能力和内部风控要求，难以对每只个股进行深度覆盖，但通过指数基金可以实现一篮子配置。

2023年以来，A股ETF市场规模从不足2万亿快速增长至超4万亿，保险资金和央企年金是指数基金增配的主力。

REITs指数基金的推出，将沿循同样的逻辑。政策层面已明确”加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市“，指数基金正是落地这一政策的关键载体。

产品生态激活：从单品到矩阵

A股指数基金的发展路径显示，一只标志性指数产品的推出，通常会带动整个产品生态的繁荣。

以中证1000指数为例，2022年中期中证1000股指期货期权推出后，跟踪该指数的ETF、指数增强基金、Smart Beta产品相继涌现，形成了涵盖被动、主动、衍生品的完整产品矩阵。

REITs指数基金推出后，预计将沿相似路径演进：先是指数基金获批发行，随后REITs ETF推出，再之后是以REITs指数为基准的主动管理产品、REITs与股债跨资产配置产品陆续面世。

更重要的是，当指数基金规模积累到一定体量后，基于REITs指数的衍生品开发将具备市场基础，为投资者提供风险管理工具，进一步激活二级市场交易。

展望：REITs市场的”ETF时刻”

A股市场的发展历程中，有几个标志性时点被市场铭记：

每一只标志性指数产品的推出，都伴随着相关板块流动性的系统性跃升和市场生态的深层变化。

REITs指数基金的申报，正是这个市场等待已久的”ETF时刻”。

从申报到获批发行，再到REITs ETF推出，这一过程在A股市场通常需要6-12个月。

未来一到两年，随着指数基金产品陆续落地、持续营销带动规模增长、以及更多长期资金通过指数工具入场，REITs二级市场有望迎来流动性、稳定性和深度同步提升的新阶段。

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