文 | 龍美地產研究部

进入2026年年中，大温哥华的商业地产市场正处在一个微妙的十字路口。

告别了过去两年的高利率阵痛，市场并没有迎来盲目的全面暴涨，而是在办公、工业、酒店与大宗投资之间，分化出了一条“强弱交织、买卖双方重新对齐”的全新主线。那些曾在高峰期被掩盖的资产质量，正在被市场重新严苛定价。

作为深耕低陆平原的专业地产智库，龍美地產研究部结合2026年最新的一手市场成交与挂牌数据，为您带来5月大温商业地产最前沿的结构性剖析，帮您在分化的市场中准确捕捉“价格回调”带来的结构性红利。

(注：本报告研究范围涵盖大温哥华及低陆平原市场，数据截至2026年5月底)

一、核心结论

2026年5月的大温商业地产市场，已经从过去两年的高利率冲击期，进入“缓慢稳定、强弱分化、买卖双方重新定价”的阶段。市场并非全面复苏，而是出现了四条清晰的主线：

办公楼：仍是最弱板块，但底部修复迹象开始出现。

大温办公室整体空置率在 Q1 2026 降至11.2%，连续吸纳为正；Downtown Core 空置率仍高达13.9%，但也已连续三个季度下降。租户目前仍有较强议价能力，但高品质、近交通节点、大面积的连续空间正在减少。

工业与仓储：仍是基本面最稳的商业地产类别。

大温工业空置率为4.4%，自2021年 Q4 以来首次下降。平均净挂牌租金约$18.98 / 平方英尺，虽低于历史高峰，但市场仍保持较强吸纳能力。大面积仓储空间供应有限，物流、电商、轻工业和配送需求仍支撑着板块韧性。

投资销售：金额有所恢复，但市场质量分化明显。

2025年大温及低陆平原主要商业地产自有产权投资销售总额约59.4亿加元，同比增长4.8%。但办公销售的大幅增长主要由 The Post 等少数核心资产带动，普通办公楼、中小型资产和开发土地仍面临估值压力。

酒店市场：受世界杯预期支撑，但5月订房表现低于早期乐观预期。

2026 FIFA World Cup 是温哥华酒店业的重要需求事件。但数据表明，截至5月中旬，温哥华比赛日酒店预订率约39%，低于去年同期的53%；到6月初预订率回升至约48%，在主办城市中排名靠前。这显示出需求更依赖临近入住前的短周期预订。

二、市场总览：从“高利率冲击”转向“结构性再平衡”

过去24个月，大温商业地产的核心矛盾从“空间稀缺”转向了“资本成本、租户需求和资产质量的再定价”。

需求端：人口增长、港口物流、跨境贸易、科技与专业服务仍支撑着大温的长期商业地产需求。但短期内，企业扩张更加谨慎，办公租户对面积承诺更保守，开发商也更依赖预租、预售和融资的确定性。

资本端：加拿大利率较高峰有所回落，改善了投资者信心，但买卖双方的价格预期尚未完全统一。优质资产仍能顺利成交，次级资产则需要更明显的折价。

供应端：办公新供应趋缓，工业供应也从高峰回落。供应收缩有助于市场稳定，但短期内仍无法完全抵消此前积累的空置与转租压力。

三、办公楼市场：弱复苏，强分化

3.1 关键数据（源自 Cushman & Wakefield Q1 2026）

大温整体办公室空置率：11.2%

年初至今净吸纳量：263,000 平方英尺

平均挂牌总租金：$53.68 / 平方英尺

Downtown Core 空置率：13.9%

Downtown Core Q1 租赁活动：502,000 平方英尺

大温在建办公面积：约 133万平方英尺

大温整体办公室库存：约 7,055万平方英尺

3.2 市场判断

办公楼市场的主要问题不是没有需求，而是需求更加挑剔。企业普遍倾向于选择：

交通便利，尤其是 SkyTrain 沿线周边；

高品质楼宇，包含较好的装修、ESG 标准和员工体验；

可灵活配置的面积；

租金和装修补贴更具吸引力的空间。

这导致市场出现了明显的“K型分化”：优质楼宇吸纳情况改善，旧楼和非核心位置持续承压。Downtown Core 虽然仍有高空置率，但转租比例下降，说明疫情后的集中退租压力正在逐步被消化。

3.3 对业主的含义

办公楼业主需要从“等待市场自然恢复”转向“主动重塑产品”。单纯降租未必能解决问题，真正有效的是组合拳：

提供更高确定性的装修补贴；

缩短交付周期；

增强公共区域、会议设施和灵活办公配置；

对中小企业提供更灵活的租期；

对老旧楼宇评估改造、混合用途或出售策略。

3.4 对租户的含义

2026年5月仍是租户谈判的黄金窗口期。尤其是面积在 5,000 – 30,000 平方英尺 的企业，可以在市中心和 Burnaby 获得较好的租金、免租期和装修补贴。但如果目标是高品质、大面积且临近 SkyTrain 的空间，目前选择正在减少，谈判窗口可能会在2026年下半年收窄。

四、工业与仓储市场：租金回调后的健康稳定

4.1 关键数据（源自 Cushman & Wakefield Q1 2026）

大温工业整体空置率：4.4%

年初至今净吸纳量：537,000 平方英尺

平均净挂牌租金：$18.98 / 平方英尺

Q1 新交付面积：574,000 平方英尺

新交付中预租/预售比例：62%

在建工业面积：约 340万平方英尺

2026年管线预租/预售比例：约 67%

4.2 市场判断

工业仓储市场仍是大温商业地产中最具韧性的板块。空置率虽较疫情前有所上升，但4.4%仍属于相对健康的水平。租金从高峰回落，并不代表需求崩塌，而是市场从极端紧张回到了更均衡的状态。

租金回调的主要原因包括：

2022-2023年租金上涨过快；

新供应陆续交付；

部分低质或位置较弱的空间拉低了挂牌均值；

买家和租户对成本更加敏感。

然而，大面积仓储仍然紧缺。超过 100,000 平方英尺 的可用空间已从上季度的16个减少到11个，说明大型物流和配送用户的选择依然有限。

4.3 重点区域表现

工业需求目前仍集中在以下区域：

Surrey：供应和开发管线最大，适合大型配送和轻工业；

Delta：港口、物流、仓储属性强；

Richmond：机场、港口和市区连接优势明显；

Burnaby：靠近核心人口与办公节点，租户粘性强；

Langley / Abbotsford：成本相对较低，适合扩张型企业。

4.4 投资含义

工业地产已从“抢资产”进入“选资产”阶段。投资者应重点关注：

层高、装卸门、柱距、电力等功能性指标；

租户信用和租约剩余期限；

未来租金是否仍高于市场可持续水平；

物业是否有扩建、分租或重定位的潜力。

五、商业地产销售：成交恢复，但不均衡

5.1 2025全年投资销售结构（源自 Cushman & Wakefield）

资产类别	交易宗数	销售额	同比变化	平均价格	资本化率 (Cap Rate)
办公	20	$20.76亿	+94.4%	$635 / 平方英尺	5.25% – 6.50%
零售	111	$10.69亿	+11.7%	$827 / 平方英尺	5.00% – 5.75%
工业	95	$10.66亿	-9.2%	$637 / 平方英尺	4.75% – 5.25%
多户住宅	73	$11.71亿	-20.4%	$403,652 / 户	3.75% – 4.75%
ICI 土地	45	$5.58亿	-44.1%	$754万 / 英亩	N/A
合计	344	$59.40亿	+4.8%	–	–

5.2 办公销售

办公销售额增长明显，但主要由核心大资产推动。例如The Post 以 12 亿加元成交，是2025年最重要的商业地产交易之一。若剔除这类少数大型交易，普通的办公销售市场仍处于调整期。

中小办公楼面临三重压力：租赁需求不确定、空置和装修成本上升、买家要求更高的回报率。

5.3 工业销售

工业销售总额约 10.66 亿加元，同比下降 9.2%。这并非板块失去吸引力，而是价格预期仍在调整。买家仍愿意购入工业资产，但更加看重租约质量、物业功能和再租能力。

5.4 土地销售

ICI 土地销售表现最弱，销售额同比下降 44.1%。主要原因是融资成本、建设成本、审批周期和未来吸纳风险共同压缩了开发利润。开发商不再愿意为远期开发潜力支付高溢价，市场明显更偏好近期可产生现金流的资产。

六、酒店市场：赛事驱动需求仍在，但5月表现低于预期

酒店虽不是传统商业地产报告中最透明的板块，但2026年温哥华酒店市场有一个核心变量：世界杯。

根据 CoStar 数据显示，温哥华在5月中旬比赛日的酒店预订率约39%，低于去年同期的53%。到6月初，预订率升至约48%，虽然在北美主办城市中处于领先位置，但仍说明酒店需求未出现早期的爆发式增长。

其背后的原因包括：

世界杯票价和旅行成本较高；

国际旅客行程决策推迟；

部分球迷可能使用短租或选择住在周边城市；

赛事需求可能替代了普通夏季游客，而非纯粹的增量；

预订周期缩短，最后一周的预订比例可能会大幅上升。

对酒店业主和投资者而言，2026年温哥华酒店市场的机会不在于单一赛事，而在于长期供需格局：温哥华核心区新增酒店供应非常有限，旅游、会展、邮轮和体育活动仍将支撑高峰季的需求。但短期经营表现会更依赖精细的价格策略和渠道管理。

七、龍美地產观点：2026下半年三类机会

💡 机会一：优质工业物业的“价格回调窗口”

工业租金已从高峰回落，但基本面仍旧稳固。对长期投资者而言，若能以合理价格进入功能性强、位置好的工业资产，2026年可能是比2021-2022年更理性的买入窗口。

重点关注：Surrey、Delta、Richmond、Burnaby；

选择租户信用强、租约稳定的物业；

优先考虑可分割、多租户、易再租的资产，以及靠近港口、机场、主干道和人口中心的物业。

💡 机会二：办公租户升级搬迁

当前办公市场给租户提供了难得的窗口。企业可以用接近过去 B 级楼的成本，谈到更高品质的空间。龍美地產建议租户在2026年下半年重点评估：

在当前租约到期前18 – 24 个月提前开启谈判；

横向比较续租、搬迁、缩减面积、升级楼宇四种方案；

将装修补贴、免租期、停车位、扩租权等核心条款清晰写入谈判框架。

💡 机会三：困境或非核心办公资产重定位

部分旧办公楼可能无法通过普通降租恢复竞争力。对资本实力较强的买家，可重点关注：

折价购买机会；

将资产改造为教育、医疗、共享办公或创意办公空间；

尝试与零售、酒店、公寓或社区服务相结合；

长期持有，等待供应收缩后的价值修复。

八、风险提示

2026年下半年，市场仍有四类风险需要重点关注：

利率风险：若降息节奏慢于预期，商业地产的估值修复会继续受限。

经济风险：宏观经济波动导致企业招聘放缓，会直接影响办公空间需求。

开发风险：建设成本和融资成本仍处于高位，土地项目的可行性压力较大。

租金风险：工业租金虽相对稳定，但若新供应集中释放，部分区域仍可能继续下调。

九、结语

2026年5月的大温商业地产市场，不是一个“全面反弹”的市场，而是一个“结构性机会”的市场。

办公楼正在缓慢修复，但仍需要时间；工业仓储仍是基本面最强的板块，但价格已回归理性；酒店市场受大型赛事支撑，但需求兑现低于早期预期；投资销售正在恢复，但资本只愿意为确定性和高质量资产支付溢价。

对买家而言：2026年的关键词是“精选资产”。

对卖家而言：关键词是“现实定价”。

对租户而言：关键词是“抓住窗口”。

对龍美地產而言，市场越是分化，专业的判断、详实的数据能力和本地的执行力就越发重要。如有关于大温商业地产的进一步垂询、选址或资产评估需求，欢迎联系龍美地產专业经纪团队。

数据及资料来源：Cushman & Wakefield Vancouver MarketBeat Reports (Office / Industrial / Capital Markets), CoStar 酒店预订监测数据。