老黄埔也卖大平层了?是真豪宅还是噱头营销?全面分析英广瑧荣府!
什么？老黄埔也有小区纯做大平层了？最大面积去到401方？
英广瑧荣府这个操作，不得不说，也是让老黄埔板块到底适合不适合做豪宅这个话题再次抬了上来。
（图源网络，英广瑧荣府实拍）
毕竟老黄埔大部分要么是以刚需小面积为主，掺几套140㎡凑改善；要么是项目分期开发，一部分集中做改善大面积，一部分集中做小面积；像这样纯粹都是做大面积、大平层的小区，确实是很少见。
说白了，老黄埔之前的盘，都不敢做纯大户型，但英广瑧荣府，确是直接成为了这个板块的例外。
那么这个楼盘到底只是“噱头”还是有真材实料值得买家选择？我们来仔细聊一聊。
想看楼盘优缺点综合分析和楼盘的基础信息资料、户型图的小伙伴可以直接移步文末。
没能品上92年的拉菲，也是给我品上“92年”的豪宅了。
英广瑧荣府这块地的来头追溯起来比较复杂，但总的来说，拿地时间认的就是1992年。
产权年限可谓是大打折扣。而拿地时间实实在在影响着小区的规划和户型设计逻辑。
别说是买豪宅了，现在不管是买什么大家都追求要“新”；光拿地时间这个点，就有得被周边一群新规竞品拉踩了。
我们就拿英广瑧荣府的126方举例分析：
公卫夹在过道、次卧、墙体中间，没有对外开窗，仅靠管道井排风，属于典型暗卫；主卧套卫才有采光窗，第二个卫生间完全无自然采光。户型内侧的其中一个次卧位于楼栋内凹、蝶形塔楼夹缝位置，开窗面极小，只有一条竖向窄窗，采光面宽度远低于板式户型卧室全景飘窗，也就是前面说的窄窗次卧。
其次阳台进深偏小，甚至不能联通；而现在豪宅都流行“跑道阳台”；最起码也是“连通式阳台”的概念，这一点上，英广瑧荣府也是过于落后了。
老是老了点，但也不是完全跟豪宅不沾边。
豪宅拼到最后，拼的是设计和细节，这一点，英广瑧荣府有很多值得周边竞品学习的地方。
建筑设计邀请的是汉森伯盛（尚东柏悦府同款团队），全玻璃幕墙+160米地标高度，颜值碾压周边老破小；放张效果图片感受一下：
（效果图）
室内的设计团队主设计师是梁志天（香港豪宅教父） 全屋定制，精装交付，收房不用二次拆改；更别说园林的景观也是邀请了日本国宝级的大师打磨的。
物业方面是雅诗阁品牌（5.8元每方/月，此前这个物业只入驻珠江新城/琶洲等核心CBD，堪称酒店式的服务，排面拉满）；8层架空层安排了会所、恒温泳池、私宴厅、健身房…）
嗯…..怎么不算豪宅呢？
英广瑧荣府是住宅和公寓共享同一栋楼栋。
这一点倒是罕见，少有自称自己是豪宅的，还和公寓同享一栋楼栋的，这不是自己打自己的脸吗？
不管开发商和销售人员再怎么承诺分开管理、动线分离；小区住宅整体的纯粹性往下掉是不容置疑的事实，而这一点也会使得住宅进入二手流通的时候，市场势必会重新“掂量”这个小区的价值，还没卖，就凭和公寓混搭这个印象就得打个八折。
（图源网络，雅诗阁旗下酒店公寓）
不过像英广瑧荣府这样和公寓混搭的“豪宅”其实并不是个例，比如珠江新城的朱美拉公馆。
如果考虑入手英广瑧荣府，介意这个点的客户就可以直接绕道选择别的产品了。
“占据稀缺的景观资源”，不管在哪个城市，都是豪宅很喜欢打的一张牌。
英广瑧荣府距离5号线大沙地仅500-600米，是实打实的老黄埔大沙地核心位置；离黄埔公园和珠江都很近。
如果单论纯江景，排不上英广瑧荣府，一线临江的中交四航珠江春在这个赛道上要更有发言权一些。
但如果要论但「江景+10万㎡黄埔公园+珠金琶天际线」三重复合景观；英广瑧荣府绝对是老黄埔独一档、无对手的。
（图源网络）
同板块所有江景盘，要么只临江无公园，要么有公园看不到完整主城天际线，这种“前江、后园、城景环抱”组合是区域绝版。
英广瑧荣府不仅能够做到“前江后园”；还能够集齐“珠江新城（西塔/东塔小蛮腰）+金融城建筑群+琶洲电商总部塔群”三大城市封面，实属难得。
如果是看重景观豪客，还真有可能买单，当然，也要看什么户型产品，什么价格；毕竟客户愿意支付的景观溢价不是无限的。
总的来说，英广瑧荣府是个优点多，缺点也多的楼盘。
首先，英广瑧荣府地段位置核心，配套成熟。
5号线大沙地站步行约700米（8分钟），1站鱼珠换乘13号线，直达珠江新城；7/13号线裕丰围站1公里内；楼下临街商业，5分钟到惠润广场，10分钟美林天地、山姆、宜家；
已经签约省一级怡园小学西校区，交通、教育、商业都是现成的，不用等待规划落地。
其次，小区设计团队顶配，精装标准高。
建筑汉森伯盛（尚东柏悦府同款）、室内梁志天、园林小林政彦、公区CCD；全屋断桥铝中空隔音玻璃，豪宅精装配置。
其三，产品纯粹改善，户型尺度拉满
全盘仅220户，126-260㎡纯四房大平层，无小户型刚需混杂；全系单梯独户，私梯厅赠送，综合实用率接近100%；东塔一层3户、西塔一层4户，168㎡起双套间，239㎡配8米大横厅；车位配比1:2.3，改善家庭停车完全无压力。
其四，性价比突出。
其单价对比一线临江纯豪宅中交珠江春4.5万起，入手门槛更低；同样是江景改善，总价便宜200-400万。（感兴趣价格的小伙伴可以添加叶问的联系方式，帮助您足不出户获取广州楼盘一手价格信息：yewen66991）
英广瑧荣府的缺点同样也很突出明显。
首先，靠近主干道，噪音是硬伤
南侧临双向十车道黄埔东路，白天车流噪音实测80分贝往上（如果室内做封窗处理能够有效改善，打开窗户比较吵），凌晨该路段会有货车通行；
其二，地块老，产权年限大幅缩水，产品设计老旧
前面我们已经提过，楼盘于1992年拿地，至今产权已缩水34年，剩余约36年；且产品也是停留在以前豪宅的户型格局设计，和新规的户型设计比不了。（最直观的一点就是，126方只能做三房，现在一些新规产品这个面积段已经能做五房了。）
其三，商住同栋，存在商旅人流干扰
虽然电梯、门禁物理隔离，但整栋包含商业+服务公寓，进出人员类型杂；对比纯封闭式住宅，私密性、纯粹度弱于中交珠江春这类纯住宅盘。
同时我们将英广瑧荣府楼盘相关基础资料打包整理好了，需要的小伙伴们可以直接自取。
基础信息
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户型产品
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英广瑧荣府的优势是绝版复合景观、独一份雅诗阁同栋产品、成熟地段高规格大平层；硬伤则集中在单体楼、临街噪音、产权缩水、商住混杂、持有成本高。
能接受短板、核心需求是景观+酒店式配套，它是老黄埔最优选择；追求纯粹安静、一线贴江，则优先看看其他竞品比如中交珠江春；
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