城市更新需要重构商业模式，以切实激活

市场的澎湃主导力量

在中央各部门分治、地方分散试点、市场盲动和运动、理论持续探索等基础上，我国的城市更新行动,已经完成了理念和顶层设计蝶变，从中央纲领性和统一的指导“意见”（34号文－中央两办《关于持续推进城市更新行动的意见》，16号文－中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》），演进到了我国城市更新首个国家级、系统性的专项实施“规划”——国务院《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号，以下简称12号文）已于2026年5月28日发布，并再度引起了普遍的关注，焦点和关键则在于，现实中市场主体如何有效参与，并助力乃至主导扎实有效地实施城市更新。

从实施角度来看，12号文直击当前阶段我国发展动能疲弱乃至衰竭的冷峻现实，以治理内卷为抓手，将“新旧动能加快转换”列为“十五五”期间城市更新取得重要进展的核心标志，并将“培育壮大城市发展新动能”列为了规划实施的首要任务。而所谓新动能，内容上核心的是新技术、新产业和新质生产力，保障在于市场主体地位的确立、主导作用的发挥和可持续城市更新新模式的构建，路径为基于创新的特色化。而就经济发展而言，改革开放以来，市场化一直是我国改革的方向，中共中央《关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》也已经明确，我国投融资体制改革的落脚点，是“形成市场主导的有效投资内生增长机制”——这也是可持续更新模式建立的核心。

然而，观察现实可以发现：

其一，一直以来，城市更新更多的是被动的任务和目标混杂的政府行为，规划及建设依然是主旋律，物业权利人、社会资本、产业资本、金融资本、投融资专业机构等市场的力量，包括央国企等，事实上都很难参与；

其二，在短缺、规模扩张和资产自然增值时代，所谓的商业模式实质上都很简单，也几乎没什么风险——就是融资、建设、交付和获利，即便有老PPP这样的制度，也几乎没人对价值创造和未来负责，投资的短期化和无效性突出，并导致债务风险不断膨胀。这完全不适应新阶段以存量提质增效为基本逻辑的可持续城市更新的特点和要求。

其三，12号文已经明确，地方政府只有在“确保完成国家任务的前提下”，才能“推进相关资金整合和统筹使用”；而事实上，太多地方的政府财政，只是吃饭财政，可统筹以及愿意统筹的上级资金也很少——上级给了点钱，政府依然倾向于自己干。同时，在“构建多主体协同参与机制”方面，12号文首先明确的是“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”；但事实上，这些年来，在财政收支矛盾及债务压力日益突出的情况下，通过PPP（包括新机制）、专项债、地方国企实体化产业化，以及所谓“三资三化”等，政府所谓的各类存量资源资产，早已被充分挖掘和简单处理过了。也即，在一系列城市更新刚性任务下，地方政府实际上普遍缺钱，也难有单凭自己就可盘活的所谓资源资产。如此以来，市场不启动，城市更新难有起色，困局、窘境普遍存在。

其四，当前阶段，供强需弱、有效市场需求不足是大环境，这种条件下，所有的商业模式都需要重构，否则无论微观乃至中观上如何创新和折腾，都无济于事，甚至是以身试险。时过境迁，拿着旧船票，怎么也登不上城市更新的大船，甚至无异于画地为牢。

其五，城市更新以存量资源资产盘活为基础和条件，其过程是存量资源资产持续地要素化、产业化，其本质和灵魂是市场化和价值化。也即，存量资源资产盘活，并不等同于城市更新；从存量资源资产盘活到城市更新，基于客观规律和改革的要求来看，一定是市场主导的，一定需要市场条件，特别是市场有效需求的逐渐恢复和努力创造。也即，城市更新，本质上是个新的经济和金融现象。

其六，区别于增量时代的“谁投资，谁受益”，12号文明确了城市更新“谁受益，谁投资”的基本原则，这事实上已经重构了城市更新的新体制；在这种新体制和新形势下，围绕着投资、风险承担和回报核心机制，创新可持续的城市更新新商业模式迫在眉睫——这既是挑战，也是机遇，更是破局的关键。而城市更新项目的复杂性和非标化，城市高质量发展的特色化原则要求，内卷式竞争，传统模式的屡屡受阻，以及监管的深入和高压等等，也都进一步强化了城市更新商业模式创新的要求。

故此：

其一，在新的制度和商业模式未能完成重构时，市场主体很难有勇气和路径参与城市更新，城市更新事实上更多的是套利和陷阱，所谓的扎实和可持续推进恐怕也只是呓语和梦境——这完全不符合城市更新的顶层设计要求和现实的迫切需求，并会产生诸多的负面效果和效应，特别是挫伤市场力量的信心，从而动摇了城市更新行动的市场和社会根基——城市更新不可能也不应该是政府独舞。

其二，城市更新需要理念和逻辑的重塑，需要确立市场主体的主导地位，需要培育专业化运营机构，需要市场主体结构化联合起来，需要基于需求导向和投资于未来的底层资产，需要统筹做优增量、盘活存量，需要去行政化和优化营商环境，而落脚点之一和核心保障则是当务之急的城市更新新商业模式的重构。这方面，金融的体制、制度和理念更新是先导性的：倘若没有土地和房产抵押，倘若没有政府和企业信用兜底，就不提供融资，城市更新何以启动和推进？经验表明，畅通金融及财政与项目实体经济循环，一定是城市更新商业新模式构建的核心。

木心的现代小诗《从前慢》，是追忆，更是回归——回归到诚信和法治的轨道，回归到新时代和新商业模式约束的新秩序：“记得早先少年时，大家诚诚恳恳，说一句是一句”，“从前的锁也好看,钥匙精美有样子，你锁了，人家就懂了”。

最后，祝各位老友新朋端午安康吉祥。我们一直都在路上——先上路，总会遇到同行的人。