●2.1 建筑市场主体的一般规定

●谁是建筑市场的主体？就是以营利为目的，从事经营活动的公司、个体户、合伙企业等。在建筑市场，主要有自然人、法人、非法人组织。

●2.1.1 自然人、法人和非法人组织

●1. 自然人（我们普通老百姓）

●民事权利能力：

●从出生到死亡，都有资格享受权利、承担义务，人人平等。

●民事行为能力：

●就是能不能自己独立干法律上的事。

●完全行为能力：18 周岁以上，或16 周岁以上但能靠自己劳动养活自己的，可以独立干。

●限制行为能力：8 周岁到 18 周岁，或不能完全辨认自己行为的成年人。干大事要法定代理人（如父母）同意，但可以干纯获利益的事（如接受赠与）。

●无行为能力：不满 8 周岁，或完全不能辨认自己行为的成年人。所有事都得法定代理人来干。

●自然人在建设工程中的地位：

●自然人没有工程承包资质，不能承包建筑工程！

●只能作为建设单位人员、设计师、施工人员等参与。

●法律严禁企业把资质借给个人，也严禁个人挂靠企业名义承揽工程。

●2. 法人（法律上拟制的人，是组织）

●啥是法人？

●能独立享有权利、承担义务的组织。

●比如有限公司就是典型的法人。

●成立条件：

●1. 依法成立：有名字、有组织机构、有住所（主要办事机构所在地）、有财产。

●2. 独立担责：用自己全部财产独立承担债务。

●3. 有法定代表人：如公司董事长，他代表公司干的民事活动，后果由公司承担。就算公司章程限制了他的权力，外人不知道的，这个限制对外也无效。他执行职务造成损害的，公司先赔，如果他有过错，公司再找他追偿。

●法人的分类：

●营利法人：为赚钱并把利润分给股东而成立，如有限公司、股份公司。有营业执照，从签发执照那天成立。

●非营利法人：为公益或其他非营利目的，不向成员分利润，如事业单位、社会团体、基金会。

●特别法人：如机关法人、村委会、居委会、农村集体经济组织。

●企业法人与项目经理部的关系（重点！）

●项目经理部是啥？是施工企业为了某个具体项目临时组建的管理班子，没法人资格，只是企业的下属机构。

●项目经理是啥？是受企业法人授权，全面负责这个项目的管理者，是一种内部岗位职务。

●出了事谁负责？项目经理部行为的法律后果，全由背后的企业法人承担！

●→ 项目部没按合同完成任务，施工企业来赔违约金。

●→ 项目经理签字的材料款没付，材料商要告施工企业，不能告项目经理部。

●3. 非法人组织

●是啥？没法人资格，但能自己名义干事的组织，如个人独资企业、合伙企业、没取得法人资格的会计师事务所。

●关键区别：法人承担有限责任，而非法人组织的出资人或设立人，在组织财产不够还债时，要承担无限责任。

●解散：章程规定到期、出资人决定解散等，解散后要清算。

●2.1.2 建设工程委托代理

●在建设领域，很多事是委托别人去办的，这就是代理。

●1. 代理是啥？

●就是有人（代理人）替你去跟第三方干一些会产生法律后果的事，后果由你（被代理人）承担。

●关键特征：代理人要在授权范围内，以被代理人名义干有法律意义的事。只是个传话筒的，不算代理。

●2. 代理的种类

●委托代理（意定代理）：最常见，基于你的授权产生。工程招标代理、采购代理等都是这种。

●法定代理：法律规定，主要为未成年人和精神病人设定的。

●3. 建设工程代理的法律关系（容易出题！）

●不得代理的情况：

●法律规定要本人亲自干的，比如建筑主体结构施工必须总包自己完成，不能转包分包，等于不能“代理”出去。

●委托形式：

●可书面，可口头。但重要事情必须书面。

●授权委托书要写明代理人、事项、权限和期限，并签名盖章。

●如果授权不明，被代理人要对第三人负责，代理人承担连带责任。

●代理关系终止：

●代理期限到或事办完了；

●取消委托或辞去委托（单方就行，但造成损失可能要赔）；

●代理人或作为被代理人的法人终止了。

●转代理（再委托给别人）：

●要事先取得你同意或事后追认。

●你同意的话，你可以直接指示转委托的第三人，原代理人只对他选任第三人和对第三人的指示负责。

●未经你同意，原代理人要对转委托的第三人的所有行为负责。（但紧急情况，为保护你利益除外）。

●无权代理：

●哪三种情况？

●①从一开始就没授权；

●②超越了授权范围；

●③代理权已经终止了还继续干。

●后果是啥？

●对你（被代理人）不发生效力。

●但你可以追认，追认了就有权代理。

●第三方可以催你 30 天内追认，你不表态视为拒绝。

●第三方是善意的，在你追认前可以撤销。

●表见代理（看似有权的无权代理）：

●构成条件：

●行为人实际上没有代理权，但由于你（被代理人）的过失，造成了第三方有足够理由相信他有代理权（比如他拿着盖了章的空白合同），而第三方是善意的。

●后果：

●代理行为有效！

●你必须承担后果，不能以无权代理为由拒绝。

●你担完责后可以向那个无权代理人追偿。

●默示授权：

●你知道别人以你的名义干事，却不作否认表示的，视为同意。

●不当或违法代理的责任：

●代理人串通第三方损害你利益，他俩连带责任。

●第三方明知代理人无权还跟他干，他俩按过错担责。

●代理人知道代理的事违法还干，或者你知道他在违法干却不反对，你俩连带责任。

●2.2 建筑业企业资质制度

●搞工程的和卖衣服不一样，必须有相应“牌照”（资质）。

●2.2.1 建筑业企业资质条件和等级

●申请资质要满足啥？

●要看你公司的净资产、主要人员、已完成的工程业绩、技术装备。

●资质序列改革（重要！）

●老标准：施工总承包、专业承包、施工劳务三个序列。

●新方案（改革方向）：综合资质、施工总承包资质、专业承包资质、专业作业资质。

●综合资质：原来的特级资质改的，能接各行业、各等级的活。

●施工总承包资质：分 13 类（如建筑、公路、市政等），分甲、乙两级。

●专业承包资质：分 18 类（如地基、装修等），也分甲、乙级。

●专业作业资质：原来的劳务资质改的，不分等级，由审批制改为备案制。

●2.2.2 建筑业企业资质的申请、许可、延续和变更

●申请流程：

●现在大力推行网上办、告知承诺制。

●申请等级：首次申请只能申请最低等级资质。但有法人资格的企业可直接申请二级。

●劳务资质备案制：带齐资料去，当场就能办好。

●告知承诺制：企业承诺自己满足条件，审批部门直接批，事后进行核查。主要针对房建、市政一级资质。

●全国通用：企业资质全国有效，严禁各地设门槛不让外地企业来干活。

●资质证书有效期：

●5年。

●到期前 3 个月申请延续，到期没决定，视为准予延续。

●资质变更：

●公司名称、地址等变了，工商变更后1 个月内办理资质变更。

●禁止行为与不予批准升级/增项：

●严禁无资质、越级、借用资质承揽工程。

●联合承包：按资质等级低的单位的业务范围承揽工程。

●申请升级或增项前 1 年内，有下列情况之一，就不批准：无证施工、转包/违法分包、违反强制标准、恶意拖欠农民工工资、发生较大以上安全事故等。

●资质的撤回、撤销与注销

●撤回：企业拿了证后，条件不满足了，给你最长 3 个月整改，还不行就撤回。被撤回后 3 个月内可申请低于原等级的资质。

●撤销：发证机关自己发错了（如玩忽职守、越权审批等），或者企业用欺骗手段取得的。

●注销：证书到期没延续、企业终止、证书被撤回/撤销/吊销等。

●2.2.3 违法行为的法律责任

●无资质承揽工程：合同价款2% – 4%的罚款。

●超越资质承揽工程：合同价款2% – 4%的罚款。

●转让、出借资质：合同价款2% – 4%的罚款，并与用你名义的单位或个人对质量损失负连带赔偿责任。

●转包/违法分包：合同价款0.5% – 1%的罚款。

●2.3 建造师注册执业制度

●建造师就是通过考试，注册后能当项目负责人的专业技术人员，分一级、二级。

●2.3.1 建造师考试

●一级建造师考试：全国统考，每年一次，考 4 科：经济、项目管理、法规、专业实务。

●报考条件（最新）：专科学历工作满 4 年；本科学历满 3 年；硕士满 2 年；博士满 1 年。专业要是工程类或工程经济类。

●违纪处理：

●一般违纪（如带手机、该停笔还写）：当次科目成绩无效。

●严重违纪（如抄袭、传纸条）：当次全部科目成绩无效，记入诚信档案5 年。

●特别严重违纪（如串通作弊、替考）：当次全部科目成绩无效，记入诚信档案长期记录。组织作弊的还要入刑！

●2.3.2 建造师注册和受聘

●注册：

●必须先注册才能执业。通过受聘单位申请，住建部审批。

●初始注册：资格证书签发后3 年内申请，过期要完成继续教育。

●注册证书有效期：3 年。到期前30 天申请延续，延续有效期还是 3 年。

●变更注册：换单位了，要及时办变更手续。

●不予注册的情形（重点）：

●无完全民事行为能力；在两个以上单位注册；没达到继续教育要求。

●因执业活动受刑事处罚，执行完毕不满 5 年；或因其他原因，不满 3 年。

●被吊销注册证书不满 2 年；3 年内担任项目经理时发生重大质量和安全事故。

●年龄超过 65 周岁。

●受聘：

●必须受聘于一个有资质的单位（施工、勘察、设计、监理等）。

●换单位了，要在签新合同后1 个月内办变更手续。

●2.3.3 建造师执业范围

●能干吗？

●能当项目经理，干施工管理、技术经济咨询等。

●大中型项目必须由本专业注册建造师担任项目负责人。

●盖章签字：

●建造师签字盖执业印章，施工管理文件才算有效。

●有权拒绝在弄虚作假或不合格文件上签字。

●能不能同时当几个项目的负责人？

●原则上不能。

●三种例外：

●同一工程相邻分段发包；

●合同已验收合格；

●非承包方原因停工超 120 天且建设单位同意。

●施工项目负责人（项目经理）：

●原则上不能更换，除非发包方跟你解约、发包方同意换、不可抗力等。

●2.3.4 建造师基本权利和义务

●权利：

●用建造师名义干活、在文件上签字盖章、保管自己证书、接受继续教育、拿报酬等。

●任何单位（除发证机关外）不得扣押你的证书和印章。

●义务：

●严禁行为：

●索贿受贿、签署假文件、允许他人以你名义执业、在两个以上单位受聘（挂证）、出借转让证书印章、超出执业范围执业。

●“挂证”专项整治：

●严肃查处注册单位与实际工作单位不符、买卖租借证书等行为，违规者撤销注册，3 年内不得再注册，列入“黑名单”。

●法律责任：

●用欺骗手段注册的，撤销注册，3 年内不得再注册。

●因过错造成质量事故的：

●一般事故停执业 1 年；

●重大事故吊销证，5 年内不注册；

●情节特别恶劣的终身不注册。

●2.4 建筑市场主体信用体系建设

●现在要建信用体系，干得好受奖励，干不好进黑名单，处处受限。

●2.4.1 信用信息分类

●三类信息：

●基本信息（长期公开）、

●优良信用信息（公开 3 年）、

●不良信用信息（公开 6 个月至 3 年）。

●2.4.2 信用信息公开和应用

●“黑名单”制度：

●谁处罚，谁列入。

●利用虚假材料骗资质、转包/出借资质受罚、发生重大事故、拖欠工程款拒不履行判决等，会被列入“黑名单”，成为重点监管对象。

●拖欠农民工工资：

●会被列入失信联合惩戒名单，在招投标、融资、市场准入等方面受到限制。

●2.4.3 施工单位不良行为认定标准

●共 5 大类 41 条，核心记住：

●资质不良：无证、越级、借证、涂改伪造转让证书等。

●承揽业务不良：行贿、串通投标、弄虚作假、转包、违法分包。

●工程质量不良：偷工减料、用不合格材料、不按图纸施工、不履行保修义务。

●工程安全不良：很多，如不提供安全防护用品、使用淘汰工艺、特种作业人员无证上岗等。

●拖欠工资不良：恶意拖欠或克扣劳动者工资。

●2.5 营商环境制度

●2.5.1 营商环境优化

●核心：政府要简政放权，少管，管好，服务好。坚持市场化、法治化、国际化原则。

●净化市场环境：推进“证照分离”，放宽市场准入（负面清单制度），规范收费。

●优化政务服务：流程标准化，一网通办，限时办结。

●规范监管执法：“双随机、一公开”抽查，信用监管，包容审慎监管。

●招投标领域专项整治：重点整治设歧视性条款、要求设立本地分支机构、指定特定品牌、抽签摇号定标等 18 种问题。

●2.5.2 中小企业款项支付保障

●这个条例专门为保护中小企业，防止被大企业或政府单位拖欠工程款。

●付款期限：

●机关、事业单位：交付后30 天内付款，最长不超过60 天。

●大型企业：交付后60 天内付款。并且不得约定“等收到第三方钱再付”的条款。

●禁止变相拖欠：

●不得强制中小企业接受商业汇票等非现金方式变相延长付款期限，不得以领导变更、内部流程、等审计等为由拖延付款。

●保证金：

●除了投标、履约、质量、农民工工资四大保证金外，不得收其他保证金。

●不能只收现金，到期了要及时退。

●垫资建设：

●政府投资项目资金必须到位，不得让施工单位垫资建设。