二级市场低迷,会拦住商业地产REITs的发行脚步吗?

近期公募REITs市场呈现出鲜明的分化格局：二级市场持续走弱，观望情绪蔓延，中证 REITs指数连续多日回调，产权类产品跌幅尤为明显，不少投资者对新品上市心存顾虑。但另一边，首批4单商业不动产REITs顺利完成询价与配售，合计募资超200亿元，公众份额一日售罄，网下最高认购倍数突破100倍，将于6月18日正式登陆交易所；目前全市场已有20单商业REITs项目排队申报，总规模超700亿元，后备供给充足。

一边是二级市场交易降温，一边是一级市场发行火热。不少行业从业者心生疑问：当下偏弱的市场行情，是否会打断商业地产REITs的常态化发行节奏？站在不动产行业从业者、资产持有方、运营管理者的视角来看，答案是否定的。短期二级市场的情绪波动，只会带来定价、标的、节奏的结构性调整，却无法阻挡商业REITs重塑行业格局的大势。究其根本，是因为这项工具早已超越了单纯的金融产品范畴，成为破解商业地产行业长期痛点、重构行业底层逻辑的核心抓手，其对于全产业链从业者的深层价值，远大于短期市场涨跌。

一、先看当下行情：一二级市场”冷热分化”，根源是资金逻辑截然不同

想要理清当下的矛盾局面，首先要读懂两类市场的参与者与核心诉求，这也是行情分化的核心原因。

从二级市场来看，当前低迷态势是多重因素叠加的结果。进入6月，公募REITs整体震荡下行，本周中证REITs全收益指数跌幅接近2%，80 余只上市产品中仅6只收涨，产权类 REITs受流动性、预期影响跌幅更深。对于参与二级市场的交易型投资者而言，大家更关注短期价格波动、波段收益，担忧新品上市后出现破发、账面浮亏，因此普遍选择观望。叠加市场整体供给增多，流动性压力有所显现，进一步放大了谨慎心态。

而一级发行市场的主力，是保险、银行理财、养老金、大型资管等长期配置型机构。这类资金的考核标准从不局限于短期股价涨跌，核心聚焦底层资产的稳定性、长期现金流与持续分红能力。首批上市的4单产品，覆盖核心写字楼、奥特莱斯、社区购物中心三大成熟业态，均为运营多年、租金收益可预测的存量资产，综合分派率具备较强吸引力。在银行理财、固收产品收益率持续走低的大环境下，这类兼具稳健分红与实体资产背书的产品，是长线资金眼中的优质配置标的。

也正因如此，即便二级市场行情不佳，专业机构依旧积极参与打新。首批四单产品热度也呈现出业态分化：奥特莱斯类资产认购倍数最高，购物中心随其后，核心写字楼相对温和，本质也是机构基于资产基本面做出的理性选择。这种 “二级看短期交易、一级看长期价值” 的错位，决定了短期行情不会动摇商业REITs的发行根基。

二、回望行业旧局：不动产从业者长期被困在”重资产死循环”

行情只是表象，商业 REITs 之所以具备强劲的发行内生动力，根源在于它精准击中了商业地产行业延续多年的发展困境。在商业 REITs 试点落地前，无论是手握资产的原始权益人，还是深耕一线的运营管理团队，都被重资产、高杠杆、周转慢的枷锁牢牢束缚。

对于原始权益人而言，写字楼、商场、酒店等商业资产是典型的”投入大、回本慢”项目。一栋商业体从拿地到建成需要巨额资金，建成后仅能依靠租金缓慢回笼成本，完整回本周期长达二三十年。海量资金沉淀在物理资产中，现金流失去活力，企业想拓展新项目、优化资产结构都有心无力。

传统模式下，资产变现只有两条路：要么长期自持收租，资金彻底”躺平”；要么整体打包转让，不仅接盘方稀缺，谈判周期动辄数年，还往往需要折价成交。更棘手的是，过去行业高度依赖银行贷款开发运营，多数企业资产负债率早已触碰监管红线。负债率超标后，银行会收紧甚至取消授信额度，后续经营贷、项目贷全部断供。一边是手握优质收租资产，一边是融资渠道被锁、债务压力高企，资产持有方陷入**”有资产、缺现金、难周转”**的困局。

对于不动产运营管理者来说，旧模式下自身价值长期被低估。过去行业奉行”重开发、轻运营”，核心比拼拿地速度、建设规模和融资能力。只要项目建成、完成初步出租，运营环节就沦为后勤配套。哪怕运营团队用心优化业态、提升出租率、控制运营成本，创造的价值也无法体现在资产估值上。企业没有动力投入资源打磨运营能力，从业者也看不到职业上升空间，精细化运营始终难以落地。

简单来说，整个行业过去拼的是规模、杠杆和开发能力，资产周转低效、运营价值弱化，存量风险不断累积，所有人都在等待一个破局的出口。

三、变革落地：商业REITs打通退出通道，为全行业纾困赋能

2025年12月落地的商业不动产REITs新规，以及不断优化的审核规则，彻底补上了不动产行业”投、融、管、退”全链条的最后一环。对比此前的基础设施REITs，本次规则大幅放宽：无需经过发改委审批，审核周期缩短；募集资金不再强制要求投向新建项目，可直接用于偿还债务、补充流动资金，精准匹配商业地产的现实需求。对于行业各类从业者而言，这不是一条新增的融资渠道，而是一次全方位的行业解困。

（一）对原始权益人：盘活存量、优化负债，实现”轻资产不丢控制权”

首先，存量资产高效盘活，资金实现良性循环。企业将运营成熟的商业资产打包发行 REITs，相当于把未来数十年的租金收益进行证券化，一次性回笼大额资金。原本沉淀在建筑里的固定资产，变成可灵活调配的流动资金，资产周转效率大幅提升。回笼的资金可用于收购优质存量资产、布局新项目，彻底告别资金停滞的困境。

其次，直击高负债痛点，修复财务结构。公募REITs属于权益类融资，募集资金不计入企业负债。企业可合规使用募资偿还存量银行贷款，直接降低资产负债率，跳出监管红线的约束。负债率回归合理区间后，银行授信额度重新解锁，企业再次获得贷款融资的空间，从根源上化解”高杠杆、融资难”的危机。这对于当下多数高负债运行的商业地产企业而言，是实打实的纾困工具。

最后，规则保障控制权，平稳转型轻资产。按照监管要求，原始权益人及关联方战略配售份额不低于20%；持股比例超过34%，即可对基金重大事项拥有一票否决权。这意味着企业无需为了变现而彻底放弃资产，依旧可以主导资产的重大决策，并继续担任运营管理方，赚取稳定的运营管理费。”资产上市、自主运营”的模式，帮助企业顺利从重资产开发商，转型为轻资产的资产管理平台。

（二）对运营管理团队：运营走向核心舞台，专业价值全面释放

商业REITs的出现，彻底改写了运营团队的行业地位。作为公开上市的金融产品，REITs 要求底层资产的出租率、租金水平、租户结构、客流、运营成本等数据全面、持续、透明披露。资本市场每天用真金白银为资产定价：运营稳定、现金流充沛，资产估值就高；运营不善、租金下滑，资产价值就会直接缩水。

自此，运营不再是边缘后勤，而是决定资产价值的核心命脉。一方面，企业会主动加大对运营体系、数字化管理、人才培养的投入，推动运营模式从粗放式转向精细化；另一方面，优秀运营团队的溢价能力持续提升，不仅薪资、行业话语权同步上涨，还可以依托成熟的管理能力，承接第三方 REITs 资产的运营业务，突破自有资产的限制，拓宽职业发展边界。对于深耕一线的运营从业者而言，行业终于迎来了**”凭专业立足”**的时代。

四、理性看待影响：行情只会”筛选标的”，不会”终止发行”

我们明确商业REITs的发行脚步不会被拦住，并不代表二级市场低迷毫无影响。当前商业不动产REITs刚刚迎来首批上市产品，整个赛道尚处于试点起步阶段，市场各方都在摸索适配的定价逻辑与投资节奏。短期偏弱的行情，会推动行业从初期探索阶段，迈入理性甄选、审慎定价的平稳发展期，带来三方面结构性调整，这也是所有从业者需要正视的现实。

第一，发行定价更趋审慎，估值锚定真实基本面。 作为全新试点品类，市场暂时没有成熟的估值参考体系。受二级市场观望情绪影响，监管机构、专业投资机构会对资本化率、租金增速、出租率等核心测算参数提出更为严谨的审核要求。所有收益假设、估值模型都会紧密结合项目区位、区域供需、历史经营数据，以稳健、保守为基本原则。这会让全行业逐步摸索出贴合商业资产属性的估值标准，为后续项目发行建立统一、合理的定价体系。

第二，标的甄选标准进一步细化，优质资产获得更多青睐。 目前排队申报的20单项目，覆盖写字楼、酒店、文旅、商业综合体等多元业态，资产所处城市区位、运营模式、租户结构各有差异。在当前市场偏谨慎的氛围下，机构资金会更加细致地甄别每一个项目的核心资质，优先选择权属清晰、运营成熟、现金流稳定、租约结构健康的标的。对于存在产权手续瑕疵、租约集中到期、运营模式特殊的项目，申报方也会主动提前完善整改，力求匹配市场与监管要求。这一过程会推动行业建立更细化的资产准入标准，让试点发展走得更稳。

第三，申报与发行节奏更趋从容，行业稳步有序扩容。 经历首轮试点之后，各方都会结合市场反馈调整布局节奏。手握核心优质资产、有着明确盘活与降负债需求的企业，依旧会按照既定规划稳步推进申报；部分企业则会选择暂缓节奏，利用这段窗口期打磨资产、完善申报材料、优化运营方案。整体来看，行业会告别初期集中申报的热潮，转向循序渐进、张弛有度的常态化发行节奏，保障试点工作平稳推进。

五、长远展望：立足行业本质，REITs的时代价值不会被短期行情左右

对于商业地产行业而言，商业REITs的落地，标志着行业正式从增量开发时代迈入存量运营时代。过去行业靠拿地、加杠杆、拼规模野蛮生长；未来，资产运营能力、精细化管理水平、资本运作能力，将成为核心竞争力。这是一场长达数十年的行业转型，短期几个月的市场波动，无法逆转这个大趋势。

从资金端来看，当前市场处于”资产荒”环境，存款、理财、债券收益率普遍走低，而商业REITs依托实体物业产生稳定租金分红，完美匹配保险、养老金等长线资金的配置需求。二级市场的观望只是短期交易行为，长期配置需求不会消失。从资产端来看，国内商业存量资产规模庞大，数万亿存量资产亟待盘活，企业降负债、提周转的真实需求长期存在，REITs 作为目前合规性最强、效果最突出的工具，供给会稳步扩容。

对于不同赛道的从业者，我们也可以清晰看到未来的方向：

手握资产的企业，不必因短期股价波动动摇布局决心。REITs的核心价值是优化报表、盘活存量、打通融资循环，二级市场价格波动更多影响短期溢价，改变不了工具本身的战略作用。当下更应借机梳理存量资产，整改合规瑕疵，打磨底层现金流，做好长期布局。
一线运营从业者，要抓住行业转型红利。主动提升精细化运营、数据管理、合规对接等综合能力，适配REITs透明化、高标准的运营要求。当运营成为资产价值的核心支柱，专业人才的舞台会越来越广阔。
普通投资者也需要跳出”炒新、炒短”的思维，回归REITs”依托实体、分红为本”的产品属性。短期价格有波动，但优质商业资产的长期租金收益具备较强韧性。

二级市场的低迷，只是资本市场阶段性的情绪降温；而商业地产REITs的常态化发行，是不动产行业破解存量困局、完成转型升级的必然选择。

它不是一款简单的理财工具，而是打通商业不动产”退出最后一公里”的关键抓手，是推动行业从”规模为王”转向”运营为王”的时代拐点。短期行情会筛选标的、修正估值、放缓局部节奏，但绝不会拦住行业前进的脚步。

6月18日，首批商业REITs即将正式上市，这只是一个开始。对于所有不动产行业人而言，告别野蛮生长的旧时代，拥抱专业、精细、可持续的新赛道，机遇与挑战已然同在。顺势而为、打磨内功，才能在这场行业变革中站稳脚跟，收获长期价值。