孙桂平 分析师

执业证书号：S0870519040001

本期1只新获批REIT正在发行中，预计发行规模40亿左右。截止目前，今年已发行成立8只REITs，发行数量比去年同期下降-11%，发行规模合计297亿元，较去年同期大幅增长113%。此外，今年完成扩募1单，为中金厦门安居REIT，扩募规模为7.89亿元。目前基础设施和商业不动产储备项目共计37单，其中本期新获批项目2单，本期新增项目4单。

2）二级市场

本期首批商业不动产REITs上市交易，首个交易日平均上涨3.39%。目前REITs市场产品数量为87只，REITs规模为2375亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs接近500亿元。本期REITs市场继续调整，下跌-3.46%。其中产权REITs本期下跌-4.50%，特许经营权REITs下跌-2.05%，各资产类型中仅供热设施上涨0.56%。今年以来REITs整体下跌-4.17%，其中特许经营权REITs上涨1.19%，产权REITs下跌-7.77%，不同资产类型业绩也出现明显分化。而过去一年REITs整体下跌-12.85%，明显不及股票市场。

3）分红情况

本期REITs分红数量为8只，分红金额为4.22亿元，数量和金额较上期明显下降。今年以来REITs市场共分红56.96亿元，分红收益率为2.54%，高于股票市场。过去一年REITs市场分红收益率为5.38%，其中产权REITs过去一年分红收益率为3.75%，特许经营权REITs为7.71%。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。

全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.68，较上期略降，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs、生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。

一、发行市场

1、本期发行情况

本期1只新获批REIT正在发行中，预计发行规模40亿左右。截止目前，今年已发行成立8只REITs，发行数量比去年同期下降-11%，发行规模合计297亿元，较去年同期大幅增长113%。其中商业不动产REITs发行4只，规模203.32亿元，收费公路发行2只，规模合计71.55亿元，保障房发行1只，规模9.27亿元，清洁能源发行1只，规模13.24亿元。此外，今年完成扩募1单，为中金厦门安居REIT，扩募规模为7.89亿元。

2、项目储备情况

目前沪深交易所共有基础设施REITs储备项目19单，1单获批项目。产权项目共9单，包含2单扩募项目，其中保障房2单、产业园4单、仓储物流2单、消费设施1单。特许经营权项目10单，其中清洁能源6单、收费公路3单、供热设施1单。本期新获批项目1单，正在发行中，新增项目2单。

商业不动产项目共受理18单，获批项目1单，储备项目经营业态为购物中心、办公楼、酒店、公寓及水上乐园等，其中多单项目涉及多种业态。本期新获批项目1单，新增项目2单。

二、二级市场

本期首批四只商业不动产REITs于6/18上市交易，首日涨跌幅位于0.02%到11.08%之间，平均涨跌幅为3.39%。

目前REITs市场产品数量为87只，其中产权REITs共58只，特许经营权REITs共29只。最新REITs规模为2375亿元，其中产权REITs规模为1434亿元，特许经营权REITs规模为941亿元，两者规模差距接近500亿元。

本期REITs市场明显调整，整体下跌-3.46%，表现明显不及沪深300和中证500，但好于中证红利。本期产权REITs大幅下跌-4.50%，其中保障房跌幅略小。特许经营权REITs本期下跌-2.05%，好于产权REITs，其中清洁能源和水利设施跌幅超-3%，仅供热设施上涨0.56%。

今年以来REITs市场下跌-4.17%。其中产权REITs下跌-7.77%，但不同资产类型出现分化，其中数据中心表现最好，仍小幅上涨1.32%，而仓储物流和产业园跌幅超-12%；特许经营权REITs今年小幅上涨1.19%，明显好于产权REITs，且不同资产类型均不同程度上涨，其中水利设施涨幅超4%。

过去一年来看，REITs整体下跌-12.85%，明显不及股票市场，且不同类型出现明显分化，其中跌幅较小的资产类型是生态环保和消费设施，跌幅较大的是产业园和仓储物流。

本期各类型REITs活跃度较上期普遍下滑，仅供热设施、水利设施和数据中心活跃度有所提升。本期REITs整体换手率较上期略降，仍高于中证红利，低于沪深300，其中商业不动产REITs上市首日换手率较高，为22.69%。近期REITs市场与股市和债市仍维持正相关性。

三、分红情况

本期有8只REITs分红，分红金额为4.22亿元，都较上期有明显下降。2026年REITs市场共分红56.96亿元，分红收益率为2.54%，明显高于股票市场。本期中证红利分红收益率有明显增长。

今年特许经营权REITs分红金额为31.50亿元，主要来源于收费公路和清洁能源，2026年分红收益率为3.61%，水利设施今年进行首次分红；产权REITs今年分红金额为25.46亿元，主要来源于消费设施和产业园，分红收益率为1.81%，略高于中证红利。

从过去一年分红情况来看，REITs整体分红收益率为5.38%，略高于中证红利。特许经营权REITs分红收益率为7.71%，其中水利设施和供热设施分红收益率相对较低；产权REITs过去一年分红收益率为3.75%，低于中证红利指数，高于沪深300指数，其中仓储物流最高，为4.05%，而保障房分红收益率较低，为2.83%。

由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，目前分红比例低于90%的有产业园、数据中心和供热设施，其中数据中心和供热设施低于80%。

四、估值情况

1、产权类REITs

从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为21.68，较上期略低，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为31.46，接下来是消费设施，估值为22.84，仓储物流为20.16，产业园为18.45，估值最低的是数据中心，为16.34。

从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为21.21，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。值得注意的是，数据中心的P/EBITDA明显高于P/可供分配金额，可能与可供分配金额计算过程中存在应收和应付项目的大额变动有关。

由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.55%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。

考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为4.88%，其中数据中心股息率最高，为6.32%，其次为产业园REITs，为5.56%，而保障房REITs股息率为3.20%。

2、特许经营权REITs

特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。

在相同收益增速情况下，本期供热设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs、生态环保REITs和水利设施REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。

五、主要政策

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