6月23日，招商蛇口10.2亿拿下通州九棵树6016地块。173轮竞价，20.95%溢价率，楼面价3.15万/㎡。

半年前的同一街区，完全是另一幅画面。去年11月，中海拿下隔壁6017地块，也就是现在的玖樹满和。楼面价2.29万/㎡，溢价率0.97%。

半年时间，同一街区，两宗相邻地块，楼面价一平米差了将近9000块。

到底什么变了？

答案在玖樹满和身上。地铁、商业都在几百米范围内，四代宅产品户型，得房率92%-99%，玖樹满和定价5万出头，显然理智且识趣，操盘手对于市场的判断很合理，中海甚至一度为了增配而主动调规——多给一些不是坏事。

通州老城区的新房不是卖不动，卖不动是因为不够好且贵。

玖樹满和3月底开盘，578套房源，截止目前网签537套。去化率93%，剩余三四十套房源忽略不计。四个月几乎要清盘了，这也是对四代宅在通州成熟板块的一次市场验证。

同样在九棵树，招商敢出3.15万/㎡的楼面价，应该感谢中海帮它测过了水温，这个地段、这类产品，这个价格，完全跑得动。

但通州不只有热销。

我们以九棵树板块为例，虽然玖樹满和几乎清盘，但隔壁K2玉兰湾价格却一直在降，这就不是地段的问题了，而是产品和价格是否脱钩了？

买房人见过90%以上的实际得房率、见过南向通面宽阳台，周边二手房的吸引力就会断崖式下跌，四代宅对买房人的震撼是真实存在的。

所以招商3.15万/㎡的楼面价，到底贵不贵？

隔壁玖樹满和楼面价只有2.29万/㎡，卖5万/㎡，利润比招商厚得多，但玖樹满和几乎去化完成，剩余的三四十套尾房，也不会对招商地块的去化有多大影响。

九棵树板块内部的“价格战”注定打不响，因为招商的真正对手不是中海，是整个通州还压着库存卖不动的新房。