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中考成绩延期半天，明天发布，攒劲明天写专题了。

另外最近帮亲戚填报高考志愿，552物化地，女生，大家对选择专业院校有什么建设性的意见吗，主要是现在看到一个专业就感觉不好就业，只能换个问题，加上考研考公这两条路，该怎么填报呢？

1、建筑面积，公摊，得房率，有效得房

最近大家都好像在附庸风雅一般，都在聊得房率，咱们聊聊这个话题，首先说两个词，建筑面积，公摊面积，建筑面积就是合同写的多大平，测绘后的结果，套内面积就是实际得房，含内墙，过去我们聊得房率就是套内面积除以建筑面积。

建筑新规后开发商们开始赠送各种面积，开发商说的得房率就是赠送面积加套内面积除以建筑面积。

公摊都在哪里呢，豪华一楼大堂，独立电梯间，宽敞的电梯，步梯间，还有一些地上公建，都属于公摊面积。

那么赠送面积有哪些呢？其实在建筑新规之前，开发商也有骚操作，比如赠送一个卧室，半封闭阳台赠送，飘窗赠送，只不过那时候不文绉绉的吹得房率。

建筑新规后呢分为两个分支，一个是露台派，四代宅，一个是没有空中露台的3.5代宅。

先说四代宅吧，四代宅提高得房主要依靠北侧设备平台，空中露台，半封闭阳台，独立电梯厅，假飘窗可砸，别的骚操作还是冷门比较少 ，这几个是主要操作。

3.5代宅主要措施就是设备平台，半封闭阳台，独立电梯厅，假飘。

有效得房，虾米认为可以封闭在室内的就是有效得房，比如设备平台可以封闭，能丝滑的跟北卧室连在一块就更好了，半封闭阳台，封起来也行，假飘窗砸了就是自己的，也算。

独立电梯厅吧，这个更多是规避跟邻居打交道利益之争，最多就是打个鞋柜，可能消防栓水表间在在不同墙上你还不好利用，把独立电梯厅面积算在得房率内，虾米个人觉得不合理，可以作为一个重要的产品属性，都喜欢独立电梯厅，但是不能算得房。

空中露台，只能算半得房，毕竟不能封闭，只能作为摆放花草杂物偶尔坐坐的空间，算是一个空间拓展，隐私受限，比如夏天你到露台上还是得穿着得体才能过去，因此最多算半有效得房。

还有一个问题呢为了得房率要付出的成本，比如封闭阳台，设备平台要花的钱，这也是一个挺大的成本了，有些甚至不值当的封啊，比如某项目设备平台巴掌大的地还要把中央空调留出空间来，拆改的意义何在，这不就是为了所谓的得房率侮辱智商吗？

当然建筑新规不光体现在得房率上，还有建筑质量，层高，窗户隔音，不计容的会所,有些吧是有利于开发商的。

建筑新规房是更好的标准，但是也别全信了顾问的忽悠，要有独立的判断力。

2、6月市场趋稳，今年新项目卖得都不错

6月的济南市场急需呈现出稳定态势，往年这个月就很凉了，甚至不少开发商集中降价促销了，今年真是没大有，到访量认购量还可以，网签量早早突破了2500套，总体感觉还是可以的，毕竟现在新房项目极少，100个摊位卖7000套跟20个摊位卖2500套，从每个项目的绝对数量来看还是可以的。

当前呈现的是一个变局，开发商死一片，济南拿地开发商除了保利中海华润中建几个老面孔外，清一色平台公司，加上地级市赚到钱闯省城的小开发商，最近一年半土拍数量骤减，不是好地开发商也不会拿。。。吞吐能力有限。

最近大家感叹没有降价的项目，非常明显啊，因为开发商手里也没货，新房市场降价主要原因还是开发商竞争大卖不动才会降啊，手里没货降什么。

二手房市场呢，每月呈现出6000套左右的销量，异常火爆，但是背后都是心酸的故事，各种冲击下限的新底价，别说回到2015了都快冲击20102008年的价格了，总之二手房已经没下限了，遇到难事为了套现，哪怕是卖掉后一分钱不剩，为了摆脱债务也豁出去了，以价换量。

另外一个感触是济南建筑新规房被追捧，虽然各种挖苦四代宅的视频，但是身体是诚实的，新规房四代宅被追捧，销量很大，今年入市的新项目都销量很好，看不到他们有暴跌的趋势。

当然也不乏暴跌的产品，比如最近刷遍朋友圈的铂悦澜庭，129平大高层150多万，看到一个成交价是154万，这代表了一代大高层的最终结局，23年虾米记得这个户型还得210多万，首付没了，同时期设计类似产品的，比如星光三期大高层，雍泉府大高层，最终收尾都是通过降价来处理。这两个项目清盘后中介推销的主力就是他了。

你别说大高层如何如何，卖的速度还是 挺快的，没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格。

另外一个感触就是大户型卖不动了，180平以上的大户型，除非你是最核心的位置，顶豪 ，其余的都不行，刚需刚改的最大户型命运都是暴跌，中端改善的大户型命运也是如此，市面上好卖的几个改善预算段，200多万到240,280到300,350万 ，可以看出大家消费降价兜里没钱了，或者说兜里有钱但是预计收入陨落了很多了。

本来看到今年的二手房销量，新房销量 ，虾米对未来的预期很好，但是没想到最近看到很多大L的离职裁员 ，感觉还是很难啊。

所以其实虾米也理解自己为什么半年卖不出去一套房子，甚至带看都没有了，因为虾米的感触才是最真实的。。。。。过得好的分销他们是站在流量塔尖的体感。

3、海信境观认筹

海信境观开始 认筹了。

6号楼  113㎡   报价11800-12500，9号楼   119㎡  报价12000-13000，5号楼  119㎡   报价12600-13500，2号楼  143㎡   报价13300-14500，官方

信境观真是每一步都是君安的模式啊，大门会所快开放了，前几天刷到短视频，顾问们去拍定妆照（应该叫这个词吧，看 NBA看多了），剧本跟海信君安一模一样。

建筑新规抬板规划，就是海信君安的天桥版本，得房率高，111,119,143,170四个户型，最大户型是四代宅，其他虽然不是四代宅但是赠送也很多，虾米看每个户型都好大啊，143竟然还做到三卫，119户型电梯明厅户型，电梯厅有上下水，天桥地缘群体有福了。

4、四号线地铁房云锦府

经十东路沿线 终于出新盘了，属于高新区，济高云锦府，容积率仅仅1.6，洋房为主的社区，抬板改善社区，两栋小高户型130户型，洋房也有130,143,179,195户型，户型设计的非常不错，大户型为四代宅。

地铁沿线工作的朋友，尤其是四号线沿线工作的朋友，可以重点关注。

5、银丰珑和院

银丰这个月又卖了20多套预计能冲到30，价格到位了确实好卖了。

实体展示区做的确实很不错，其实过去一年多银丰卖的不好的根源在没有实景展示，这个展示区做了一年，四代宅摸着石头过河，容积率高，这些东西都需要现实的展示来对冲的，类似当年铂悦府，君和包括尊御府，实景展示出来就有能接受的了，当然最重要的因素是价格偏贵，通过这一轮价格调整，交付也日益临近，所以成交量来了一波大释放，还有一个客观因素，竞品的产品切换窗口期，天时地利人和在一块了，写了这么多何时来一个珑和院的客户，330万149户型，420万173户型，虾米额外团购优惠。

热销户型是149户型，173户型，风水轮流转，终于熬出头了，全部封顶，大门会所展示面好很多,区位优势成熟度还是非常明显的，配套教育商业都非常成熟了，还有一点，项目目前处于一个项目竞品的间歇空窗期，君安143，179户型断档，小鸭149户型清盘，300多万群体出现了一个项目迷茫期，此时珑和院330万左右呈现在你面前，很多人还是会下手的，173户型也调整的价位到 430到450这一块后，明显就非常有竞争力了，再一个春夏天没有采光焦虑，这个空窗期确实是难得，对银丰珑和院感兴趣欢迎加群，团购优惠。

6、阳光瑞云府

改名了，错过了最佳的销售节点。