今天能搞定房东留资范式，我是没想到的。因为上午半天在准备明天10条视频的文案和拍摄，就只剩下午和晚上的时间了。

下午我又找了几个房产培训老师和同行，包括公司做新媒体做的好的几个同事聊了下，再结合和AI的互动，整理出了短视频房东留资范式。

我觉得Claude和ChatGPT的答案都不错，所以我把这两个AI的回复都复制粘贴在下面，以供参考。

一）Claude版本

房东留资执行 SOP（个人版）

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0. 一页结论（先看这页）

主攻判断：7 类里，类 1「卖房诊断」是「房东留资效率最高 + 执行成本最低」的唯一交集。

• 它是对号入座型钩子：只有真要卖房的人才会来求诊 → 自动提纯。
• 纯口播、零外部依赖、可日更 → 成本最低。
• 与你已验证的连麦同源（连麦 100 留资≈10 房东）。

整体打法（不要平均用力）：

角色	用哪类	频次
主力日更	类1 卖房诊断	每天 1 条
护城河	类5 小区深耕	每周 2–3 条/小区
高浓度脉冲	类2 反向征房（有真买家才发）	1–2 条/周
转化提质	类6 服务证明（含探盘房东版，改造现有探盘）	接到房源就拍
补充选题	类3 资产优化（=类1高端选题）、类4 工具包（=引流诱饵）、类7 房东故事	见各节
⚪ 不动	连麦估价（话术升级为「六维诊断」即可）	维持

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1. 七类选型决策表

#	大类	漏斗作用	房东浓度	执行成本	单条产能	硬依赖	建议频次
1	卖房诊断/估价问诊	筛选	★★★★★	极低(纯口播)	高	无	日更
2	反向征房「我有买家」	筛选	★★★★★	低	中	真买家	1–2/周
3	资产优化/置换解盘	筛选(高净值)	★★★★☆	低	中	政策/规划素材	1/周
4	卖房工具包/清单/直售避坑	筛选(低门槛)	★★★☆☆	低	中	一份清单	2–3/月
5	小区深耕/行情数据	信任(可挂钩)	★★★☆☆	中	中	成交数据源	2–3/周
6	服务证明/单边代理SOP(含探盘房东版)	信任(拿溢价)	★★☆☆☆	中高(要拍过程)	低	在手房源	随房源
7	房东故事/访谈/出镜	信任(共情)	★★★☆☆	中(要房东配合)	低	愿配合的业主	1/1–2周

浓度评级是基于机制的判断，非公开数据，需你用四档口径实测校准。

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2. 通用规则（贯穿所有 7 类，必须遵守）

2.1 四条合规红线（砍价剧本的反面）

1. 不演剧本
   
   ：真房源、真价格、真带看反馈。可信度来自数据，不来自表演。
2. 只给成交区间，不报一口价
   
   ：固定加一句「以真实成交为准，仅供参考」。既避免乱估价纠纷，又制造「想要精确判断就来找我」的留资缺口。
3. 诊断房子，不攻击人
   
   ：不骂开发商、不踩同行。对象永远是「这套房怎么卖得更好」。
4. 留资走平台合规出口
   
   ：用「免费诊断/卖房评估」表单 + 私信收口，不在公屏甩微信（站外引流易被警告/封号）。

2.2 统一留资钩子（三选一组合用）

• 评论区
  
  ：「评论区扣『卖房诊断』/『卖房清单』」
• 私信
  
  ：「私信我『小区+面积+楼层+挂牌价』，我帮你出判断」
• 表单
  
  ：主页/视频/直播间挂「免费卖房诊断 / 全城推广评估」线索表单

2.3 统一脚本骨架（所有口播类通用）

0–3s  钩子：一句话戳痛点（具体小区/具体现象，禁止泛泛）3–35s 价值：给 1 个真问题 + 1 个原因 + 1 个可立刻做的调整35–45s 收口：留资钩子（报小区/扣关键词/点表单）+ 稀缺感

2.4 数据采集表字段（每条必填）

日期｜栏目｜选题｜播放｜总留资｜房东｜买方｜随便问｜房东占比%｜备注

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3. 逐类执行 SOP

类 1 ｜卖房诊断 / 估价问诊（你的主力栏目）

一句话定位：用专业诊断把「真要卖的房东」筛出来。 适合阶段：第一天就上，永远是主力。

选题清单（够你日更一个月）

1. 同小区有成交，为什么你家卖不掉？
2. 中介让你降价，房东先别急——先看是不是这 3 个问题
3. 房子挂了半年没人看，通常卡在这 4 个地方
4. 别一上来就问估价，先看你家卡在「价格/曝光/竞品」哪一环
5. 你家挂牌价比邻居高 2 万，买家为什么先去看别人家
6. 带看不少却没成交，问题往往不在价格
7. 空房 vs 满屋杂物，差价能到几个点
8. 一组好照片能让带看量翻倍——90% 房东没做对
9. 挂牌价怎么定才不沦为「陪看房」
10. 满五唯一 / 学区 / 楼层，哪个标签真正决定你的房价

单条脚本模板（约 45 秒）

钩子(0–3s)：「XX 花园这套 89 方，挂了 78 天没卖掉，问题真不在价格。」诊断(3–35s)：「① 同户型现在在挂 7 套，你价格排第 4 高；              ② 近半年真实成交落在 X–Y 区间，你挂在 Y 以上；              ③ 带看不是没有，是看完都嫌堆得满、照片暗；              这三点改两点，带看大概率翻倍。」收口(35–45s)：「你家也在卖、也卡很久？评论区报『小区+面积+楼层』，              我帮你看是价格、曝光还是竞品问题。」

数字均为示例，实际以你本地真实成交为准。

留资钩话术：「评论区扣『卖房诊断』，我挨个帮你看你家卡在哪。」 承接动作：留资后给「一页纸诊断报告」（见第 6 节）→ 1v1 → 独家委托。 红线：只给区间不报死价；不踩同行。 产能/频次：1 人/天可出 1–3 条，建议日更。

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类 5 ｜小区深耕 / 行情数据（建本地护城河）

一句话定位：用「小区名」精准抓该小区业主，做成那个盘的「价格代言人」。 适合阶段：与类1 同步起，但靠时间换护城河。 前置准备：锁定 1–3 个你主营小区，建立稳定成交/挂牌数据源。

选题清单

1. XX 小区近 30 天成交几套、价差多少
2. XX 小区最近真正好卖的是哪类户型
3. XX 小区房东现在该怎么定价
4. XX 小区在挂房源竞争态势（你排第几梯队）
5. 同样 XX 小区，为什么这套卖了那套没卖

口播模板

「扬州 XX 花园，近一个月成交 6 套，120 平精装挂牌 168 万、实际成交 156 万；很多房东挂 170 万半年没人看。手里有这个小区的房子想出手，评论区留『面积+楼层』，我私发你完整成交表，帮你核算合理挂牌价。」

数字示例，以真实数据为准。

留资钩话术：「你家也在这小区，留面积楼层，我帮你看处在第几梯队。」 红线：数据必须真实；不夸大涨跌。 产能/频次：每小区 2–3 条/周。

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类 2 ｜反向征房「我有买家 / 急求」（高浓度脉冲）

一句话定位：发真实买方需求，买家不会回「我要卖」，留资几乎纯房东。 适合阶段：有真买家时才发，穿插用，不能天天编。

选题/口播模板

「全款客户，预算 120 万，只要 XX 小区南向三房、中间楼层，房东直接私我。客户已到位，就缺这套房。」

留资钩话术：「你家符合条件，私信『小区+面积+楼层+期望价』，我先帮客户初筛。」 红线（最重要）：买家需求必须真实且具体（户型/预算/付款方式）。编造长期会掉信任，得不偿失。产能/频次：1–2 条/周，看真买家库存。

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类 3 ｜资产优化 / 置换解盘（=类1 的高端选题）

一句话定位：不聊「卖一套房」，改聊「资产要不要调整」，筛持多套房的高净值业主。 适合阶段：作为类1 栏目里每周 1 条的高端选题，不必单开栏目。

选题清单

1. 手里两套老房子的扬州业主，2026 年要想清楚一件事
2. 置换最怕的不是卖低了，而是节奏错了
3. 先卖还是先买？这决定你会不会被动
4. 老破小 / 老破大 / 远郊盘，哪类要先出手
5. 这几类房不是不能留，而是要算持有成本

留资钩话术：「你手里有两套以上、不知道卖哪套留哪套，私信我，我帮你做资产排序。」 红线：结合真实政策/规划，不制造无依据焦虑。 产能/频次：1 条/周。

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类 4 ｜卖房工具包 / 清单 / 直售避坑（低门槛引流诱饵）

一句话定位：用一份免费清单，把「准备卖房的人」先收进私域。 适合阶段：作为类1 栏目的引流诱饵，低频穿插。 前置准备：做一份《扬州房东卖房准备清单》（证件/流程/税费/带押过户/资金监管）。

选题清单

1. 第一次卖房，先准备好这 6 样东西
2. 扬州房东卖房流程，一条视频讲清楚
3. 自己卖房（房东直售）最容易踩的 5 个坑
4. 带押过户怎么操作才安全
5. 卖房税费一张图算清楚

留资钩话术：「我整理了《扬州房东卖房准备清单》，评论区扣『卖房清单』领取。」 红线：清单内容要准确、可用。 承接：领清单 → 进私域 → 后续诊断转化。 产能/频次：2–3 条/月。

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类 6 ｜服务证明 / 单边代理 SOP（转化提质，含「探盘房东版」）

一句话定位：让房东看见你比普通中介多做了什么 → 拿溢价、推独家委托。 适合阶段：接到委托房源就拍；负责「让房东相信你值得托付」。

两个子模式

• SOP 可视化
  
  ：记录一套房从接手到售出的标准动作。
• 探盘房东版（改造你现有探盘，零新增成本）
  
  ：
• 旧探盘：「这房多便宜，买房的看过来」（获买方）
• 房东版：「这套原来为什么卖不掉？我接手后怎么重拍、重写卖点、怎么推广」（反向吸房东）

选题清单

1. 我接手一套房，第一天不是挂牌，而是做这 5 件事
2. 普通中介拍照挂牌，我帮房东做的是一整套卖房方案
3. 为了卖出溢价，我给这套房重新拍 / 重写了 2000 字文案
4. 买方大刀砍价，我怎么帮房东守住底价
5. 同样一套房，拍法不同，带看量差这么多

留资钩话术：「你家想知道适不适合做全城推广，发我『小区+面积+挂牌价』，我帮你判断。」 红线：真服务、真流程，不摆拍空壳。 产能/频次：随在手房源拍。

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类 7 ｜房东故事 / 访谈 / 出镜（共情建信任）

一句话定位：用真实房东故事，让同类业主「这不就是我吗」而主动来。 适合阶段：有愿配合的业主时做，1 条/1–2 周。

三档形式（按隐私从轻到重）

1. 不露脸口播复述
   
   （最易做、小红书爆款）
2. 线下面对面访谈
   
   （人设是房东不是中介）
3. 房东本人出镜
   
   （需先签委托）

5 大原则：尊重不强迫出镜、真实不美化、聚焦卖房心路（为什么卖/当初为什么买/住了啥感受）、保护隐私、不曝联系方式。

选题清单

1. 这位扬州房东，为什么决定卖掉住了 8 年的房子
2. 一套房背后的置换故事
3. 这位房东挂了 4 个月，最后为什么愿意重新定价
4. 我采访了一位正在卖房的业主，他说出了很多房东的心里话

留资钩话术：「你也有类似情况，私信我，我帮你判断适不适合做卖房故事推广。」 红线：征得同意、保护隐私。 产能/频次：1 条/1–2 周。

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4. 个人 30 天启动排期（一个人也能跑）

周	主力(类1)	护城河(类5)	脉冲/转化/补充	本周动作要点
第1周	立栏目，日更 5–7 条诊断	选定 3 个主营小区，开始攒数据	主页挂「免费诊断」表单；做好《卖房清单》	跑通「拍→发→四档统计」闭环
第2周	继续日更	上线小区实况 2 条	有真买家 → 发 1 条反向征房	找出第 1 周房东占比最高的 2 个选题，复制
第3周	日更（穿插 1 条类3资产优化）	小区实况 2–3 条	接到委托房源 → 拍 1 条探盘房东版；发 1 条工具包诱饵	把表现差的选题砍掉
第4周	日更	小区实况 2–3 条	第 1 条房东故事（若有愿配合业主）	月度复盘四档数据，定下月主推选题

连麦估价照常进行，话术升级为「六维诊断 + 是否值得全城推广」。

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5. 周复盘模板 & 决策规则

每周填这张表：选题｜条数｜总播放｜总留资｜房东数｜房东占比%｜成本(时间)｜结论

决策规则：

• 房东占比 ≥ 你连麦的 10% → 该选题加量、做成系列。
• 房东占比 明显偏低但播放高 → 是泛流量选题，降权或只当涨粉用。
• 连续 2 周房东占比垫底
  
   → 砍掉。
• 每月底：保留房东占比 Top 3 选题方向，作为下月主推。

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6. 留资之后：承接与转化（一页纸诊断报告）

留资房东 → 发一份「一页纸诊断报告」，这是你和别的中介拉开差距的信任锚，也是推「独家委托」的天然桥梁。

模板：

【房源】XX 小区 / XX 方 / X 楼 / 挂牌 XX 万【六维诊断】 ① 基本信息：标签亮点 / 硬伤一句话 ② 同小区竞品：在挂 X 套，你价格排第 X ③ 成交区间：近半年真实成交 X–Y 万 ④ 带看反馈：客户卡点在 ___ ⑤ 卖相问题：可立刻改的 2 条 ___ ⑥ 推广结论：是否建议全城推广（是/否 + 理由）【总评】价格 ｜ 卖相 ｜ 竞争力【立即行动】3 条

→ 报告交付后 1v1 沟通 → 争取独家委托。

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7. 证据与边界（如实标注）

• 有依据
  
  ：① 类1 与你已实测的连麦同源（连麦 100 留资≈10 房东，是你唯一的实测数据）；② 两个 AI 独立得出「诊断/征房/深耕/证明」4 主逻辑共识；③「诊断而非砍价剧本」「站外引流易被警告/封号」来自前轮检索到的公开来源（网易、CSDN 等）。
• 是设计/判断，非实证
  
  ：各类「房东浓度 ★ 评级」、优先级、所有脚本/话术/排期/模板、示例数字——均为方案设计与基于机制的推断，无公开留资数据背书。
• 必须你验证
  
  ：类1/2 浓度更高只是推断。请用「总留资/房东/买方/随便问」四档口径跑 A/B，与你现有连麦数据对齐后再放量。

二）ChatGPT版本

我判断：最适合你当前“房东留资 + 执行成本低”的，是类 1「卖房诊断 / 估价问诊」。

原因很简单：它不需要真实买家、不需要房东出镜、不需要成交案例、不需要复杂素材；你只要口播 + 本地小区素材 + 评论私信承接，就能日更。类 2 反向征房浓度最高，但受真实买家库存限制；类 5 小区深耕复利强，但见效慢。

所以起步主线应该是：

类 1 卖房诊断做主力日更；类 5 小区深耕做长期信任；类 2 反向征房有真实买家时穿插；类 6 服务证明用来转单边代理。

下面这份可以直接保存为你的个人执行 SOP。

房东留资 7 类内容执行 SOP

适用对象：扬州房产自媒体 / 卖房单边代理核心目标：通过短视频、直播、评论、私信，获取真实房东联系方式

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一、总原则

房东留资内容，不是给买房人看房，而是让房东产生 4 个念头：

1. 我家是不是也有这个问题？

2. 这个人好像懂卖房，不是只会劝我降价。

3. 他懂我这个小区/板块。

4. 我可以把房源信息发给他，让他先帮我判断一下。

所有内容最后都要导向一个动作：

让房东留下：小区 + 面积 + 楼层 + 装修 + 挂牌价 + 联系方式。

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二、7 类范式优先级

第一优先级：类 1 卖房诊断 / 估价问诊

作用：最适合筛房东执行成本：低房东浓度：高是否适合日更：适合结论：主力栏目

第二优先级：类 5 小区深耕 / 行情数据

作用：建立本地信任执行成本：中低房东浓度：中是否适合日更：适合结论：长期护城河

第三优先级：类 2 反向征房 / 我有买家

作用：高浓度钓房东执行成本：低房东浓度：最高是否适合日更：不适合，必须有真实买家结论：有真实需求时穿插

第四优先级：类 6 服务证明 / 单边代理 SOP

作用：证明你比普通中介更会卖房执行成本：中房东浓度：中低是否适合日更：适合周更结论：负责转化委托

第五优先级：类 4 卖房工具包 / 清单 / 直售避坑

作用：低门槛留资执行成本：低房东浓度：中是否适合日更：适合穿插结论：负责扩大线索池

第六优先级：类 3 资产优化 / 置换解盘

作用：筛高质量房东、多套房业主、改善置换客户执行成本：中房东浓度：中，但质量高是否适合日更：不建议日更结论：做高端选题

第七优先级：类 7 房东故事 / 访谈 / 出镜

作用：建立共情和信任执行成本：中高房东浓度：中是否适合日更：不适合结论：有案例时做

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三、类 1：卖房诊断 / 估价问诊 SOP

1. 适合解决的问题

房东最常见的问题：

• 我家为什么卖不掉？

• 中介让我降价，我该不该听？

• 同小区有成交，为什么我家没卖掉？

• 我家挂牌价到底高不高？

• 有带看没成交，问题在哪里？

• 挂了半年没人看，是不是房子不行？

• 要不要重新拍视频、重新包装？

2. 内容公式

房东问题 + 可能原因 + 诊断维度 + 解决动作 + 留资引导

固定结构：

开头：房东遇到的具体问题中段：不要直接劝降价，要拆原因结尾：引导房东发小区、面积、楼层、挂牌价，做诊断

3. 诊断维度

每条视频从下面选 3–5 个维度：

1. 挂牌价是否高于同小区竞品

2. 同面积段是否有更便宜的房源

3. 是否有带看

4. 有带看后是否有人谈价

5. 客户看完不买的真实反馈

6. 房源照片、视频、封面是否劝退买方

7. 房子是否方便看房

8. 房东底价释放节奏是否混乱

9. 是否被同小区急售房压住

10. 是否适合做全城经纪人推广

4. 短视频标题模板

• 《扬州房东，别一上来就问估价》

• 《同小区有成交，为什么你家卖不掉？》

• 《中介让你降价，房东先别急》

• 《房子挂了半年没卖掉，通常卡在这 4 个地方》

• 《你家不是没人买，可能是被竞品压住了》

• 《有带看没成交，问题一般出在这 3 个地方》

• 《房东想快点卖房，先别乱降价》

5. 口播模板

扬州房东，如果你家房子挂了几个月没卖掉，先别急着问我到底值多少钱。

卖房不是一句估价就能解决的。

我一般先看 4 个问题。

第一，同小区有没有比你更便宜、更好楼层、更好装修的竞品。

第二，你家挂出去以后有没有真实带看。

第三，带看以后有没有人谈价，客户看完不买的原话是什么。

第四，你家照片、视频、封面有没有把卖点讲清楚。

如果你家是 0 带看，可能是价格、曝光、展示问题。

如果有带看没二看，可能是现场卖相问题。

如果有谈价没成交，可能是底价释放和谈判节奏问题。

所以房东不要只问要不要降价。

你家也在扬州卖，评论区发小区 + 面积，我帮你看是价格问题、曝光问题，还是竞品问题。

6. 留资钩子

评论区：

• “诊断”

• “卖房诊断”

• “小区 + 面积”

• “挂了多久”

• “中介让我降价”

私信承接：

你这个情况不能只看小区名判断。你把 6 个信息发我：小区、面积、楼层、装修、挂牌价、挂了多久。我先帮你判断是价格问题、曝光问题，还是竞品问题。

7. 执行频率

建议每天至少 3–5 条。

这是最适合日更的主力内容。

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四、类 2：反向征房 / 我有买家 SOP

1. 适合解决的问题

这类内容不是讲道理，而是直接喊话房东：

“我手上有真实买家，正在找你这个小区/面积/户型的房子。”

2. 使用前提

必须有真实买方需求。

不能编。

一旦长期编假买家，房东和经纪人都会降低信任。

3. 内容公式

真实客户需求 + 具体条件 + 缺房源 + 房东联系

必须具体到：

• 小区或板块

• 面积

• 户型

• 预算

• 付款方式

• 楼层偏好

• 装修接受度

• 是否急

4. 标题模板

• 《全款客户急找扬州 XX 小区三房》

• 《预算 120 万，只看 XX 板块，有房东吗？》

• 《客户已经到位，就缺这类房子》

• 《扬州急售房东看过来，我手上缺现房资源》

• 《有 XX 小区房子要卖的业主，可以联系我》

5. 口播模板

扬州 XX 小区的房东注意一下。

我这边有一个真实客户，预算大概 100 到 120 万，想找 XX 小区或者附近板块的三房。

要求不复杂：中间楼层优先，面积 100 平左右，装修不要太差，最好能正常贷款，看中可以马上谈。

现在问题是，客户已经看了几套，不是价格不合适，就是楼层不合适。

如果你家刚好在 XX 小区，或者附近有类似房子准备卖，可以私信我小区、面积、楼层、报价。

我先帮客户初筛，合适的话直接安排看房。

6. 留资钩子

“符合条件的房东，私信我小区、面积、楼层、报价。”

7. 执行频率

有真实买方时发。

建议每周 1–2 条。

不能为了日更硬编。

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五、类 3：资产优化 / 置换解盘 SOP

1. 适合吸引的人群

这类内容不是吸引普通急售房东，而是吸引：

• 多套房业主

• 改善置换业主

• 手里有老破小、老破大、远郊盘的业主

• 想卖一套换一套的人

• 不知道先卖还是先买的人

2. 内容公式

资产现状 + 持有风险 + 置换逻辑 + 卖房建议 + 资产诊断留资

3. 标题模板

• 《扬州手里有两套老房子的业主，要想清楚一件事》

• 《置换房东最怕的不是卖低了，而是节奏错了》

• 《先卖还是先买？这决定你置换会不会被动》

• 《这几类房子，不是不能留，而是要算持有成本》

• 《老破小要不要卖？房东别只看情怀》

4. 口播模板

扬州有两套房以上的房东，2026 年一定要想清楚一件事。

不是所有房子都值得长期持有。

有些房子看上去还有租金，但流通性越来越差；有些房子总价不高，但未来想卖的时候，买方选择会越来越多。

如果你手里一套是老房子，一套是改善房，或者几套房分散在不同板块，你不能只问涨不涨。

你要问三个问题：

第一，哪套房未来最好卖？

第二，哪套房最容易被市场淘汰？

第三，如果要置换，应该先卖哪套、留哪套？

房产不是越多越好，而是结构要合理。

你如果手里有两套以上房子，不知道该卖哪套、留哪套，可以私信我，我帮你先做一个资产排序。

5. 留资钩子

“私信我：几套房 + 小区 + 面积 + 是否有贷款，我帮你做资产排序。”

6. 执行频率

建议每周 1 条。

适合做高质量口播，不适合大量日更。

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六、类 4：卖房工具包 / 清单 / 直售避坑 SOP

1. 适合吸引的人群

• 第一次卖房的房东

• 想自己卖房的房东

• 对中介不信任的房东

• 想先了解流程的人

• 还没强烈委托意愿的人

2. 内容公式

卖房知识点 + 常见坑 + 免费清单 + 评论领取

3. 可以制作的资料包

1. 《扬州房东卖房准备清单》

2. 《卖房证件清单》

3. 《二手房出售流程图》

4. 《房东定价自查表》

5. 《带看前房屋整理清单》

6. 《房东直售避坑清单》

7. 《中介让你降价前必问的 10 个问题》

4. 标题模板

• 《第一次卖房，房东先准备好这几样东西》

• 《扬州房东卖房流程，一条视频讲清楚》

• 《房东自己卖房，最容易踩的 5 个坑》

• 《卖房前，这份清单一定要看》

• 《中介让你降价前，先问这 10 个问题》

5. 口播模板

第一次卖房的房东，先别急着挂牌。

你至少要准备好这几样东西。

第一，房产证或者不动产权证。

第二，贷款情况，房子有没有抵押。

第三，房屋基本信息，面积、楼层、装修、车位、储藏室。

第四，同小区最近在售房源和成交情况。

第五，自己的最低心理价和卖房时间。

很多房东一上来就问中介能卖多少钱，但自己连房子有没有竞争力都没算清楚。

我整理了一份《扬州房东卖房准备清单》。

需要的评论区扣“卖房清单”，我发你。

6. 留资钩子

评论区关键词：

• 卖房清单

• 证件清单

• 定价表

• 直售避坑

• 流程图

私信承接：

清单可以发你。你顺便把小区和面积发我，我可以帮你看一下你家现在属于好卖、一般，还是需要调整后再卖。

7. 执行频率

建议每周 2–3 条。

它的留资门槛低，但线索质量低于卖房诊断。

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七、类 5：小区深耕 / 行情数据 SOP

1. 适合解决的问题

小区深耕不是马上筛房东，而是长期让房东形成认知：

“这个人懂我这个小区。”

2. 内容公式

小区名 + 最近挂牌/成交/带看 + 竞品分析 + 房东建议 + 留资

3. 选小区原则

先不要全扬州乱打。

锁定 1–3 个主营小区或板块。

优先选择：

• 成交活跃的小区

• 挂牌量大的小区

• 你手上有素材的小区

• 你能调到经纪人反馈的小区

• 房东置换需求强的小区

4. 标题模板

• 《扬州 XX 小区，最近真正好卖的是这类房子》

• 《XX 小区近 30 天卖房情况，房东要注意》

• 《同样是 XX 小区，为什么这套卖掉了，那套卖不掉？》

• 《XX 小区房东，现在挂牌别只看邻居价格》

• 《XX 小区 120 平左右的房子，现在怎么定价？》

5. 口播模板

扬州 XX 小区的房东注意一下。

最近这个小区挂牌房源不少，但真正好卖的，不是所有户型。

我观察下来，买方现在最关注三件事：

第一，总价能不能进他们的预算区间。

第二，楼层和装修是不是不用大改。

第三，同面积段里，你家有没有明显竞争力。

很多房东只看邻居挂牌 150 万，就觉得自己也能挂 150 万。

但买方看的是对比。

如果同小区有更低总价、更好楼层、更好装修的房子，你家就会被排到后面。

所以 XX 小区的房东，现在卖房要先看排位，不要只看挂牌价。

你家也在这个小区，评论区留面积和楼层，我帮你看现在处在第几梯队。

6. 留资钩子

“XX 小区房东，评论区发面积 + 楼层，我帮你看排位。”

7. 执行频率

建议每天 1–2 条，或者至少每周固定更新。

适合做长期栏目。

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八、类 6：服务证明 / 单边代理 SOP

1. 适合解决的问题

这类内容不是用来大量筛房东，而是用来让房东相信：

“找你卖房，和普通挂牌不一样。”

2. 内容公式

接手房源 + 发现问题 + 做了哪些动作 + 为什么这样做 + 房东也可以申请诊断

3. 子模式 A：单边代理科普

标题模板：

• 《房东为什么需要卖方代理人？》

• 《普通中介挂牌，和单边代理卖房有什么区别？》

• 《我只站在房东这边，具体会做什么？》

口播重点：

• 只服务卖方

• 帮房东做市场调研

• 帮房东做竞品排位

• 帮房东做价格策略

• 帮房东做全城推广

• 帮房东协调买方经纪人

• 帮房东守住合理底价

4. 子模式 B：服务 Vlog

标题模板：

• 《我接手一套房后，第一天不是挂牌，而是做这 5 件事》

• 《为了帮房东卖房，我把这套房重新整理了一遍》

• 《这套房原来卖不动，我准备这样重新推广》

内容可以拍：

• 到小区门口

• 看房源现状

• 拍照片/视频

• 整理房间

• 研究同小区竞品

• 写卖点文案

• 发给经纪人群

• 做带看反馈记录

5. 子模式 C：探盘房东版

普通探盘：

“这套房多便宜，买房的看过来。”

房东版探盘：

“这套房原来为什么卖不动？我接手后准备怎么重新包装、重新推广？”

标题模板：

• 《这套房不是没人要，是之前没有被讲清楚》

• 《同样一套房，为什么拍法不同，带看量差很多？》

• 《房东卖房，不是拍几张照片挂上去就完了》

• 《我会怎么把一套普通二手房重新包装？》

6. 口播模板

很多房东以为卖房就是拍几张照片，挂到平台上，然后等客户。

但我接手一套房，第一步不是挂牌。

我会先做 5 件事。

第一，看同小区竞品，判断这套房排第几。

第二，看价格是不是进入买方筛选区间。

第三，看房子现场卖相，哪些地方需要整理。

第四，重新拍视频和照片，把真正卖点讲出来。

第五，把这套房推给手上有客户的经纪人，而不是只等平台自然曝光。

所以卖房不是简单挂出去。

如果你家房子本身不差，只是没人认真推，可以私信我小区、面积、挂牌价，我帮你判断适不适合做全城推广。

7. 留资钩子

“你家也想知道适不适合做全城推广，发我小区、面积、挂牌价。”

8. 执行频率

建议每周 2–3 条。

尤其适合用你现有探盘素材改造，成本最低。

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九、类 7：房东故事 / 访谈 / 出镜 SOP

1. 适合解决的问题

这类内容不是靠专业说服，而是靠共情和真实案例。

房东看到后会觉得：

“这不就是我吗？”

2. 内容公式

房东为什么卖 + 当初为什么买 + 住了什么感受 + 卖房遇到什么问题 + 你怎么帮他

3. 拍摄原则

1. 尊重房东，不强迫出镜

2. 可以只拍背影、手部、房子空镜

3. 不暴露门牌号和联系方式

4. 不夸大成交结果

5. 不编造房东故事

6. 聚焦真实卖房心路

4. 标题模板

• 《这位扬州房东，为什么决定卖掉住了 8 年的房子？》

• 《一套房子背后的置换故事》

• 《这位房东挂了 4 个月，最后为什么愿意重新调整？》

• 《我采访了一位正在卖房的业主，他说出了很多房东的心里话》

5. 口播模板

今天这套房，房东已经住了 8 年。

当初买它，是因为孩子上学方便，离老人也近。

但现在孩子大了，一家人想换一套更大的房子，所以才决定卖掉。

房东一开始也舍不得，因为这套房承载了很多家庭记忆。

但卖房不是只看感情，最终还是要回到市场。

这套房现在最大的问题，不是房子不好，而是同小区竞品太多，买方选择太多。

所以我们接下来要做的，不是盲目降价，而是先把房子的卖点重新讲清楚，再看同面积段里怎么定价。

如果你家也准备卖，但不知道怎么讲出这套房的价值，可以私信我，我帮你先做卖房诊断。

6. 留资钩子

“你家也有类似卖房故事，可以私信我，我帮你判断适不适合做房东故事推广。”

7. 执行频率

有真实房东案例时再做。

建议每月 2–4 条即可。

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十、建议的周执行排期

如果每天发 5 条：

日更 5 条版本

1. 卖房诊断 2 条

2. 小区深耕 1 条

3. 工具包/清单 1 条

4. 服务证明/探盘房东版 1 条

有真实买方时，把其中 1 条替换成反向征房。

有真实案例时，把其中 1 条替换成房东故事。

日更 10 条版本

1. 卖房诊断 4 条

2. 小区深耕 2 条

3. 工具包/清单 1 条

4. 服务证明/探盘房东版 2 条

5. 资产优化 1 条

有真实买方时，把 1 条服务证明或工具包替换成反向征房。

有真实房东案例时，把 1 条资产优化替换成房东故事。

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十一、评论和私信承接 SOP

1. 评论区识别高意向房东

重点关注这些评论：

• 我家也卖不掉

• 我家挂了半年

• 中介天天让我降价

• 我家在 XX 小区

• 想卖

• 准备置换

• 房东路过

• 能帮我看看吗

• 现在能卖多少钱

• 要不要降价

2. 评论区公开回复

模板 1：

你这个要看小区、面积、楼层、装修和挂牌价，不能只看一个小区名判断。你私信我这几个信息，我帮你先看大方向。

模板 2：

这种情况先别急着降价，要先看有没有带看、客户反馈和同小区竞品。你把基础信息发我，我帮你判断卡在哪。

模板 3：

你家如果已经挂了几个月，要先看是价格问题、曝光问题，还是展示问题。可以私信我小区 + 面积 + 挂牌价。

3. 私信第一轮

你好，你把这 6 个信息发我就行：

1. 小区

2. 面积

3. 楼层

4. 装修

5. 现在挂牌价

6. 挂了多久，有没有带看

我先帮你判断是价格问题、曝光问题、竞品问题，还是展示问题。

4. 私信第二轮

看下来你家目前更像是：

A. 价格偏高B. 被同小区竞品压住C. 线上展示不好D. 有带看但谈价节奏有问题E. 房子本身不错，但曝光不够

如果你愿意，我可以再帮你做一版更完整的卖房诊断，需要你留个电话，方便我把信息核清楚。

5. 电话沟通目标

电话不要一上来推委托。

先完成 4 件事：

1. 确认是不是房东本人

2. 确认出售意愿

3. 确认卖房时间

4. 确认是否愿意接受诊断和推广建议

然后再判断是否进入单边代理转化。

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十二、最小执行版本

如果精力有限，先只做 3 件事。

每天 3 条

1. 卖房诊断 2 条

2. 小区深耕 1 条

每周穿插

1. 有真实买方，发反向征房

2. 有房源素材，发探盘房东版

3. 有清单资料，发工具包

4. 有真实案例，发房东故事

第一个月目标

不要追求所有范式都跑通。

第一个月只验证 3 个指标：

1. 哪类视频评论区房东最多

2. 哪类视频私信最多

3. 哪类视频能留下完整房源信息和电话

判断标准不是播放量，而是：

每 1000 播放带来多少个真实房东咨询。

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十三、最终执行口诀

房东留资，不靠泛泛讲房。

要记住 4 个动作：

诊断筛房东，深耕建信任，征房抓高意向，证明促委托。

具体执行：

1. 每天主发卖房诊断

2. 每天或每周固定做小区深耕

3. 有真实买家再发反向征房

4. 用探盘房东版证明你会包装推广

5. 用工具包扩大低门槛线索

6. 用资产优化吸引高质量房东

7. 用房东故事建立共情和案例信任

当前最应该优先做的，不是 7 类全做，而是先把这 3 类跑顺：

卖房诊断 + 小区深耕 + 探盘房东版。

我建议你先不要把 7 类平均排产。你当前最短路径是：卖房诊断 60%，小区深耕 20%，探盘房东版 20%。等有真实买方，再插入“我手上有买家”；等有真实案例，再做房东故事。

以上，就是AI给出的短视频房东留资范式。

下面，就剩下执行了。

AI的回复，你要不要抄我不知道。我只知道，我先干（抄）为敬。

另外我发现，最近我的1分钟口播短视频没啥留资效果，那就，开启我的口播长视频吧，这个我擅长。

嗯，今天又是充实且富有成果的一天。

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祝好好学习天天向上~每天都要充满希望~