核心观点

核心判断: 2026年上半年新房市场呈现”供给持续收缩、价格微降分化、需求普遍降温、成交结构性分化”的特征。供给端项目数量整体下降约5%，需求端找房热度下降近10%，价格端整体微降但城市分化显著，成交量仅少数城市正增长，市场调整压力仍在延续。

一、供给端：项目数量持续收缩，城市分化明显 

2026年上半年，全国66城新房楼盘数量同比下降5.08%，在售数量下降7.80%，待售数量下降7.62%，供给端持续收缩。上涨城市仅占39.4%，多数城市新房供给呈现收缩态势。

从城市分布看，福州（+23.02%）、海口（+15.09%）、上海（+15.08%）、西安（+14.71%）等城市楼盘数量增长明显，主要受政策利好和市场预期改善带动；天津（-36.04%）、湖州（-35.46%）、南京（-26.87%）等城市降幅较大，供给收缩显著。

二、价格端：整体微降，城市分化显著加剧 

2026年上半年，全国63城新房找房均价同比微降1.97%，整体价格相对稳定，但城市分化显著加剧。上涨城市仅15个，占比23.8%；下跌城市47个，占比74.6%。

价格涨幅靠前的城市主要集中在核心一二线：上海（+30.34%）、杭州（+20.81%）、成都（+18.56%）、济南（+11.19%），核心城市优质房源价格韧性较强；跌幅靠前的以三四线城市为主：惠州（-25.06%）、盐城（-23.75%）、珠海（-18.99%）、徐州（-17.78%），三四线城市价格调整压力较大。

三、需求端：找房热度普遍降温，刚需户型相对抗跌 

2026年上半年，全国63城新房找房热度同比下降9.58%，仅天津1城热度微涨（+4.06%），其余62城全部下跌，需求端普遍降温。户型热度方面，90-120㎡刚需户型相对抗跌（-3.98%），70㎡以下小户型（-17.91%）和140㎡以上大户型（-10%以上）跌幅更大。

从房间数看，3-4房主力户型相对抗跌（-6%~-7%），1房（-19.46%）和6房（-15.14%）等极端户型热度降幅最大，反映出市场需求向主流刚需和改善户型集中的趋势。

四、成交端：结构性分化，仅少数城市正增长

基于13个重点城市成交数据验证，2026年上半年新房成交整体同比下降8.58%。13个城市中仅4城正增长，占比30%；9城下跌，占比70%。

上涨城市：青岛（+4.40%）、东莞（+2.26%）、北京（+1.13%）、广州（+0.87%），主要受政策利好和需求释放带动；下跌城市：苏州（-33.20%）、成都（-29.64%）、深圳（-16.72%）、杭州（-13.26%），部分强二线城市成交调整幅度较大。

第一章：市场综述

1.1 供给端：项目数量持续收缩，去化压力分化

2026年上半年，新房市场供给端呈现”项目数量持续收缩、在售待售双降、城市分化明显”的特征。这一特征的形成，既有市场调整期开发商推盘节奏放缓的因素，也有部分城市去化压力加大导致新盘入市谨慎的原因。

在售项目数量：整体下降，超六成城市收缩。全国66城在售项目数量同比下降7.80%，平均从170个降至156个。上涨城市25个，占比37.9%；下跌城市41个，占比62.1%。超六成城市在售项目数量减少，反映出市场调整期开发商推盘节奏放缓，新盘入市更加谨慎。

待售项目数量：分化加剧，部分城市去化压力凸显。全国66城待售项目数量同比下降7.62%，平均从18个降至17个。但城市分化更为明显：柳州、淄博、秦皇岛、兰州、洛阳等城市待售数量增幅超过75%，去化压力显著加大；绍兴、绵阳、南京、厦门、广州等城市待售数量降幅超过50%，供给收缩明显。待售项目的分化反映出不同城市去化压力的差异，部分城市库存风险值得关注。

供给收缩城市：天津（楼盘-36.04%、在售-35.76%）、湖州（楼盘-35.46%）、南京（楼盘-26.87%、待售-65.45%）等城市供给收缩最为显著。这些城市或受市场调整影响较大，开发商推盘谨慎；或受政策调控影响，新盘入市节奏放缓。供给收缩一方面可能缓解库存压力，另一方面也可能反映市场活力不足。

供给增长城市：福州（楼盘+23.02%）、海口（楼盘+15.09%）、上海（楼盘+15.08%）、西安（楼盘+14.71%）等城市供给增长明显。这些城市多为政策利好城市或市场预期改善的区域，开发商推盘积极性较高，新盘入市节奏加快。供给增长反映出开发商对这些城市市场前景的信心。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于66个重点城市

1.2 需求端：找房热度普遍降温，刚需户型相对抗跌

2026年上半年，新房需求端呈现”找房热度普遍降温、仅少数城市微涨、刚需户型相对抗跌、极端户型跌幅更大”的特征，反映出市场需求整体动力不足，仍在恢复中，需求结构正在向主流户型集中。

找房热度普遍降温：全国63城新房找房热度同比下降9.58%，从59.47降至53.77。仅天津1城热度微涨（+4.06%），其余62城全部下跌，需求端普遍降温。尽管政策持续松绑，但购房者观望情绪仍较浓厚，需求释放节奏缓慢。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于63个重点城市找房均价

核心城市相对稳定。深圳（-4.50%）、无锡（-4.31%）、南京（-1.34%）、兰州（-1.20%）、天津（+4.06%）等城市热度跌幅较小或微涨，核心城市和部分二线城市需求相对稳定。这些城市或受政策利好带动，或人口支撑较强，需求基本面相对较好。

三四线降温更明显。泉州（-20.82%）、温州（-19.29%）、嘉兴（-17.11%）、潍坊（-16.21%）、盐城（-16.21%）等城市热度跌幅较大，多为三四线城市或环一线周边城市。这些城市需求基本面相对较弱，受市场调整影响更大，需求降温更为明显。

刚需户型相对抗跌，极端户型跌幅更大：从户型面积看，90-120㎡刚需户型热度降幅最小（-3.98%），相对抗跌；120-140㎡改善户型次之（-4.64%）；70-90㎡（-5.92%）和140-180㎡（-12.13%）跌幅扩大；70㎡以下小户型（-17.91%）和220㎡以上大户型（-10.15%）跌幅最大。反映出市场需求向主流刚需和刚改户型集中的趋势，极端户型需求萎缩更为明显。

房间数维度验证：从房间数看，3房（-7.36%）和4房（-6.53%）主力户型相对抗跌；1房（-19.46%）和6房（-15.14%）等极端户型热度降幅最大；2房（-10.59%）和5房（-7.66%）居中。这一数据进一步验证了需求向主流户型集中的趋势，刚需和改善需求是市场主力，极端户型需求明显收缩。

1.3价格端：整体微降，城市分化显著加剧

2026年上半年，新房价格呈现”整体微降、城市分化显著加剧、核心城市坚挺、三四线承压”的特征，这一趋势反映出不同能级城市市场基本面的差异正在扩大。

整体价格微降：全国63城新房找房均价同比微降1.97%，从19,509元/㎡降至19,124元/㎡，整体价格相对稳定。这一数据表明，尽管市场处于调整期，但整体价格并未出现大幅下跌，新房价格韧性仍在。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于63个重点城市找房均价

城市分化显著加剧：上涨城市仅15个，占比23.8%；下跌城市48个，占比76.2%。价格分化程度超供给端，反映出不同城市市场基本面的差异正在扩大。核心一二线城市价格相对坚挺，部分城市甚至出现较大涨幅；而三四线城市价格调整压力普遍较大。

核心城市价格坚挺：上海（+30.34%）、杭州（+20.81%）、成都（+18.56%）、济南（+11.19%）、合肥（+4.56%）等核心城市价格涨幅靠前。上海价格涨幅最大，主要受高端项目集中入市和核心区域优质房源带动；杭州、成都等强二线城市价格也表现出较强韧性，反映出核心城市优质房源的稀缺性和价格支撑。

三四线价格承压：惠州（-25.06%）、盐城（-23.75%）、珠海（-18.99%）、徐州（-17.78%）、重庆（-15.66%）等城市价格跌幅较大。这些城市多为三四线城市或环一线周边城市，受人口流出、需求不足、供给过剩等因素影响，价格调整压力较大。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于63个重点城市找房均价，找房价格是指在新房价格基础上，结合市场找房热度权重修正后的价格，反映需求端的价格趋势变化

第二章：成交量实证验证

重点城市新房成交分析

新房成交量是反映市场实际交易情况的核心指标。基于13个重点城市成交数据验证，2026年上半年成交呈现”整体下降、结构性分化、仅少数城市正增长”的特征。

整体成交下降，仅4城正增长。13个重点城市新房成交整体同比下降8.58%，从347712套降至317,889套。13个城市中仅4城正增长，占比30%；9城下跌，占比70%。整体成交下降，反映出市场调整压力仍在延续。

上涨城市：政策利好带动。广州（+16.46%）涨幅最大，主要受政策利好和需求释放带动；青岛（+4.40%）、东莞（+2.26%）、北京（+1.13%）也实现正增长。这些城市或受政策松绑带动，或需求基本面较好，成交表现相对坚挺。

下跌城市：调整压力较大。苏州（-33.20%）、成都（-29.64%）跌幅最大，调整压力显著；深圳（-16.72%）、杭州（-13.26%）、佛山（-8.36%）新房也有较大跌幅。部分强二线城市成交调整幅度较大，反映出这些城市市场调整压力仍在释放。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于13个重点城市新房成交套数

第三章：典型城市深度分析

2026年上半年，新房市场城市分化趋势加剧。我们选取上涨和下跌典型城市进行深度分析，探究其变化背后的原因，为市场参与者提供参考。

3.1 上涨典型城市：上海、广州、福州

▶ 上海：价格领涨，供给增长，高端市场表现亮眼

变化原因分析：上海新房价格领涨全国，主要受三个因素驱动：一是高端项目集中入市，拉升整体均价；二是核心区域优质房源稀缺性凸显，价格支撑较强；三是2026年2月上海放开限购政策，释放了部分改善型需求，对高端市场形成支撑。供给端楼盘数量增长15.08%，反映出开发商对上海市场信心较强，推盘积极性较高。成交端微降1.03%，基本持平，主要受基数效应和价格上涨抑制部分需求影响。

▶ 广州：成交领涨，供给收缩，去化效果显著 

变化原因分析：广州新房成交领涨13个重点城市，主要得益于：一是政策持续松绑，限购限贷政策优化释放了积压需求；二是开发商以价换量策略见效，价格微降2.35%带动成交提升；三是粤港澳大湾区规划利好持续释放，对广州市场形成支撑。供给端楼盘数量下降20.98%，待售数量下降53.33%，反映出去化效果显著，库存压力缓解。广州市场呈现”以价换量、去化加速”的特征。

▶ 福州：供给大幅增长，政策利好带动市场预期改善

变化原因分析：福州楼盘数量涨幅居全国首位（+23.02%），主要受两个因素驱动：一是福州持续优化房地产政策，降低购房门槛，提升市场预期，开发商推盘信心增强；二是福州作为福建省会城市，人口流入稳定，需求基本面有支撑，开发商看好中长期市场。价格微降1.52%，相对稳定；热度下降8.76%，反映需求端仍有观望情绪。福州市场呈现”供给先行、需求待释”的特征。

3.2 下跌典型城市：天津、惠州、苏州

▶ 天津：供给大幅收缩，热度逆势微涨，市场底部特征显现 

变化原因分析：天津新房供给大幅收缩（楼盘-36.04%），是全国降幅最大的城市，主要受市场调整深度影响，开发商推盘极为谨慎。但值得关注的是，天津找房热度逆势微涨4.06%，是全国唯一热度正增长的城市，反映出市场底部特征显现，需求开始企稳。价格下降5.23%，以价换量特征明显。天津市场呈现”供给收缩、需求企稳、价格筑底”的底部特征，后续若政策持续发力，有望逐步回暖。

▶惠州：价格领跌，环一线周边城市调整压力凸显 

变化原因分析：惠州新房价格领跌全国（-25.06%），调整幅度最大，主要受三个因素影响：一是惠州作为深圳后花园，前期投资客占比较高，市场调整期投资客退场，价格回调明显；二是深圳需求外溢减弱，深圳自身市场调整导致对惠州的辐射带动作用下降；三是惠州本地需求支撑不足，人口流入放缓，供需矛盾凸显。热度下降12.34%，需求降温明显。惠州市场是环一线周边城市调整的典型代表，价格深度调整，去化压力较大。

▶苏州：成交大幅下滑，强二线城市调整压力释放 

变化原因分析：苏州新房成交大幅下滑33.20%，是13个重点城市中跌幅最大的，主要受三个因素影响：一是2025年同期基数较高，2025年上半年苏州市场表现较好，高基数导致同比下滑明显；二是苏州市场调整压力释放，前期房价上涨较快，市场调整期需求观望情绪浓厚；三是政策效应递减，2025年政策松绑带来的需求释放效应逐步减弱，市场回归常态。热度仅下降1.34%，相对稳定，说明需求基本面仍在，主要是观望情绪导致成交下滑。苏州市场是强二线城市调整压力释放的典型代表。

3.3 城市分化原因深度解析

2026年上半年新房市场城市分化趋势加剧，背后有深层次的原因。我们从人口、政策、经济、供给四个维度进行深度解析。

人口维度：人口流入城市表现更优。上海、广州、杭州、成都等人口持续流入的城市，市场表现相对坚挺，价格和成交都有支撑；而人口流出或人口增长缓慢的三四线城市，市场调整压力更大。人口是房地产市场长期基本面，人口流入带来的住房需求是市场最坚实的支撑。

政策维度：政策利好城市率先回暖。上海、广州、福州等政策松绑力度较大的城市，市场反应更为积极，供给端或需求端表现更好。政策是影响短期市场走势的关键变量，政策松绑能够有效释放积压需求，改善市场预期。

经济维度：产业强市韧性更强。深圳、杭州、苏州等产业基础雄厚、经济活力强的城市，尽管短期调整，但需求基本面仍在，市场韧性更强；而产业单一、经济活力不足的城市，市场调整压力更大。产业和经济是房地产市场的根本支撑，产业强则住房需求旺。

供给维度：供需关系决定调整深度。供给过剩、库存高企的城市，调整压力更大，价格下跌更明显；而供给相对合理、库存可控的城市，市场表现更稳定。供需关系是决定市场调整深度的直接因素，供过于求则调整压力大，供需平衡则市场稳定。

第四章：下半年展望与风险提示

4.1 政策环境与市场预期

2026年上半年，房地产政策持续松绑，从一线城市到二三线城市，限购限贷政策不断优化，公积金支持力度持续加大。中央层面多次表态”着力稳定房地产市场”，释放政策延续支撑信号。

政策松绑持续推进。2025年8月北京率先放开限购，2025年12月北京进一步优化，2026年2月上海放开限购，2026年4月深圳放开限购，2026年5月二线城市全面放开限购。政策松绑呈现”从一线到二线、从局部到全面”的梯度特征，政策力度递增，覆盖范围递增。政策松绑有效释放了积压需求，改善了市场预期。

中央层面表态支撑。2026年6月，《求是》刊文《以更大力度提振消费》，首次将”稳定房地产”与”资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”绑定，强调”要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。何立峰副总理河南调研时再次强调”着力稳定房地产市场”。中央层面多次表态，释放了明确的政策延续支撑信号，下半年稳楼市政策将延续。

市场预期逐步改善。政策持续松绑和中央层面表态，有助于改善市场预期，缓解购房者观望情绪。但预期改善是一个渐进过程，需要政策持续发力和市场基本面配合。目前市场预期虽有改善，但仍较脆弱，需警惕预期反复。

4.2 下半年市场趋势展望

基于上半年市场表现和政策环境，我们对2026年下半年新房市场趋势做出如下展望：

供给端：收缩趋势可能延续，城市分化继续。下半年开发商推盘可能仍较谨慎，供给收缩趋势可能延续。核心城市和政策利好城市供给可能相对活跃，而调整压力较大的城市供给可能继续收缩。城市分化趋势将继续，供给端表现差异可能进一步扩大。

价格端：整体趋稳，分化加剧。下半年价格整体可能趋稳，大幅下跌的可能性较小。但城市分化将进一步加剧，核心城市优质房源价格可能继续坚挺甚至上涨，而三四线城市价格调整压力可能持续。价格分化是市场结构性调整的体现，也是不同城市基本面差异的反映。

需求端：逐步企稳，释放节奏缓慢。下半年需求可能逐步企稳，政策效应将继续释放，观望情绪可能进一步缓解。但需求释放节奏可能仍较缓慢，市场信心恢复需要时间。刚需和刚改需求将继续是市场主力，极端户型需求可能继续萎缩。

成交端：结构性回暖，城市分化明显。下半年成交可能呈现结构性回暖特征，政策利好城市和核心城市成交可能逐步回升，而调整压力较大的城市成交可能继续承压。城市分化将是成交端的主要特征，不同城市成交表现差异可能进一步扩大。

4.3 风险提示

尽管政策支撑延续，市场有望逐步企稳，但仍需警惕以下风险：

风险一：三四线城市去化风险 

三四线城市普遍面临人口流出、需求不足、供给过剩的问题，价格调整压力较大，去化风险凸显。部分城市库存高企，开发商资金链紧张，可能引发项目停工、延期交付等风险。投资者和购房者需警惕三四线城市的去化风险和价格风险。

风险二：政策效应递减风险 

2025年以来的政策松绑已经释放了大量积压需求，政策效应可能逐步递减。如果后续没有更大力度的政策出台，需求释放节奏可能放缓，市场回暖动力可能不足。需关注政策后续走向，警惕政策效应递减带来的市场反复。

风险三：经济下行压力传导风险 

宏观经济下行压力可能传导至房地产市场，影响居民收入预期和购房能力。如果经济复苏不及预期，居民收入增长放缓，可能进一步抑制购房需求，延缓市场回暖进程。需关注宏观经济走势，警惕经济下行压力对房地产市场的传导影响。

风险四：城市分化加剧风险 

城市分化趋势可能进一步加剧，核心城市与三四线城市的市场表现差距可能继续扩大。核心城市优质房源可能继续受到追捧，而三四线城市可能陷入”价格下跌-需求观望-价格再跌”的负循环。城市分化加剧可能带来结构性机会和风险，市场参与者需精准把握城市基本面差异。

总结与建议：2026年上半年新房市场处于深度调整期，供给收缩、需求降温、价格分化、成交承压是主要特征。下半年政策支撑有望延续，市场可能逐步企稳，但城市分化趋势可能进一步加剧。建议购房者关注核心城市和强二线城市的优质房源，谨慎对待三四线城市投资；建议开发商优化产品结构，聚焦主流户型，把握政策窗口期；建议投资者关注城市基本面差异，警惕分化风险，理性决策。

数据说明: 

• 新房在售待售项目数量：基于全国66个重点城市新房楼盘数据，统计时间截至2026年6月28日，包含楼盘数量、在售数量、待售数量、尾盘数量等指标。
• 新房找房价格和热度：基于全国63个重点城市58安居客平台用户找房行为数据，统计截至2026年6月28日，包含找房均价、找房热度及环比、同比变化等指标。

• 户型面积找房热度：基于全国46个重点城市新房户型热度数据，统计时间截至2026年5月31日，按面积段和房间数细分产品找房热度及变化情况。

• 重点城市新房成交：基于13个重点城市新房成交数据，统计时间截至2026年6月28日，成交套数优先采用住宅数据，无住宅数据则采用商品房数据。