2026年过半，楼市没回暖但营销难炸了 

   有件事憋了很久，想跟屏幕前的你聊聊。 

   我做项目的时候跑过全国近百个城市，从一线销售干到操盘手。这些年，我见过市场最火的时候，也见过最冷的冰窖。 

   但2026年现在这个节点，说实话连我都觉得有点窒息。 

   不是市场不好这么简单，是整个营销的逻辑，正在被连根拔起。 

   一组数据，你先品品 

   2025年全国新房卖了8.4万亿。看着不少对吧？ 

   但往前倒，2024年是9.7万亿，2023年是11.6万亿。基本上每年掉两万亿的节奏。 

   更扎心的不是大盘，是案场。 

   我认识一个在郑州做营销总的朋友，他们项目去年周访还能有50组，今年直接掉到10组左右。30万的月度营销预算砸下去，换回来的有效客户不到20组。 

   这还不是个案。 

   行业里现在有一个共识：90%的楼盘到访量同比下滑超过60%。

   120平米以上的改善户型成交其实在涨，暴涨500%都有项目做到过。但90%的楼盘该到访的客户就是不来。 

   你说客户消失了？ 

   也不对。核心城市千万级豪宅照样抢，北京朝阳区一块地百轮竞价抢到50个亿。成都郫都区一块地溢价39%成交。 

客户其实还在，只是你的获客方式已经匹配不上2026年的市场了。 

   说白了，不是市场没需求，是你的打法过时了。

   传统获客手段的集体葬礼 

   我跟很多房企营销总聊天，大家普遍有个感觉：过去那套东西，全失灵了。 

   什么分销带客，佣金从1个点涨到5个点、6个点，结果带看量不升反降。 

   什么户外大牌，砸了几十万下去，问了一圈没人看到过。 

   什么线下拓客，小蜜蜂发传单，一天下来接单的都是老年人。 

   抖音号也开了，短视频也拍了，直播也播了，结果呢？播放量看着还行，但到访量纹丝不动。 

   怎么说呢，就像你还在用诺基亚，但时代已经切换到iPhone了。 

   不是你不努力，是你手里的家伙不对。 

   三个战场，必须选对 

   2026年做线上营销，绕不开三个平台：抖音、小红书、视频号。

   但这三个平台，底层逻辑完全不同。选错了战场，比不选还惨。 

 抖音：国家队的氪金游戏 

   怎么说呢，2019年万科空军上线万小二，2021年东原营销总经理IP出圈。到了2025年，保利、绿城、建发、金茂这些国央企已经是全面ALL IN抖音，直播间几百人在线是常态。 

   但现在抖音最残酷的现实是什么？ 

纯自然流时代彻底结束了。

   不投流基本等于自说自话。但你投流的前提是账号基本功过关，内容质量好、主播能力强、转化链路顺。不然投再多钱也是打水漂，钱进去了线索出不来。 

   现在很多预算不充足的项目，已经战略性放弃抖音了。这本身就是一个信号。 

   小红书：正规军的福地 

   小红书最近的变化特别值得关注。 

   2023年以前，小红书是经纪人的天下。2024年起，90后成为购房主力，房产搜索快速增长。到2025年房产搜索次数超过1500亿次，同期房地产类笔记发布量增长161%。 

   更重要的是，小红书开始收紧政策了。非蓝V认证账号不得发布楼盘信息，员工号必须完成年费认证，违规就封号。 

   这对开发商其实是好事。那些不正规的获客群体被清理掉，给正规军让出了空间。 

   但小红书有个特点：它很挑项目。 你的产品力不够，内容团队没有生活方式创作基因，在小红书投入就是陪跑。 

   视频号：2026-2027最后的红利窗口 

   这是我目前最看好的一个战场。 

   三个理由。 

   第一，视频号有私域撬动力。一条视频被转发到朋友圈，背后是社会关系链的裂变。对于房地产这种高客单价、强信任前置的品类，朋友推荐比算法推荐管用一万倍。 

   第二，流量质量好。视频号核心用户是35岁以上群体，正好对应改善型购房的主力客群。不求百万播放，追求精准触达。 

   第三，现在还在内容红利期。很多博主能0费起号，靠的就是内容质量本身驱动传播。 

   但有一点要特别提醒：不要用抖音的逻辑做视频号。 抖音是算法驱动，内容越娱乐越容易爆。视频号是关系链驱动，核心是先建立信任再完成交易。 

   AI正在改变获客的底层逻辑 

   再说个有意思的事。 

   今年6月有个数据：超过68%的企业在夜间和节假日流失了高意向客户。首条消息回复延迟，转化率直接下降40%。 

   你想想，客户晚上刷到你的楼盘，想问问价格，结果没人回。等第二天你上班了，客户已经在隔壁项目留了资料。 

   这就是2026年的获客痛点。流量大，转化低。

   现在有个趋势，就是引入AI客服系统。做得好的已经能实现7×24小时秒级响应，AI自动识别客户意图，高意向客户自动打标签，低意向客户自动追粉。 

   有个案例挺震撼的。一家全国性的教育机构接入AI系统后，100多个矩阵账号统一管理，留资量暴增580%。 

   地产行业也开始跟进这个方向。有公司推出的AI获客系统，可以在1-4周内为售楼处带来1500-2000组真实到访，到访成本控制在30-40元每组。 

   对比一下，传统分销渠道单组到访成本是多少？少说三五百，多的上千。 

   这个账，不用我帮你算了吧。 

   真正的瓶颈在组织，不在工具 

   说了这么多平台和工具，但回到根子上，我必须要说一句大实话： 

新媒体获客的五成问题在内容，另外五成在组织。

   我见过太多项目，内容也做了，投流也花钱了，但就是不出效果。复盘下来，根本原因往往不是平台选错了，而是组织架构没有配套。 

   没有人对线上获客全链路负责。中台和项目两个层级各自为战，没有指标、没有机制、没有赋能。 

   做线上营销真的不是招几个年轻人拍拍视频就完事了。它需要一整套体系： 

   中台要制定总指标、规划预算、设计激励机制、制定考核标准、持续挖掘优秀案例。 

   区域层要做好项目分类施策。有的项目主攻抖音，有的侧重视频号，有的重投小红书。一刀切的打法没有意义。

   而且，新媒体获客总负责人，必须具备真实的线上获客视野和实操能力。不能只是一个管理角色。 

   怎么说呢，如果你自己都没搞懂抖音的算法逻辑，你怎么管抖音团队？ 

   2026下半年，我的几点判断 

   聊了这么多，最后说几个我的判断。 

   第一，抖音会持续氪金化。 高昂的投流费用会进一步集中到国央企和头部民企。中小预算项目在抖音的生存空间会越来越窄。这不是悲观，是现实。认清现实才能做出对的决策。 

   第二，小红书越来越挑项目。 产品力不够的，在小红书上投入再多也是陪跑。 

   第三，视频号是当前确定性最高的蓝海。 现在入场，一定比两年后入场便宜。但记住，用关系链思维做视频号，不要用算法思维。 

   第四，AI获客工具会成为标配。 像那些能自动识别意向、自动追粉、自动打标签的系统，会像今天的ERP一样普及。你现在不研究，两年后会被甩开。 

   第五，组织变革必须跟上。 线上获客不是一个工具问题，是一个组织问题。谁先完成组织适配，谁就能吃到这一波红利。 

   坦率讲，2026年对地产营销人来说是艰难的一年。市场还在探底，预算还在压缩，但获客压力一点没减。 

   但换个角度想，每一轮行业洗牌，都意味着一批人出局，也意味着一批人上位。 

   关键是，你有没有在正确的时间，做正确的选择。 

   屏幕前的你，不管你现在在哪个平台上面挣扎，选对战场这件事，比任何努力都重要。 

   就这样。 

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   / 作者：王一禅