房东必读:5月1日起,英国出租房市场迎来近40年来最大变革!
5月1日，就是下周三，对很多英国房东来说，是个大日子。
从这一天起，英国私人出租市场将经历近40年来最彻底的一次制度重建。
《2025年租客权利法案》（Renters’ Rights Act 2025）正式生效，它将从根本上改变房主和租客之间的权利边界。
1.这一切是怎么来的
这部法案于2025年10月27日正式获得皇家御准（Royal Assent），2025年11月13日住房部发布实施路线图，确认大部分核心条款将于2026年5月1日生效。
这是一次”大爆炸式”的统一生效——新旧租约同时切换，没有缓冲期，没有例外。
法案的出台背景，是过去十年英国私人出租市场供需严重失衡。
大量租客因为一纸Section 21驱逐令而失去居所，哪怕他们按时交租、从未闹事。
工党政府将废除这项制度列为核心政策承诺，并将整个租客保护体系做了系统性升级。
2.最关键的变化：Section 21″无故驱逐令”从此消失
Section 21，俗称”无过失驱逐令”，是英国房主过去数十年最常用的收回房产工具。
只要给出至少两个月的书面通知，不需要任何理由，房主就可以要求租客搬出。
这个工具，从4月30日午夜起，永久退出历史。
5月1日起，任何新发出的Section 21通知均属无效。
当地政府还可对违规房主征收最高7,000英镑的罚款。
如果房主此前已在4月30日前发出有效的Section 21通知，还有一个过渡窗口——必须在2026年7月31日前向法院提起驱逐诉讼，否则通知自动失效。
取而代之的，是Section 8的法定驱逐程序。
房主必须依据具体的法律事由（Ground）才能申请驱逐。这些事由包括租客严重欠租、反社会行为、房主自住需求、出售房产需求等。
海外买家请特别注意：
如果你打算未来卖房，必须使用”Ground 1A”（出售房产）来提出驱逐申请，且这一事由只能在租约开始满12个月后才能使用，还需提前4个月发出通知。
换句话说，从今以后卖房前收楼，最快也要等13个月。
3.所有现有租约，5月1日起自动变成”滚动式”合同
这是另一个令很多房主措手不及的变化。
从5月1日起，所有原有的固定期限租赁合同（Assured Shorthold Tenancy，AST）将自动转变为无期限的周期性租约（Assured Periodic Tenancy，APT）。
也就是说，合同到期不再等于”租客自动离开”。
租客可以在任何时候提出两个月的书面通知，提前结束租约。
但房主想收回房产，必须依据Section 8事由，走法院程序。
对海外买家来说，这意味着此前”到期换约”的管理惯例将不再有效。
房主无法再依赖合同到期日作为自然出口，每一次收楼都需要走正式的法律流程。
4.涨租也有了新规矩
此前，不少房主在租约里直接写入了年度涨租条款。
这类条款，5月1日起对新涨租行为不再有效。
今后所有租金上涨，必须走Section 13程序——每年只能涨一次，且须提前至少两个月发出书面通知，使用新表格Form 4A。
租客有权向裁判庭（Tribunal）提出异议，房主不能以驱逐相威胁作为反制手段。
另外，法案明确禁止”竞价租房”。
房主和中介不得接受超过挂牌租金的报价，不得鼓励租客出价高于市场价。
这是为了防止出租市场的竞价乱象，但也意味着房主在定价上需要更加精准，一旦定低了也不能再往上调整。
5.最高可以预收多少租金
这是很多海外买家之前常用的一个操作方式——要求新租客一次性预付三个月、六个月甚至更多的租金，以此作为信用保障。
这条路，5月1日起正式封闭。
新法规定，房主最多只能在签订租约后要求预付一个月租金，且必须在签约完成后才能收款，不得在签约前要求付款。
高于一个月的预付款条款，将被视为无效。
这对依赖大额预付金来管理海外租客风险的房主而言，是一个不小的挑战。
对策是建立更完善的租客背景调查流程和担保人体系。
6.房主必须在5月31日前完成的一件事
政府已发布官方《租客权利法案信息表2026》（Renters’ Rights Act Information Sheet 2026），要求所有涉及现有书面租约的房主，必须在2026年5月31日前将这份文件发给每位租客。
注意几个细节：
这份信息表必须从英国政府官方网站（GOV.UK）下载最新PDF版本，不得更改内容和格式，不得只发PDF链接，必须将PDF文件作为附件通过电子邮件或短信发送，或打印出来亲手送达。
如果委托中介管理房产，中介也必须独立向租客发送这份文件，即使房主本人已经发送过了。
未能按时完成的，当地政府可处以最高7,000英镑的罚款。
7.养宠物：租客现在有权提出申请
法案还新增了租客的养宠物权利。
租客可以向房主提出养宠物申请，房主必须在四周内以书面形式答复，如拒绝，必须提供合理的书面理由。
房主不能一刀切地在租约中规定”禁止一切宠物”。
8.市场正在经历的震动
法案即将生效带来的冲击，已经在整个出租市场有所体现。
根据英国出租科技公司Goodlord对超过1,200名房主的调查，82%的房主对这次立法表示担忧，其中44%表示”非常担忧”。
49%的受访房主表示计划在未来12个月内出售或减少出租房产规模。Goodlord的估计显示，今年内可能有超过20万套出租房退出市场。
与此同时，另一方面，35%的现有房主认为自己五年内将退出出租市场。
这一轮”散户退出潮”，在业内被称为”hobby landlord（兴趣型房主）离场”——那些持有一两套房、顺带出租的小房主们，正在因监管成本和法律风险而陆续卖房离场。
供应减少，而租赁需求持续增长，这种结构性矛盾很可能在2026年下半年进一步推动英格兰主要城市的租金水平上升。
对于那些留在市场、依规经营的专业房主来说，这反而是一个竞争格局改善的机会。
9.接下来还会发生什么
5月1日只是第一阶段。根据政府路线图，后续还有两个重要节点：
私人出租市场数据库（Private Rented Sector Database）将于2026年底开始分地区推出，2027年全面强制注册。
届时所有房主必须登记个人信息和房产信息，并缴纳注册费。
私人出租房主监察专员（PRS Landlord Ombudsman）预计2028年成立，提供不经法院的争议解决渠道，届时所有房主都必须强制注册。
10.海外买家应当怎么做
事情繁琐，但有条主线可以抓住。
当务之急，是在5月31日前完成向所有现有租客发送官方信息表这件事。
这是合规的最低门槛，也是最容易被忽视的操作。
然后是理解Section 8的各个驱逐事由，并开始着手整理现有租约的文件记录——租金缴纳记录、通讯往来、检查报告——因为未来一旦需要走法院程序，这些都是关键证据。
与专业的英国出租管理中介合作，也比以往任何时候都更加重要。
法案的合规细节繁琐，罚款力度不小，专业团队可以有效降低违规风险。
英国出租市场正在进入一个新时代。
规则已经重写，游戏还在继续——但留下来的人，必须先把新规则搞清楚。
ref：
https://www.bclplaw.com/en-US/events-insights-news/navigating-the-renters-rights-act-2025-key-changes-and-practical-implications.html
———————————————
我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号。
如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面关注我们咯：