前情提要

什么是单边代理？简单来说，用一个比喻：就像律师行业，传统中介的模式，既要帮被告，又要帮原告。这官司到底谁能赢？而单边代理是只代表一方的利益，单边代理的职业经理人只对房东负责，只为房东争取权益。单边代理，是一种类似欧美房屋代理的模式，是为卖家市场量身定制的。

传统中介，只提供服务，无法提供客观的、前瞻性、全地域的分析和对比。常规来说，传统双边代理的中介仅立足于对房子的研究，而缺乏对客户能力、需求、未来预期的深入了解；局限于门店周边2-5公里的房产，缺乏对楼市的既往、未来以及全城楼盘的对比分析。同时，传统中介的双边代理模式必然导向促成交、催签逼签。

A公司就是一家专门为豪宅卖家做单边代理的营销策划公司。区别于传统的中介公司，A公司仅面向卖家市场做单边代理，而非传统中介公司的买卖双方居间代理。在实时把握市场及周边、同小区房产销售行情与价格的情况下，通过线上、线下多方面多渠道为房产做推广与引流，为待售房产吸引流量以及增加带看量，也为豪宅卖家筛选最合适的买家。

本案最大的难点就是说服各方认可A公司向李某夫妇提供的是单边代理服务，是仅为卖家量身定制的营销造势与宣传策划服务，以卖家认为的最心仪、最合适的价格出售给最优质的买方，而非局限于简单的成交。因此，本案举证时就存在不少困难，既有传统双边代理中介需要举证的“提供订立合同的媒介服务”，也有大量为卖家量身定制的营销策划服务内容与价值的举证要求，比如线上、线下的推广与引流服务，通过营销造势取得优先推广位，在各个行业大群众每日推送更新维护并解答咨询等等。

案情简介

2023年初，被告李某夫妇有意出售名下位于上海长宁古北某小区的房产，但挂牌后长期无人问津、无人看房。后被告急于出手又担心不能正常价格出售房屋，经朋友介绍联系上本案A公司。

2023年11月，李某妻子与A公司签订《房地产营销策划委托出售合同》，确认独家委托期限为6个月，标准服务费与营销服务费分别为1%。A公司接受委托后，携整个营销策划团队投入大量人力物力为待售房屋进行营销策划，通过一系列专业针对性协助帮助房屋在链家网上点击量从几百增长到几千上万，进入链家网系统好房系列，让房屋情况曝光量巨大增加，短短2个月内带看量急增。

2024年2月，一组带看客户有买房意向后通过其他中介公司平台联系李某夫妇，A公司负责人陪同谈判。当月月底，李某夫妇突然告A公司因家庭原因，不准备再出售房屋，希望协商解除合同，并只愿意支付“车马费”。

双方无法达成调解，A公司委托郭韧律师团队起诉至法院。后李某夫妇上诉至一中院，一中院维持原判

律师诉讼策略

郭韧律师团队在接受A公司的委托后，代理A公司向法院提起了房地产营销策划委托出售合同纠纷之诉。在一审阶段，我们就确立了以下核心代理思路，并成功为胜诉奠定了坚实基础：

1.锁定“网签价”为计费基数，建立收费合法性基础

对方曾试图以“房屋未按委托价成交”为由主张无需付费。我们明确指出：合同第五条约定的计费标准是“该房地产最终实际成交价”的1%+1%。委托价2，178万元是目标价，是双方对未来预期的约定；而“最终实际成交价”是客观事实，是计算营销费的基数。无论成交价高低，只要在委托期内成交，均应以此为基数计算。一审法院完全采纳了我们的观点，将网签价1，200万元作为计费依据——这是本案最终得以取得胜诉结果的重要基础。

2.通过海量证据，证明“服务过程”而非仅“成交结果”

针对被告“A公司未完成委托”的抗辩，我们向法庭提交了数十份证据：房屋分析报告、线上推广记录、线下走访门店记录、微信群维护截图、带看记录、保洁服务照片等。我们向法庭强调：A公司提供的是“从0到1”的营销造势服务，房屋从“挂牌半年无人问津”到“带看量激增、流量破万”，是A公司人力物力投入的直接成果。即使最终成交由第三方完成，前期“热度引爆”的功劳不可抹杀。这为法院后续“依据推广过程中产生的人力、物力支出酌情确定佣金”提供了坚实的事实基础。

3.严格论证“独家委托”条款的效力

面对被告“格式条款无效”的主张，我们重点举证：合同第九条“特别告知”处有陈某手写签字确认，且合同系针对特定房屋的单次委托，并非为重复使用而预先拟定。法院最终认定无证据证明合同内含格式条款，陈某签字即表示认可，从而锁定了“跳单即需付费”的合同依据。

法院判决

最终经法院审理，在合同性质上，虽然法院更倾向认定营销策划合同类似中介合同而非服务合同，但通过律师团队的大量证据收集与整理汇总，依然让法院认可了A公司作为卖家市场单边代理的营销策划服务，并取得了1%的基础营销费用判决支出。

（一审判决如上）

（二审判决如上）

总结

本案作为典型案例，其重要意义便在于使得“单边代理”商业模式在司法实践中获得明确对价保障。虽未能在二审中成功将“服务合同”与“中介合同”做法律定性上的切割，但法院在实质上认可了“独家营销策划”这一新型商业模式的独立价值。法院并未将A公司等同于路边中介，而是明确将前期营销策划投入（人力、物力）作为裁量佣金的核心依据，而非简单套用“成交价1%”的行业惯例。这为豪宅营销、大宗资产单边代理机构提供了极具参考价值的司法保护样本。

此外，本案业主通过第三方“撬单”并以远低于市场价成交，虽规避了高额营销费，但也付出了房产价值大幅缩水的代价。法院虽未支持违约金，但在佣金认定上，并未因“价格腰斩”而判决“零报酬”，而是认可了A公司前期工作的价值。这向社会传递了明确信号：试图通过“跳单”并恶意压价来逃避中介服务费，不仅面临房产贬值风险，仍需为已接受的服务买单。这说明对“跳单”行为的司法惩戒态度趋于务实。

本案是一面镜子，折射出房地产存量时代“单边代理”与“传统居间”在法律定性上的激烈碰撞。A公司在郭韧律师团队的专业服务帮助下，赢得了司法对新型服务模式的尊重。正如二审判决所言，12万元的认定依据是“推广过程中的人力、物力支出”——这正是对我们律师团队及客户坚持主张“服务价值应独立于成交结果”这一核心诉求的朴素回应。

（注：案件细节已作隐私处理）