河内公寓价格涨至1.28亿越南盾/平方米，二级市场开始降价

在河内，2026年第一季度，新开售的公寓价格继续攀升，平均售价高达1.28亿越南盾/平方米，而二级市场则出现了降价调整的趋势。

根据建设部刚刚发布的2026年第一季度住房和房地产市场报告，在今年头三个月，新开售的公寓价格继续以高位稳定增长。主要原因来自原材料成本、财务成本上升，导致价格水平继续被推高。

在河内，新公寓的平均售价达到约1.28亿越南盾/平方米，“超越”了胡志明市1.12亿越南盾/平方米的平均价格水平。

在高端细分市场，价格水平更引人注目，两大城市的许多项目挂牌价高达每平方米数亿越南盾。

在河内调查，许多项目的挂牌价普遍在1.4亿至2.5亿越南盾/平方米之间，如Vinhomes Metropolis挂牌价在1.92亿至2.58亿越南盾/平方米；D’. Le Roi Soleil在1.7亿至2.23亿越南盾/平方米；Vinhomes Skylake在1.4亿至1.78亿越南盾/平方米；皇城大厦（Hoàng Thành Tower）挂牌价在1.8亿至2.12亿越南盾/平方米……

在胡志明市，价格水平甚至“更昂贵”，一些豪华项目如Grand Marina Saigon在4.4亿至5.57亿越南盾/平方米；The Marq挂牌价在2.22亿至2.6亿越南盾/平方米；Vinhomes Golden River价格在2.23亿至3.6亿越南盾/平方米；Metropole Thủ Thiêm在3.3亿至4.48亿越南盾/平方米……

值得注意的是，与一级市场增长趋势相反，二级公寓市场却出现停滞迹象。总体而言，销售价格仍维持在较高水平，但部分区域已出现降价调整趋势。

实际情况记录显示，自2025年底以来，河内二级公寓价格在经历一段时间的火热上涨后开始降温。在一些郊区项目，出现了“割肉”数亿越南盾以求资金回笼的迹象。

越南房地产经纪人协会（VARS）的数据也显示，河内二级公寓价格指数已小幅回调。在挂牌价因投入成本高企而维持高位的背景下，实际交易价格更加灵活，同时交易完成时间也显著延长。

据VARS称，这反映了一部分个人投资者正在调整盈利预期，以改善现金流，在资金流动性尚未真正强劲且资金成本已不再像以前那样低的背景下。

交易量下降，市场进入选择性阶段

另一个值得注意的点是，公寓和独栋住宅的库存量持续增加。根据建设部的数据，2026年第一季度，各项目的房地产库存总量约为29,860套/块，包括公寓、独栋住宅和地块。

其中，公寓库存超过10,496套；独栋住宅库存约10,474套，约为2025年第四季度的101.0%。地块库存记录约8,890块，呈下降趋势，约为上一季度的73.3%。

市场流动性也出现下滑。第一季度成功房地产交易总量约为139,855笔，相当于2025年第四季度的92.4%。

其中，公寓和独栋住宅交易量下降幅度更大，超过30,850笔交易，相当于上一季度的81.5%，且低于去年同期水平。

地块交易达到近109,000笔，相当于2025年第四季度的96%，但与去年同期相比仍有增长。

据专家称，当前动态表明市场正在进入一个具有选择性的调整阶段。越南房地产市场评估研究院（VARS IRE）的研究显示，买家的行为已发生明显变化。买家不再盲目从众，而是日益优先选择具有透明法律文件、良好开发潜力并能满足实际居住需求的产品。

因此，流动性不再单纯取决于价格，而是与产品的使用价值和实际潜力紧密相连。

预计未来一段时间，房地产市场将继续受到宏观因素和财务压力，特别是资金成本的影响。

然而，在此背景下，机会被认为将对那些具有财务能力、长期战略和良好适应能力的主体更加明显。

当价格水平不再是唯一决定因素时，市场有望逐渐回归实际价值——那些优质、满足实际居住需求且法律文件透明的产品将占据优势。

河内公寓价格突破1亿越南盾/平方米，购房贷款利率逆转上升

河内一级市场公寓价格触及每平方米超过1亿越南盾的门槛，尽管按季度有所降温，但与去年同期相比仍大幅增长。与此同时，购房贷款利率上升，市场流动性开始停滞。

建设部解释房地产“没机会”不合理涨价的原因

据建设部称，供应改善将有助于稳定市场总体水平，抑制不合理涨价，从而为有实际居住需求的民众创造更有利条件。