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2026年第一季度以来，意大利旅游市场延续恢复趋势。

根据意大利国家旅游局（ENIT）及行业机构发布的最新数据：

· 国际游客消费预计在2026年继续保持增长（约+8%–10%区间）

· 春季（3–4月）作为传统过渡季，游客数量较冬季明显回升

·复活节假期与大型活动成为阶段性高峰的重要驱动因素

同时，欧洲内部短途旅行恢复较快，城市型旅游（文化、展览、时尚活动）表现强于度假型旅游。

在此背景下，城市租赁市场开始出现同步变化。

从市场表现来看，2026年春季短期租赁（Short-term Rental）呈现出明确的恢复信号：

1.入住率与价格同步上行

根据AirDNA及主要短租平台数据趋势：

3月起核心城市入住率明显提升

4月期间（节假日+活动）出现阶段性峰值

日租价格（ADR）具备上行空间

2. 预订周期前移

高需求时段（如设计周）提前数周甚至数月完成预订

高品质房源供给紧张

3. 需求结构变化

商务与展会型需求回归

高消费能力人群占比上升

在此过程中，米兰、罗马、佛罗伦萨等核心城市的短期租赁市场表现尤为突出,短期租赁市场已进入明确的恢复区间。

而随着需求端回暖，供给端出现相应调整。

房源用途重新配置,在2023–2024年间，受旅游波动影响，部分业主将房源转向长期租赁。

而在2026年春季,部分房源重新进入短租市场, 平台化运营（Airbnb、Booking）进一步成熟，因为短租具备更高收益上限（尤其活动期间）以及灵活的定价能力，混合出租模式兴起,淡季长租 + 旺季短租,短期中租（1–3个月）增加。

结果就是长期租赁市场的有效供给出现阶段性收缩。

对于长期居住需求（留学生、外派人员、本地工作者）而言，当前市场环境呈现出以下特征：

1. 房源获取难度上升

优质区位房源流动性下降，市场选择空间收窄

2. 租金结构分化

核心区域与非核心区域价差进一步拉大

不同时间窗口价格波动增强

3. 租赁门槛提高

房东在筛选租客时更加审慎，包括：

收入证明要求

担保机制

押金与合同条款

总体来看，长期租赁市场正由“供需平衡”向“供给偏紧”转变。

在当前租赁市场结构发生变化的背景下，不同类型的市场参与者，需要基于自身目标进行更有针对性的策略选择。

对于租客（自住与长期居住需求）

在供给趋紧的市场环境下，租赁行为正从“选择型”转向“策略型”，建议重点关注以下方向：

·前置决策周期

建议将找房时间提前至目标入住时间前1–2个月，尤其在春夏交替阶段，以应对阶段性供给收缩带来的不确定性。

·优化区位选择逻辑

从“核心区优先”转向“交通可达性优先”，重点关注轨道交通沿线及次核心区域，以获取更稳定的供给与价格空间。

·提升租赁匹配效率

在当前房东筛选机制趋严的情况下，完整的收入证明、担保材料及清晰的租期预期，将显著提升成交效率与成功率。

租客需从“被动寻找房源”转向“主动管理租赁策略”。

对于业主（资产持有者）

在短租回暖的背景下，资产运营能力成为收益差异的关键变量，建议关注：

·重新评估租赁模式配置

根据物业区位与属性，比较短租与长租的收益结构与波动性，必要时考虑引入灵活配置（如阶段性短租）。

·强化收益周期管理

重点关注年度高需求节点（如设计周、节假日），通过动态定价提升资产收益上限。

·提升运营能力或引入专业管理

短租市场对运营要求更高，包括平台管理、客户服务及合规要求，专业化运营将直接影响最终回报。

对于投资者（新增配置与跨境资产布局）

在宏观不确定性背景下，意大利住宅租赁市场仍具备一定配置价值，但需更加注重结构性判断，建议从以下维度评估：

·城市与资产类型选择

米兰（事件驱动）与罗马（旅游驱动）呈现不同逻辑，应结合投资周期与风险偏好进行配置。

· 收益与风险平衡

短租具备更高收益弹性，但波动性与管理成本同步提升；长租则提供稳定现金流，但收益空间有限。

·政策与合规关注

随着监管趋严（如税务与短租规范），建议在投资前充分评估当地政策环境及合规成本。

未来投资回报将更多取决于“资产选择能力+运营能力”的综合表现，而非单一市场红利。

在2026年春季的市场环境下，意大利租赁市场正经历由结构性变化所驱动的再平衡过程，短期租赁的阶段性回暖与长期租赁的供给收紧，共同构成了当前市场的核心特征，对于不同类型的市场参与者而言，理解这一变化的底层逻辑，并据此调整决策路径，将比单纯关注短期价格波动更为重要。

意大利聚米山集团长期专注于意大利房地产市场及宏观经济信息研究，深耕本地多年，持续关注租赁、投资及政策环境的动态变化，致力于为客户提供及时、专业、具有参考价值的市场洞察与咨询服务。

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