【中金·REITs】市场定价一季报分化,公募FOF一季度有所减仓——公募REITs周报(4.20-4.24)
中金研究
行业近况
本周（2026年4月20日至4月24日）中证REITs全收益指数下跌0.48%，价格指数下跌0.79%。全市场总市值收于2269亿元，环比+1.12%，剔除新上市项目则为环比-1.17%。
评论
二级市场开始定价一季度业绩分化。本周产权REITs流通市值加权总回报为-1.11%，营业收入同比+14.7%的首创奥莱REIT领涨3.02%，同比-21.8%的重庆两江REIT领跌7.16%。经营权REITs流通市值加权总回报-0.10%，新上市的隧道股份高速公路REIT领涨9.53%。本周市场成交活跃度环比有所修复，日均成交额6.56亿元、日均换手率0.52%，环比分别+31%、+0.12ppt。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.15%（消费）、+0.14%（高速公路）、-0.45%（能源）、-0.64%（市政环保）、-1.17%（保租房）、-1.46%（产业园）、-2.03%（仓储物流）、-2.91%（数据中心），实现稳健增长的消费板块领涨。一季报点评详见我们近期发布的报告中金 • REITs | REITs一季报点评：经营分化延续，静待出清与修复。
一级新发稳步推进。除隧道股份REIT上市首日收涨10.04%外，广西北投高速REIT发布发售公告（网下认购倍数为133.68x），上海地产、唯品会、砂之船、首农食品集团4单项目成为首批获证监会交易所审核通过的商业不动产REITs。
公募FOF基金26Q1整体减仓。26Q1公募FOF基金持仓公募REITs总规模2.29亿元，环比-22.5%，有REITs持仓的FOF产品数量增加3只至48只，有持仓的基金公司数量持平为12家。持仓规模Top2的中欧、汇添富减仓多数标的，但持仓规模第3-5名的易方达加仓板块核心标的北保、普洛斯、华润商业，招商加仓中交，南方加仓印力消费和华润有巢。
后续关注：一季报反馈；利率波动；新发项目情况；政策变化。
风险
项目运营业绩不及预期；利率波动超预期；政策不及预期。
公募FOF基金26Q1公募REITs持仓情况
图表1：公募FOF的公募REITs持仓规模
注：数据截至2026年3月31日
资料来源：Choice，中金公司研究部
图表2：持有公募REITs的公募FOF基金数量
注：数据截至2026年3月31日
资料来源：Choice，中金公司研究部
图表3：各基金公司公募FOF产品的公募REITs持仓规模及占比情况
注：数据截至2026年3月31日
资料来源：Choice，中金公司研究部
图表4：各公募REITs被公募FOF基金持有的规模情况
注：数据截至2026年3月31日
资料来源：Choice，中金公司研究部
图表5：各基金公司REITs调仓情况
注：1）数据截至2026年3月31日；2）仅展示图表3中市占率大于1%的基金公司；3）由于25Q4数据为年报披露的基金全部REITs持仓数据，26Q1为季报披露的基金前十大REITs持仓数据，因此环比变动计算可能存在一定误差 资料来源：Choice，中金公司研究部
C-REITs一周市场回顾
图表6：在审/待发公募REITs项目情况
注：数据截至2026年4月26日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表7：持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况
注：数据截至2026年4月26日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表8：4月20日至4月24日C-REITs市场情况
注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2025年度累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年4月24日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年4月17日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2026年4月24日；2）基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2026年4月24日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于： https://fgw.wuhan.gov.cn/hdjl/zjdc/zjdc2/zjdc.html?collectionId=2069&siteId=6&status=0； https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202604/content_7066484.htm； https://www.jiemian.com/article/14289898.html； https://www.sse.com.cn/lawandrules/guide/reits/c/c_20260422_10816178.shtml。 资料来源：中华人民共和国中央人民政府官网，武汉市发改委，界面新闻网，上海证券交易所，中金公司研究部
图表16：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月24日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：数据中心REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年4月24日资料来源：Wind，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2026年4月27日已经发布的《市场定价一季报分化，公募FOF一季度有所减仓——公募REITs周报（4.20-4.24）》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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