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最近，有个朋友想换个房，改善改善，预算200多万，我把这个预算能买到的新盘都给他理了出来，一个个盘了一遍，大哥说，完蛋，扎心了，他先不买了，他要去搬砖，把总房款提上去再考虑吧。得，又一个被滨海楼市痛点扎着的买房人。

总房款两三百万，或者说单价在1.5万到2万之间的刚改改善人群在滨海选房，着实很尴尬。我们一起看看当前符合这个档位的新盘。

开发区的格调浅羽，小高层产品，毛坯交付，200万能买到99平的三室两卫，或者加点预算买122平的，即便有板块能级和品牌力的加持，另外会配建耀华的九年一贯制学校，但是依然有人对这个位置是有抗性的，海滨高速和轻轨九号线的夹角位置，所以有人去看海滨高速东边儿的万科东庐，200万能看它122平的洋房，137平的尺度就更舒适了，房子精装交付，产品力不错，架空层设计带业主会所，开敞露台可选择封或者不封，但是它周边的城市界面、配套需主要依靠开发区、学校属于塘沽也确确实实是一些买房人的抗性之所在。

中心商务区格调音乐花园的小户型这个预算能拿下，这个楼盘在于家堡，实景示范区呈现得不错，但是小区密度大，小户型居住起来舒适度肯定差事儿，但它流速可以，一部分原因就是市场结构性供给问题，没给买房人太多选择。

另外就是塘沽有俩楼盘，都不在核心的位置，一个是蓝城海潮月华，属于工农村板块，一个是贻成华府，明显位置就过于偏西了。先说海潮月华，产品力确实不错，最新的产品，业主会所、实景示范区做得挺出彩，另外工农村十年内未出新房了，所以地缘性选它改善是可以的，还有就是在开发区上班，同样的预算在开发区买不到这样房子的也会考虑它。贻成华府在海河边儿，老新河船厂的位置，离塘沽老城区的中心有距离，能上塘沽新村实验，在这个学片里它是仅有的新房，还是现房准现，交付得也可以。这俩楼盘虽说各有亮点，但是塘沽人想改善，对这俩楼盘的位置都多多少少有抗性。

（蓝城海潮月华）

其他符合这个价位的楼盘就都在生态城了，有些购房人地缘性很强，是不想去生态城的。像宜禾海月府、汇金首府、汇金华府、宜禾阅澜山、领航名著、澜湖庭、锦绣静湖都在这个价位段内。宜禾海月府在临海新城板块，有人喜欢都是洋房叠拼的低密，也有人会吐槽这个板块缺少烟火气；汇金首府在起步区，洋房，苏式园林，但是紧挨着中央大道和地铁Z4线，有一定的抗性，汇金华府也在起步区，高层小高，出门是万达，是步行可达的繁华也避免不了出入小区的拥堵；领航名著和宜禾阅澜山在中部片区，整个板块目前配套还稍欠缺。总之，这些楼盘都各有其优劣势。

目前滨海主城区总房款两三百万，或者说单价在1.5万到2万左右的新楼盘就是这么个情况，选择不多，市场供给不足，但换言之其实也是市场的机会。

那土储和接下来会出的新房，可能补足这个市场的，我们分片区看看。开发区核心位置也就天保天成印象，快开盘了，往边儿上走走是宜禾地块和上海建工地块可以等着看看，这俩地块位置多多少少都有缺陷，宜禾地块是小高洋房，上海建工是纯洋房，两个项目体量都不大，宜禾一共3栋楼，134户，刚出案名了，叫宜禾鸣樾台，户型111到149平，上海建工是7栋楼，一共167户。

中心商务区有消息的有几块地：于家堡板块在茱莉亚音乐学院的南侧有一块住宅用地，容积率2.7；复地壹号湾西北侧有一小块，容积率2.9，体量不大；耀华中学滨城学校的北侧有一块，容积率2.4；聚龙湾一号的南侧还有6小块住宅用地，容积率在2.5到2.9。

天碱板块，现在天保天成印象售楼处所在的地块推介过，容积率2.9；响螺湾板块去年卖了一块地，就在安阳桥北边儿，开发商是天津瑞和房地产，容积率是2.7。

另外就是泰达站附近，有两块商改住地块，看容积率可以盖洋房，位置离开发区、离天碱、离塘沽老城区都不远，地缘改善的不妨关注。

老塘沽的话，可以期待洋货城市更新，会有五个住宅地块，最先启动的大概率是中海油片区地块，或将由格调代建。

另外就是前段时间滨海云帆的二期出规划了，洋房为主，5到11层到顶，全架空设计，洋房带外跨阳台，一楼有小院；贻成华府的三期，5栋洋房，带露台，一楼带小院，顶楼带阁楼。

南益板块会有格调代建的小高加洋房。工农村的滨海职业学院地块，建投拿的，这个位置关注度还是比较高的，离着地铁近，离学校近，塘沽一中的高中部今年投入使用，旁边还会建塘沽一中的九年一贯制学校，离云山道学校也不远，据了解是四代的洋房。另外就是它附近还有一些土储。

生态城的话，起步区也就天房蓝钻地块了，格调代建，改了规划，要盖洋房小高。临海新城板块的话，如果你对宜禾海月府的位置有抗性，那接下来会有贻成徽韵府入市，位置就在南湾壹号的北边儿，新产品的洋房。另外板块里还有土储，贻成徽韵府旁边的地也被贻成拿了，宝龙城别墅东边儿的地被滨海旅游区豪苑有限公司拿下。

等不了期房、考虑二手房的，开发区的话两三百万想选个带改善属性的房子，其实也不太好选，想住次新的洋房，那预算至少得加到300多，在核心的位置，贝肯山200多万能看两室通透的洋房，200大几十万可以看贻欣园、御景园、康馨花园，或者去天保那边看看房龄老点儿的星月轩之类的，要不这个预算就只能是大高层，可以往外走走那可以看泰丰周边，考虑房龄和品质可以看融科瀚棠，能妥协房龄，加一些预算那傲景苑可以看洋房，伴景湾看高层的大平层；老塘沽核心位置房龄都挺老了，看你能不能接受去中心商务区了，在天碱和于家堡200万加点能买个高层小三室，在响螺湾200万加点能买万科滨江都会的洋房；在生态城起步区，可以看宜禾半岛观邸和龙湖双珑原著这些次新房小区。

正因为当下供给不足，购房存在痛点，所以，接下来滨海楼市，单价1.5到2万，总房款两三百万，位置好点的刚改改善盘一定是很有市场空间的，那就坐等新房市场上新，拭目以待了。