没有普涨，只有分化

2026年开春以来，楼市暖风频吹。

北上广深二手房成交暴涨、一线房价环比转正、国际投行喊话楼市迎来拐点，各类回暖刷屏热搜。一时间，市场观望情绪开始松动，不少人开始疑惑：持续数年的楼市调整是不是彻底结束了？新一轮上涨行情是否已经开启？

但如果抛开热搜滤镜，复盘2024至2026年这两年的楼市完整走势，会发现当下的房地产市场，早已跳出大众固有认知。既没有全网炒作的“全面暴涨”，也没有极端看空的“全线崩盘”，取而代之的是极致分化、跌幅收窄、结构性修复的全新格局。

这两年，是中国楼市彻底告别普涨时代、完成逻辑重构的关键过渡期。市场从“全面下跌、深度调整”逐步走向“止跌磨底、局部回暖”，城市层级、房源品质、房产类型的差距被无限拉大。

一、从深度下跌到结构性回暖，楼市彻底变天

2024年至2026年一季度，国内楼市整体走完了“深度调整—跌幅收敛—点状修复”的完整周期。整体市场始终处于磨底阶段，总量并未反弹，但结构已经发生颠覆性变化，K型分化成为近两年楼市最核心的关键词。

2024年是楼市调整力度最大的一年，市场整体处于深度下行通道。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，房地产开发投资同比下滑10.5%，房屋新开工面积大幅下跌20.4%，市场信心跌至阶段性谷底。彼时，全国楼市呈现普跌态势，无论一线还是三四线，新房、二手房成交低迷，价格持续回落，行业整体处于被动出清、风险缓释的阶段。

进入2025年，楼市整体下行节奏明显放缓，市场正式进入“磨底期”。全年商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；房地产开发投资同比下降17.2%。虽然各项核心数据仍处于负增长区间，但跌幅较2024年大幅收窄，意味着市场最惨烈的下跌阶段已经结束。

2026年一季度，楼市迎来关键性转折，结构性回暖特征彻底凸显。尤其是3月份，核心城市楼市修复态势全面落地，打破了持续数年的低迷格局，呈现出前所未有的冷热分化态势。

第一梯队：一线城市率先触底，二手房强势回暖

2026年3月，北上广深四大一线城市二手住宅成交量集体创下阶段性新高，多项数据刷新近五年纪录，成为楼市回暖的核心支撑。

北京二手房单月网签19886套，创下15个月以来成交峰值；上海单月网签3.13万套，拿下2021年3月以来近五年最高成交纪录；广州二手房网签10785套、面积105.33万平方米，环比分别暴涨141.38%、129.52%；深圳二手房成交5071套，环比涨幅达116.8%。

从一季度整体数据来看，上海二手房累计成交5.8万套，同比微增1.5%；北京成交4.3万套，同比基本持平，在全国市场筑底的大背景下，实现了难得的企稳修复。价格端同样同步改善，3月份一线城市一二手住宅销售价格环比全线上涨，广州更是时隔近三年实现一二手房价格双双环比上涨，一线楼市正式走出价格低谷。

第二梯队：强二线城市局部修复，改善行情凸显

杭州、成都、南京、合肥等强二线城市，近两年楼市呈现“两极分化”特征。核心城区、优质地段的改善型房源持续走俏，成交活跃度稳步提升，价格跌幅持续收窄；但远郊刚需盘、配套薄弱的低端房源依旧承压，长期处于以价换量的状态，去化速度缓慢。

整体来看，强二线城市没有出现一线城市的全面回暖，仅依靠核心板块、品质房源支撑市场，整体行情保持横盘震荡，修复力度温和且局限。

第三梯队：三四线及县城持续阴跌，库存压力高企

与核心城市形成鲜明对比的是，绝大多数三四线城市、县域楼市近两年始终处于阴跌状态，无明显回暖信号。克而瑞数据显示，多数三四线城市商品房去化周期超过36个月，部分人口流出严重的县城，去化周期甚至达到150.7个月，库存积压问题难以缓解。

这类城市房价持续缓慢回落，房产流动性持续枯竭，挂牌房源增多、成交寥寥无几，出现了“卖不掉、难变现”的困境。楼市红利彻底消退，仅存少量刚需支撑，无任何投资炒作空间。

除了城市层级分化，近两年楼市还诞生了一个全新的行业常态：二手房强势逆袭，新房持续承压。

2025年全国二手房成交占比升至45%，一线城市二手房成交占比超65%，彻底取代新房成为楼市交易主力。反观新房市场，2026年一季度一线城市新建商品住宅合计成交面积345.4万平方米，环比、同比双双下滑，成交端压力显著。仅广州新房库存面积同比下降4%，去化态势向好，北上深新房库存均保持4%—12%的同比增长，库存消化周期最长达35.1个月。

简单来说，当下楼市的真实行情是：一线二手房回暖、一线新房横盘、二线局部修复、三四线持续低迷，全网刷屏的“楼市回暖”，只是核心城市的局部现象，并非全国普涨行情。

二、近两年楼市涨跌的四大底层逻辑

楼市的结构性分化，从来不是偶然行情，而是政策、人口、市场心态、宏观资金四大维度长期作用的结果。近两年楼市从普跌走向分化回暖，所有变化都有清晰的底层逻辑支撑。

1. 政策端：从强力救市到精准托底，终结普涨可能性

2024年至今，房地产调控政策完成了一次全面转向，彻底告别过去“一刀切刺激、大水漫灌救市”的模式，走向精准施策、结构性托底。

2024年上半年，全国开启全面松绑周期，需求端利好密集落地：首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%；全国范围内取消限购、限贷、限售冗余限制；房贷利率持续下调，商贷最低利率降至3.06%，公积金利率低至2.60%；换房退税政策持续延期至2027年底，二手房增值税满二免征、个税满五唯一等优惠政策持续落地，大幅降低了房产交易成本。

2024年9月政治局会议后，政策重心从“全面救市”转向“稳预期、保交付、去库存”。供给端持续发力，3.6万亿保交楼信贷资金落地，房企白名单融资机制常态化，化解行业存量风险；同时推出3000亿保障房再贷款，收购市场存量商品房，加速三四线城市去库存；严控新增土地供应，倒逼房企减少低效刚需盘供给，转向高品质住宅开发。

一系列政策有效托住了核心城市楼市，避免了行业硬着陆，推动2026年一线楼市率先企稳。但政策边际效应持续递减，大规模刺激退出后，利好仅能覆盖人口集中、经济发达的核心城市，无法带动全国楼市普涨，这也是楼市分化的核心政策原因。

2. 人口端：刚需红利彻底消退，重塑楼市需求结构

房地产的长期走势，永远由人口基本面决定。近两年楼市的深度调整与结构性分化，本质是人口结构变化的必然结果。

国内人口早已进入负增长周期，2022年首次出现人口负增长，2023年人口减少208万，2024年新生人口仅954万，较2016年1786万的峰值近乎腰斩。购房主力人群持续萎缩，90后人口总量比80后少1亿，00后比90后少4000万，刚需购房群体规模持续缩水。

同时，城镇化进程大幅放缓，全国城镇化率已达67%，年均提升幅度从峰值的1.4个百分点降至0.5个百分点，每年进城常住人口从1500万锐减至500万，楼市最大的刚需增长引擎基本熄火。

人口格局的变化，直接重塑了楼市需求：人口持续向一线、强二线核心城市聚集，这类城市始终有稳定的刚需、置换需求支撑；而三四线城市人口持续外流，刚需不断减少，楼市失去长期支撑，只能持续阴跌去库存。

3. 心态端：信仰彻底重构，买涨不买跌成为市场共识

过去二十年，楼市最大的支撑是“房价只涨不跌”的市场信仰，投资、投机需求充斥市场。但经过2022—2024年的深度调整，楼市信仰彻底打破，市场心态发生颠覆性变化。

数据显示，历经四年调整，全国70城新房、二手房价格较历史峰值分别回撤10.1%、17.4%，房产保值增值的属性大幅弱化。市场彻底告别闭眼买房赚钱的时代，观望情绪成为主流，“买涨不买跌”的理性心态主导交易。

当下市场的购房需求，基本以刚需自住、改善置换为主，纯投资需求近乎退场。购房者不再盲目跟风，更加看重地段、配套、物业、品质，只认可优质核心房源，对远郊、刚需低配房源彻底失去耐心。这也直接导致了“好房抗跌涨价、差房持续贬值”的结构性行情。

4. 资金端：楼市褪去蓄水池属性，资金流向彻底切换

此前楼市长期上涨，核心原因是大量社会资金将房产作为核心保值资产，资金持续涌入楼市。但近两年，这一格局彻底逆转。

宏观经济弱复苏背景下，居民收入预期趋于稳健保守，居民杠杆率已达62%，处于高位，多数家庭不愿再背负高额长期房贷，购房消费优先级持续降低。同时，资本市场结构升级，新能源、人工智能、生物医药等新质生产力赛道成为资金主要流向，楼市彻底失去“资金蓄水池”的核心地位。

房企融资也呈现明显分化，央企、国企房企融资成本可低至3%以下，而民营房企融资成本仍普遍高于8%，行业资源持续向头部优质房企集中，中小房企持续出清，行业供给结构持续优化。资金的分层流动，进一步加剧了楼市的结构性分化。

三、楼市拐点是结构性，而非全面性

关于2026年楼市走势，各大权威机构、国际投行已形成统一共识，所有研判均指向“结构性回暖、整体磨底”，不存在全面反转、普涨行情。

国家统计局2026年一季度楼市数据明确，全国房地产市场仍处于筑底阶段，新房销售面积延续回落态势，但核心城市出现点状修复，一线房价降幅收窄并转正，二三线城市仍处于调整区间，市场分化格局持续加剧。

中指研究院指数研究部研判，2026年楼市呈现“京沪率先回暖、二手房强于新房”的核心特征，4月核心城市日度成交同比持续增长，市场热度稳步提升。二季度依托传统购房旺季与优质改善房源入市，核心城市成交量将持续修复，但全国市场全面回暖的基础尚不牢固。

易居研究院分析指出，经过两年充分调整，楼市性价比持续提升，置换链条逐步打通，2026年市场将延续稳中向好走势，但修复节奏缓慢，整体以磨底企稳为主。

克而瑞研报提出，2026年二季度是楼市确认底部、固化分化格局的关键窗口期，市场正从“止跌”向“回稳”过渡，遵循“量在价先”的规律，下半年跌幅将持续收窄，但全面回暖、价格大幅反弹难以实现，结构性机会将成为楼市主旋律。

国际投行摩根大通更是明确表态，中国长期低迷的房地产市场已逼近转折点，两大核心驱动力支撑核心城市回暖：一是香港楼市持续反弹的利好效应，逐步传导至内地一线核心城市；二是国内股市反弹带来的财富效应，逐步转化为实体购房需求。同时明确，此次拐点为结构性拐点，并非全国普涨拐点。

四、理性置业指南：摒弃跟风思维，适配全新楼市规则

楼市逻辑彻底重构后，过去“闭眼买房、坐等升值”的置业思维已经完全失效。在分化磨底的新常态下，置业决策需要贴合当下市场规律，理性择优、按需入场。

对于首套自住需求，核心城市优质房源可择机入场。当前房贷利率处于历史低位，交易税费优惠力度充足，叠加市场议价空间充足，是刚需友好的窗口期。无需恐慌追涨，也无需过度观望，优先选择核心地段、配套成熟、物业优质的现房、准现房，规避远郊期房、小众刚需盘。

对于三四线城市置业群体，非绝对刚需尽量保持观望。三四线楼市库存高企、人口外流、流动性枯竭，房价仍有阴跌空间，房产保值属性持续弱化。仅刚需自住可选择核心城区小户型、现房房源，坚决规避投资囤房、远郊大盘。

对于置换改善需求，可把握当前二手房回暖窗口期。一线、强二线城市二手房流通性逐步修复，置换链条持续打通，可优先卖出老旧、低配、远郊房源，置换核心城区品质改善房，优化个人资产结构，适配长期居住与保值需求。

对于投资需求，需彻底摒弃炒房思维。当前楼市已无普涨红利，仅一线、强二线核心地段优质房源存在小幅结构性增值机会，但流通性有限、收益率偏低，远低于其他赛道投资回报，房产不再适合作为主力投资资产。

五、楼市告别野蛮生长，进入高质量稳态时代

复盘2024至2026年的楼市走势，不难发现，当下的市场回暖，不是新一轮野蛮生长的开端，而是行业彻底转型的标志。

持续两年的调整，挤掉了楼市长期积累的泡沫，终结了延续二十年的全国普涨时代，淘汰了盲目投资、跟风炒作的旧逻辑。人口、政策、资金、心态的四重变化，共同构建了楼市新常态：总量稳中有降、结构持续优化、分化成为常态。

未来的楼市，不会再有全民狂欢的普涨红利，也不会出现全面崩盘的极端行情。一线核心城市稳步企稳、强二线局部修复、三四线长期磨底，将是长期不变的格局。

楼市早已回归居住本质，置业决策不再是简单的跟风博弈，而是基于自身需求、城市基本面、房源品质的理性选择。摒弃焦虑、拒绝跟风、按需择优，才是适配当下楼市的最优解法。