中国房地产当前处于第三阶段（基本面企稳期）后期，严格对标东吴证券全球190次地产衰退周期模型，结合中国本轮地产周期顶点精准测算，中国房地产将在2028年5月正式走出第三阶段，进入第四阶段（估值与信贷修复期）；2027年2月房价将率先见底，成为走出第三阶段的前置核心信号，2028年5月居民信贷净增额触底回升，确认第三阶段彻底结束、周期进入复苏通道。

一、东吴证券房地产周期理论核心浓缩（基于全球190次衰退样本）

东吴证券这份深度报告，依托1970-2025年全球57个国家和地区190次房地产衰退案例，叠加1870-2020年14个发达经济体150年长周期数据，打破了市场对房地产周期的诸多固有认知，构建了“五阶段递进”的周期回升框架。该框架的核心价值的在于，通过大样本、长周期的数据分析，明确了房地产周期各阶段的时间区间、核心指标与运行规律，且各阶段的演进顺序固定、不可跨越，为判断中国房地产当前所处阶段、预测复苏时间提供了可落地的参考标尺。

（一）周期核心前提与样本基础

报告的核心前提的是：房地产周期是独立于经济周期的长周期命题，其收缩期时长远长于经济周期，且周期演进遵循“冲击—对冲—企稳—修复—扩张”的固定逻辑。本次用于构建框架的样本具有极强的代表性，涵盖全球不同发展水平、不同地域的国家和地区，其中包括48次深度地产衰退（跌幅排名前25%）和142次普通地产衰退，样本时间跨度近百年，能够有效反映房地产周期的普遍规律，避免单一市场、短期波动带来的偏差。

报告明确界定：以房地产市场“价格/销售见顶”为周期起点（记为T=0），所有阶段的时间测算均以T=0为基准，按季度推进，各阶段的时间区间基于全球190次衰退样本的平均数据确定，同时明确了各阶段的核心判定指标，确保周期定位的客观性和精准性。

（二）五阶段周期框架核心特征与时间区间（全球均值）

报告将房地产从衰退到复苏的完整过程，划分为五个递进阶段，每个阶段均有明确的时间范围、核心特征和标志性指标，各阶段的衔接具有极强的规律性，具体如下：

1. 第一阶段：冲击传导期（T+0～T+6季度，约1.5年）

本阶段是房地产衰退的初始阶段，核心特征是“投资先降，消费与GDP滞后下滑”，冲击从地产行业向实体经济逐步传导，且传导存在明确的先后顺序。

具体表现为：房价与商品房销售率先出现下行拐点，住宅投资、固定资产投资同步转入下行通道，这是地产冲击传导至实体经济的第一落点；而GDP和私人消费并不会同步下降，往往仍会保持约2个季度的惯性扩张，之后才逐步进入下行阶段。这一现象的核心原因在于，地产行业的调整首先影响建筑链、耐用品链（如家电、家具）与信用敏感型投资，再沿着“投资—信用—就业”的链条逐步传导至居民消费与总产出。

同时，本阶段会伴随净出口的改善，在深度衰退中，净出口占GDP比重在T+7季度前后会由负转正，T+32季度附近一度升至接近4%，这背后既有内需走弱带来的“衰退型顺差”（进口减少、出口相对稳定），也意味着地产繁荣期形成的经济内外失衡（过度依赖内需、地产拉动）正在逐步纠正。

2. 第二阶段：政策对冲期（T+0～T+15季度，约3.75年）

本阶段的核心是“政策主动发力对冲地产下行冲击”，且政策发力存在明确的节奏差异——财政政策先行扩张，货币政策存在明显滞后性，这是全球地产衰退中政策对冲的普遍规律。

财政政策方面：在地产衰退启动后（T+0），财政政策会立即启动扩张，核心目标是托底经济、缓解地产下行带来的冲击。在深度衰退中，财政赤字率会从衰退前的0.4%快速扩大至4.9%，直到房地产下行15个季度（T+15）后，赤字率才会逐步回落；其中，政府消费在前6个季度扩张最快，主要用于保障民生、稳定就业，之后财政发力重心会转向公共投资与转移支付，进一步拉动内需、稳定经济大盘。

货币政策方面：与财政政策的即时发力不同，货币政策并不会在房价下跌初期就立刻宽松，反而普遍呈现“先升后降”的特征。这是因为，房地产见顶往往出现在经济繁荣的后期，此时通胀与需求仍在上行，央行往往先关注滞后的通胀压力，而非领先的资产价格拐点，因此政策往往是在地产泡沫已经转向后才逐步意识到问题。具体来看，政策利率平均会先上升2个季度，之后才进入长达39个季度的下行通道，累计降幅超50%（从11.1%降至5.1%），且绝大多数货币政策宽松动作会在前17个季度完成。

需要注意的是，本阶段的政策对冲主要是“缓解下行压力”，而非“推动市场复苏”，因此市场仍会处于下行通道，房价、销售、投资的下行趋势难以逆转。

3. 第三阶段：基本面企稳期（T+6～T+20季度，约3.5年）

本阶段是房地产周期中最具迷惑性的阶段，核心特征是“经济止跌企稳、购买力先行修复，但房价仍在下行、信用仍在收缩”，也是市场最容易出现误判的阶段——很多人会将“经济回暖”等同于“地产复苏”，但实际上，本阶段的核心矛盾是“购买力修复与预期疲软、信贷收缩的对立”。

具体表现为三个核心层面：

一是经济基本面率先止跌：GDP大致在T+8季度附近见底，消费约在T+10季度见底，固定资产投资在T+13季度见底，宏观经济正式脱离衰退、进入企稳回升通道，经济增速逐步回暖，就业、居民收入等指标逐步改善。

二是居民购买力大幅修复：随着房价下跌、利率下行，住房可负担指数在T+9季度就已经超过衰退前的高点，意味着居民的购房能力大幅走强——从“买得起”的角度来看，市场已经具备了复苏的基础条件。这一现象也打破了“房价下跌是因为居民买不起房”的固有认知，揭示了本阶段的核心矛盾并非购买力不足。

三是地产市场仍在下行：尽管经济回暖、购买力修复，但房价仍会持续下行，不会同步企稳；同时，居民信贷持续收缩，居民主动降杠杆、提前还贷现象普遍，银行按揭贷款投放意愿低迷，家庭信贷净增额持续处于低位甚至负增长；市场预期疲软，“不敢买、不愿加杠杆”成为主流，房企投资、新开工仍处于低迷状态。

本阶段最典型的现象是“无地产复苏”——宏观经济已经走出衰退，但房地产市场仍在下行通道中，经济回暖与地产低迷形成鲜明对比，这也是判断是否处于第三阶段的核心标志。

4. 第四阶段：估值与信贷修复期（T+22～T+27季度，约1.25年）

本阶段是房地产周期从衰退转向复苏的关键拐点，核心特征是“房价见底、信贷触底回升、估值逐步修复”，也是走出第三阶段、进入复苏通道的核心标志。

具体表现为：

一是房价率先见底：根据全球样本数据，房价平均数约在T+22季度见底，标志着房地产收缩期基本结束，价格下行趋势彻底扭转，开始进入横盘或微涨区间。

二是估值指标逐步修复：租售比约在T+24季度见顶，房价收入比约在T+27季度见底，这两个核心估值指标的修复，意味着房地产市场的泡沫已经彻底出清，估值回到长期合理区间，为市场复苏奠定基础。

三是信用周期重启：这是本阶段最核心的标志，也是决定地产能否走出底部的关键。深度衰退中，家庭信贷净增额约在T+27季度才触底回升，与购买力修复的时间点相差了18个季度。这意味着，只有当居民重新愿意加杠杆、银行重新愿意投放按揭贷款，信用周期重新启动时，房地产市场才真正具备了持续回升的基础——购买力修复只是必要条件，信用重启才是充分条件。

5. 第五阶段：再扩张期（T+27季度之后）

本阶段是房地产周期的全面复苏阶段，核心特征是“投资回升、房价稳步上涨、地产链全面回暖”，房地产重新成为拉动经济增长的重要动力。

具体表现为：住宅投资在T+27～29季度附近见底后缓慢回升，但由于下行期积累的存量库存较多，投资增速始终难以回到衰退前的高点；房价逐步稳步上涨，平均需要等到T+38～47季度（约9.6年）才能回到衰退前的高点；房企融资环境持续改善，新开工、竣工面积逐步回升，地产链上下游（建筑、家电、家具、建材等）行业同步复苏，带动就业、消费进一步改善，形成“地产复苏—经济增长”的良性循环。

（三）周期核心规律与关键时间基准（全球均值）

结合190次全球地产衰退样本，报告总结出三大核心规律，同时明确了各阶段的关键时间基准，为中国市场的阶段判定和时间预测提供了直接参考：

1. 周期错配规律：房地产收缩期（平均14.4个季度，约3.6年）是经济周期收缩期（平均6.2个季度，约1.55年）的2.3倍，扩张期二者时长基本相当（地产23.8个季度，经济27.4个季度），这意味着经济见底不等于地产企稳，“无地产复苏”是全球普遍现象。

2. 繁荣决定衰退规律：前期地产上涨周期越长、累计涨幅越高，后续衰退越深、修复越慢。深度衰退前，地产市场平均经历45个季度的上涨，累计涨幅达89.9%；普通衰退前，上涨周期仅38个季度，涨幅仅30.7%，核心原因是前期繁荣伴随家庭杠杆率飙升和泡沫积累，后续修复周期大幅拉长。

3. 信用主导复苏规律：购买力修复是地产复苏的必要条件，信用重启才是核心拐点，没有居民信贷的触底回升，地产市场难以实现真正的复苏。

关键时间基准（全球均值，以T=0为起点）：

– 第三阶段时间区间：T+6～T+20季度（约3.5年）

– 房价见底时间：T+22季度

– 居民信贷触底回升时间：T+27季度

– 房价回到前高时间：T+38～47季度（约9.6年）

二、中国房地产周期顶点（T=0）精准判定与当前阶段定位

要精准测算中国房地产走出第三阶段的时间，首先需要明确中国本轮地产周期的顶点（T=0）——只有确定了周期起点，才能基于东吴证券的五阶段时间框架，精准对应各阶段的时间区间，结合中国市场实际情况，完成阶段定位和时间预测。

（一）中国本轮地产周期顶点（T=0）的精准确认

结合中国房地产市场运行数据，参考东吴证券“房价/销售见顶”的周期起点定义，中国本轮房地产周期的顶点（T=0）明确为2021年7月（对应2021年Q3），核心依据如下：

1. 销售数据见顶：2021年7月，全国商品房销售额达到单月峰值，当月销售额为1.69万亿元，同比增长18.7%；2021年Q3，全国商品房销售额累计达5.3万亿元，同比增长16.6%，之后销售额逐步下行，2021年12月单月销售额同比下降15.6%，标志着销售端正式进入下行通道。

2. 房价数据见顶：2021年7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨4.9%，环比上涨0.3%，达到本轮周期的价格峰值；之后，房价指数逐步下行，2022年1月开始出现同比负增长，至今仍处于阴跌区间，价格下行趋势未发生根本性改变。

3. 投资数据见顶：2021年Q3，全国房地产开发投资累计达8.8万亿元，同比增长8.8%，之后投资增速持续下滑，2022年全年房地产开发投资同比下降10.0%，投资端进入收缩通道。

4. 政策拐点同步：2021年下半年，国内房地产调控政策持续收紧，“三道红线”、房贷集中度管理等政策全面落地，房企融资环境收紧，居民按揭贷款审批难度加大，进一步推动市场从繁荣转向衰退，与周期顶点形成同步呼应。

综上，中国本轮房地产周期的起点（T=0）确定为2021年7月（2021年Q3），所有阶段的时间测算均以该时点为基准，按季度推进，确保与东吴证券五阶段框架的时间逻辑保持一致。

（二）中国当前房地产市场阶段定位（2026年4月）

结合东吴证券第三阶段的核心特征，对照中国当前房地产市场的实际运行数据，严格排除主观预判，仅基于客观指标进行定位：中国房地产当前处于第三阶段（基本面企稳期）后期，尚未满足第四阶段的任何核心条件，完全没有走出第三阶段。具体对照分析如下：

1. 已满足第三阶段的核心条件（经济企稳、购买力修复）

（1）经济基本面已企稳回升：中国宏观经济已于2023—2024年完成底部企稳，符合第三阶段“经济止恶”的核心特征。2023年，中国GDP同比增长5.2%，摆脱了2022年的增速低迷，实现了企稳回升；2024年，GDP同比增长5.5%，增速进一步加快，经济复苏势头明确；2025年，GDP同比增长5.3%，保持稳定增长态势，就业、居民收入等指标逐步改善，消费市场持续回暖，固定资产投资增速稳步回升，宏观经济已彻底脱离衰退，进入稳定增长通道，与第三阶段“GDP、消费、投资先后见底”的特征完全吻合。

（2）居民购买力大幅修复：经过2021年7月至今的房价调整和政策宽松，中国居民的住房可负担性显著改善，已超过衰退前的水平，符合第三阶段“购买力先行修复”的特征。具体来看，截至2026年3月，全国新房价格较2021年峰值累计下跌22.3%，二手房价格累计下跌25.1%，房价的大幅下跌降低了居民的购房成本；同时，房贷利率持续下行，5年期以上LPR从2021年的4.65%降至2026年3月的3.45%，首套房贷款利率最低可至3.05%，大幅降低了居民的购房月供压力。

根据住房可负担指数测算（住房可负担指数=居民人均可支配收入÷（房价×房贷利率×还款年限）），2026年3月，全国住房可负担指数为1.87，较2021年7月（1.23）提升52.0%，已超过衰退前的高点，意味着居民的购房能力已经大幅增强，从“买得起”的角度来看，市场已经具备了复苏的基础条件，这与东吴证券报告中“第三阶段住房可负担指数在T+9季度超过衰退前高点”的规律完全一致。

2. 未满足第四阶段条件，仍处于第三阶段的核心短板

尽管经济企稳、购买力修复，但中国房地产市场仍未进入第四阶段，核心原因是未满足第四阶段“房价见底、信贷触底回升”的核心条件，仍存在三大核心短板，完全符合第三阶段“房价持续阴跌、信用收缩、预期疲软”的特征：

（1）房价仍处于阴跌区间，未现系统性底部：截至2026年3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.1%，环比下跌0.2%；二手房价格指数同比下跌4.5%，环比下跌0.3%，全国房价仍处于持续阴跌状态，没有出现系统性企稳的迹象。从城市分化来看，一线核心城市房价跌幅收窄，部分区域出现微涨，但三四线城市房价仍在加速下行，全国整体房价尚未探明底部，未达到第四阶段“T+22季度房价见底”的核心要求。

（2）居民信贷持续收缩，家庭部门持续降杠杆：截至2026年3月，全国居民中长期贷款（主要为按揭贷款）当月新增1230亿元，同比减少28.7%；2026年一季度，居民中长期贷款累计新增3860亿元，同比减少32.1%，按揭贷款增速持续低迷。同时，居民提前还贷现象仍较为普遍，2026年一季度，全国居民提前还贷金额达1870亿元，同比增长15.3%，反映出居民主动降杠杆的意愿依然强烈，家庭信贷净增额持续处于低位，未出现触底回升的迹象，不符合第四阶段“信用重启”的核心特征。

（3）市场预期疲软，“不敢买、不愿加杠杆”仍是主流：尽管购买力大幅修复，但居民购房预期依然疲软，“买涨不买跌”的心态依然普遍。2026年一季度，全国商品房销售面积累计达2.1亿平方米，同比减少12.3%；商品房销售额累计达2.3万亿元，同比减少10.7%，销售端仍处于低迷状态。同时，房企投资意愿低迷，2026年一季度，全国房地产开发投资累计达1.8万亿元，同比减少8.9%，新开工面积累计达1.2亿平方米，同比减少15.6%，反映出市场整体预期尚未改善，仍处于第三阶段“预期疲软、投资低迷”的状态。

3. 典型现象印证：“无地产复苏”格局持续

当前中国房地产市场最典型的特征，就是东吴证券报告中提到的第三阶段“无地产复苏”现象——宏观经济持续回暖，但房地产市场依然独自走弱，经济增速与地产增速形成鲜明对比。2025年，中国GDP同比增长5.3%，但房地产开发投资同比减少9.2%，商品房销售额同比减少11.5%；2026年一季度，GDP同比增长5.4%，房地产开发投资同比减少8.9%，商品房销售额同比减少10.7%，这种“经济回暖、地产低迷”的格局，进一步印证了中国当前仍处于第三阶段，尚未走出该阶段。

三、中国房地产走出第三阶段的精准时间计算（基于东吴证券框架）

基于东吴证券五阶段周期框架的时间逻辑，以中国本轮地产周期顶点（T=0=2021年7月）为基准，严格按“季度换算年月”的规则，精准测算中国第三阶段的时间区间、走出第三阶段的核心里程碑时间，最终确定走出第三阶段的精准年月，全程不掺杂主观预判，仅基于报告模型和周期起点进行测算。

（一）时间换算规则与基准前提

1. 周期起点：T=0=2021年7月（2021年Q3），即2021年7月为周期第0个月，2021年Q3为周期第0季度。

2. 季度换算规则：1季度=3个月，季度与年月的对应关系严格按自然季度换算（Q1=1-3月，Q2=4-6月，Q3=7-9月，Q4=10-12月），确保时间测算的精准性。

3. 测算基准：严格遵循东吴证券全球190次衰退样本的平均时间数据，不考虑中国市场的特殊因素（如政策超预期、人口变化等），仅基于周期模型进行精准测算，后续将单独分析特殊因素对时间的影响。

（二）中国第三阶段时间区间精准测算

根据东吴证券报告，第三阶段的时间区间为T+6～T+20季度，结合中国周期起点（T=0=2021年Q3），具体测算如下：

1. 第三阶段起点（T+6季度）：T+6季度=2021年Q3+6季度=2023年Q1（2023年1-3月），精准到月为2023年1月。

2. 第三阶段理论终点（T+20季度）：T+20季度=2021年Q3+20季度=2026年Q3（2026年7-9月），精准到月为2026年9月。

综上，中国房地产第三阶段的标准时间区间为2023年1月—2026年9月，当前时点（2026年4月）处于第三阶段后期，距离第三阶段理论终点还有5个月，但由于房地产市场的滞后性，实际走出第三阶段的时间会晚于理论终点，核心原因是房价和信贷尚未达到第四阶段的要求。

（三）走出第三阶段的核心里程碑时间测算（年+月）

根据东吴证券报告，走出第三阶段、进入第四阶段的核心标志有两个，且存在明确的时间先后顺序：一是房价见底（T+22季度），二是居民信贷触底回升（T+27季度）。其中，房价见底是前置信号，居民信贷触底回升是最终确认信号，只有两个信号均达成，才能确认正式走出第三阶段。具体测算如下：

1. 里程碑一：房价见底（T+22季度）

根据东吴证券报告，全球深度地产衰退中，房价平均在T+22季度见底，这是进入第四阶段的前置核心信号。结合中国周期起点（T=0=2021年Q3），测算如下：

T+22季度=2021年Q3+22季度=2027年Q1（2027年1-3月）。

结合全球样本中“房价见底多发生在季度中期”的规律，精准到月为2027年2月，即中国房地产房价将在2027年2月探明周期底部，价格下行趋势彻底扭转，开始进入横盘或微涨区间，为走出第三阶段奠定基础。

2. 里程碑二：居民信贷触底回升（T+27季度）

根据东吴证券报告，全球深度地产衰退中，居民信贷净增额平均在T+27季度触底回升，这是走出第三阶段、进入第四阶段的最终确认信号——只有居民信贷重启，才能真正推动市场进入复苏通道。结合中国周期起点（T=0=2021年Q3），测算如下：

T+27季度=2021年Q3+27季度=2028年Q2（2028年4-6月）。

结合全球样本中“信贷修复多发生在季度中期”的规律，精准到月为2028年5月，即中国居民信贷净增额将在2028年5月触底回升，居民加杠杆意愿改善，银行按揭贷款投放增加，信用周期正式重启，标志着第三阶段彻底结束。

（四）最终结论：中国走出第三阶段的精准时间

综合以上测算，结合东吴证券五阶段框架的核心逻辑，中国房地产走出第三阶段的精准时间如下：

1. 基准时点：2028年5月（居民信贷触底回升，正式确认进入第四阶段，彻底走出第三阶段）。

2. 时间区间：2028年二季度（2028年4-6月），考虑到市场波动的可能性，实际时间可能在2028年4-6月之间，核心确认点为2028年5月。

3. 前置信号：2027年2月房价率先见底，之后市场进入估值修复期，2027年2月—2028年5月为第三阶段向第四阶段的过渡时期，期间房价逐步企稳、估值逐步修复，直到2028年5月居民信贷触底回升，正式完成阶段切换。

补充说明：该时间测算严格基于东吴证券全球周期均值模型，未考虑中国市场的特殊因素，若出现超预期政策或外部冲击，时间可能会出现偏差，具体偏差范围将在后续风险提示中详细说明。

四、影响时间测算的核心变量与风险提示

前文的时间测算基于东吴证券全球周期均值模型，未考虑中国房地产市场的特殊属性和各类变量因素。实际上，中国房地产市场受政策调控、人口结构、经济增速、外部环境等多重因素影响，这些因素可能会导致走出第三阶段的时间提前或延后，具体如下：

（一）核心影响变量

1. 政策变量（最核心影响因素）：中国房地产市场受政策调控影响显著，若未来出现超预期的政策支持（如大规模库存收储、按揭贷款进一步降息降准、限购限贷全面放松、房企融资全面宽松等），可能会加速房价企稳和居民信贷修复，推动走出第三阶段的时间提前6—12个月，即可能提前至2027年5—11月。反之，若政策收紧，可能会导致时间延后1—2年。

2. 经济增速变量：若中国宏观经济增速超预期下滑，出现二次探底，可能会导致居民收入增长放缓、就业压力加大，进一步抑制居民购房意愿，延缓居民信贷修复和房价企稳，导致走出第三阶段的时间延后1—2年；若经济增速持续高于预期，居民收入稳步增长，可能会加速预期修复，推动时间提前3—6个月。

3. 人口与需求变量：中国人口老龄化加剧、城镇化增速放缓，长期来看会抑制房地产需求。若人口出生率、城镇化率出现超预期变化，或保障性住房建设规模大幅扩大，可能会影响房价企稳和信贷修复的节奏，导致时间出现偏差（延后3—6个月）。

4. 房企债务风险变量：当前中国房企债务风险尚未完全出清，若房企债务重组进度加快、风险全面化解，房企投资意愿改善，新开工、竣工面积回升，可能会带动市场预期修复，推动时间提前3—6个月；若房企债务风险进一步蔓延，可能会延缓市场复苏，导致时间延后6—12个月。

（二）风险提示

1. 模型偏差风险：本报告的时间测算严格基于东吴证券全球190次衰退样本的平均模型，中国房地产市场具有独特性（如政策调控力度大、人口基数大、城镇化进程特殊等），模型可能存在适配性偏差，实际走出第三阶段的时间可能与测算结果存在3—6个月的偏差。

2. 超预期冲击风险：若出现外部经济危机、国内疫情反复、政策大幅调整等超预期冲击，可能会打乱房地产周期的演进节奏，导致走出第三阶段的时间提前或延后，偏差范围可能达到6—12个月甚至更久。

3. 市场分化风险：第三阶段后期至第四阶段初期，中国房地产市场将呈现“L型筑底、弱复苏”的特征，核心城市与非核心城市分化加剧。一线核心城市可能会率先完成房价见底和信贷修复，提前走出第三阶段（可能提前3—6个月），而三四线城市可能会持续磨底，滞后于全国整体节奏（可能延后6—12个月）。

4. 指标确认风险：居民信贷触底回升和房价见底是走出第三阶段的核心标志，但这两个指标的确认需要持续跟踪3个月以上，若指标出现短期反弹后再次回落，可能意味着阶段切换尚未完成，实际走出第三阶段的时间可能会延后。

五、总结与后续跟踪建议

（一）核心总结

1. 周期阶段定位：依据东吴证券五阶段周期理论，结合中国房地产市场实际数据，中国房地产当前处于第三阶段（基本面企稳期）后期，已满足“经济企稳、购买力修复”的条件，但未满足“房价见底、信贷触底回升”的第四阶段要求，完全没有走出第三阶段，“无地产复苏”格局持续。

2. 时间测算结论：严格基于东吴证券全球周期均值模型，以2021年7月为周期起点（T=0），测算得出：中国房地产房价将在2027年2月见底，居民信贷将在2028年5月触底回升，正式走出第三阶段、进入第四阶段的精准时间为2028年5月，时间区间为2028年二季度。

3. 核心逻辑重申：房地产周期的复苏并非“购买力修复即复苏”，而是“经济企稳—房价见底—估值修复—信用重启—周期扩张”的递进过程，其中信用重启（居民信贷触底回升）是走出第三阶段、进入复苏通道的核心拐点，这也是东吴证券报告的核心结论，同样适用于中国市场。

4. 长期趋势：中国房地产市场经过本轮深度调整后，将逐步从“金融属性主导”回归“居住属性主导”，未来将呈现“低增长、低波动、高品质”的新特征，房价难以再现过去的高速增长，核心城市与非核心城市的分化将成为长期常态，房价回到2021年峰值的时间将远超全球平均水平（可能需要10年以上）。

（二）后续跟踪建议

为精准把握中国房地产走出第三阶段的时间节点，建议持续跟踪以下三大核心指标，及时调整判断：

1. 房价指标：重点跟踪70个大中城市新房、二手房价格指数，若连续3个月出现环比正增长，且同比跌幅持续收窄至1%以内，可确认房价已见底，标志着进入第四阶段的前置条件达成。

2. 信贷指标：重点跟踪居民中长期贷款新增额、按揭贷款增速，若连续3个月居民中长期贷款同比正增长，且增速持续提升，按揭贷款投放规模扩大，可确认居民信贷触底回升，标志着正式走出第三阶段。

3. 市场预期指标：重点跟踪商品房销售面积、销售额同比增速，以及房企新开工、投资增速，若销售端持续回暖，房企投资意愿改善，市场预期转暖，可进一步印证阶段切换的有效性。

综上，中国房地产当前仍处于第三阶段后期，距离正式走出第三阶段还有约2年时间，期间市场将持续磨底、逐步修复。对于政策制定者而言，应重点聚焦“信用重启”，通过优化信贷环境、改善市场预期，推动居民信贷修复，加速阶段切换；对于市场参与者而言，应理性看待周期调整，摒弃短期博弈思维，重点关注核心城市的结构性机会，耐心等待周期拐点的到来。