一边是深圳甲写空置率终于跌破30%、上海大宗交易同比涨27%、消费REITs业绩超预期；另一边是存量项目占比首超四成、头部商管集体”踩刹车”……

这场分化，才刚刚开始。

 深圳市场：三大信号值得关注

1. 写字楼：空置率两季连降，但别高兴太早

根据第一太平戴维斯数据，2026年Q1深圳甲写关键指标：

指标	数据	同比变化
空置率	30.1%	↓ 0.7个百分点
净吸纳量	13.1万㎡	↑ 25%
平均租金	131.1元/㎡/月	↓ 8.8%

但一个扎心数据： 70%的成交来自跨楼宇搬迁，而非产业扩张新增需求。说人话就是——大家在”换窝”，不是”扩窝”。

需求端的主力是谁？TMT（科技/媒体/电信）+ 金融，两大行业合计占比超50%。香蜜湖片区更是凶猛，金融企业集聚加速，片区写字楼新需求中金融及专业服务占比已超五成。

2. 零售物业：情绪价值消费杀疯了

一句话概括：现在商场最火的业态，是让你”出片”的店。

茶颜悦色正式进驻深圳、双首店4月开业；本土化bistro集中开出新店；餐饮新店占比接近50%……

租金数据也很有意思：全市首层平均租金微升至 520.4元/㎡/月，但分化明显——标杆项目涨、一般项目降。

3. 商务公寓：悄悄卖爆了

品类	Q1成交	同比
商务公寓	3400+套	↑ 55%
光明星河天地	均价<2万/㎡	租金回报率4%-5%

上车门槛低+租金回报可观，小户型公寓正在成为刚需新宠。

全国扫描：存量改造”上位”，头部商管”让位”

Q1开业盘点：76个项目，400万㎡

今年一季度全国新开商业项目数据：

维度	数据
总项目数	76个
总商业体量	超400万㎡
存量改造项目占比	42.1%
小体量（≤5万㎡）占比	48%

三个趋势：

1. 存量改造首次突破40%，每3个新开商场就有1个是”旧瓶装新酒”
2. 头部商管（华润/万达/龙湖/大悦城）集体缺席Q1，淡季+谨慎双重叠加
3. 华东独大（33个项目），东北仅1个项目

头部阵营分化加剧

玩家	2026策略	现状
万达	轻资产转型	拟开业19个项目，为近十年最低
华润	产品力驱动	计划开业20个项目，有望首超万达
龙湖	精品战略	9个项目，100%一二线核心城市

华润凭什么超车？产品优+资产重+运营强。一位投行朋友说：“华润的项目发REITs，能比同行多估10%-15%。”

大宗交易：资金在”买什么”？

上海：一季度146亿，同比涨27%

核心看点：

• 核心区办公资产成交火热，陆家嘴/新天地/人民广场地标项目密集成交
• 内环内成交占比70%，资金高度聚焦核心资产
• 酒店资产受追捧，回报率稳定在5.0%-5.5%

北京：一季度122亿，同比暴涨184%

单笔亮点：

• 北京荟聚购物中心
  
  ：高和资本+险资财团接盘部分权益，约28.7亿
• 丽泽数字金融科技示范园
  
  ：大红门建设24.37亿拿下5万㎡写字楼
• 投资占比大幅上升，写字楼领域呈现”强自用、弱投资”特征

另类收购：AI公司买楼

“全球大模型第一股”智谱华章拟以3.6亿元收购北京海淀区钻石大厦用于自用。

——租客变房东，科技新贵正在成为商业地产的新买家。

REITs速览：首批商业不动产REITs获批

（点到为止，不过多展开）

• 商业不动产REITs试点3个月，申报规模突破600亿元
• 首批4只产品正式获批，预计上半年落地
• 消费、保租房板块Q1业绩超预期，20只次新REITs整体达成率超100%

商业地产的逻辑变了——不是”盖多少”，而是”活多久”。
存量时代，拼的是运营内功，不是扩张速度。

数据来源：21世纪经济报道、第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行、联商网、赢商网等公开信息 | 整理：灵芝润铺

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