一、区域扎堆：三大城市群成绝对主角，核心地段更抢手

国内地产类大宗资产交易早就形成了“三大核心城市群+多个区域枢纽”的稳定格局，京津冀、长三角、粤港澳大湾区直接包揽全国85%以上的交易量，成了行业存量盘活和资本布局的主战场。

– 长三角：2025到2026年第一季度交易总额1120亿元，占全国44%，主要买家是上海国企、保险公司和Pre-REITs基金，重点布局物流、产业园、保租房这些核心品类。

-粤港澳大湾区：交易总额780亿元，占比30.6%，城市更新、商改保、REITs标的是市场热点。

– 京津冀：交易总额580亿元，占比22.8%，核心写字楼和产业园是布局重点。

以上海为例：2026年第一季度成交额146亿元，同比涨27%，24宗交易里15宗在内环内，成交额103亿元，占70%！核心区域资产的稀缺性已经拉到极致，价格也基本稳住了。徐汇、长宁、静安、杨浦这四个区，成了上海地产大宗资产成交最密集的热门板块，资本布局都盯着这儿。

二、买家扎堆：内资说了算，头部机构带飞市场

行业整合越来越激烈，地产大宗资产交易“强者恒强”的格局越来越明显，**内资彻底占据主导地位——2025年内资买家占比91%-99%，外资活跃度跌到历史最低。

   主力买家集中在国企、保险公司、央企资管、AMC这些“资金大佬”，其中保险公司是绝对主力军，新华保险、大家保险这些机构的交易份额占买方市场的30.8%，话语权十足。

 -头部机构凭借资金、渠道、运营三大优势，拿下全国40%以上的交易份额；本土大宗机构的增量也在持续提升，势头猛，逐步把五大行的市场空间挤了出去，打破了以前外资机构和五大行主导的格局。

   专业地产服务商表现亮眼：CBRE世邦魏理仕2025年在中国内地所有物业类型的卖方代理交易中，市场份额31.9%依托外资基金到期退出，稳居投资大宗交易榜首；戴德梁行在大中华区地产投资交易和中国内地工业地产投资交易里都排第一这个发第一水分不能说没有，因为国内中介机构存量交易并未被统计，内地工业地产卖方交易的市场份额甚至高达77%，没人能真正垄断市场。

   私人企业主也一直很活跃：他们和金融机构的投资逻辑完全不同，金融机构看重资产的稳健现金流、长期保值和合规性，盯着核心区域的优质标的，布局更理性；私人企业主则更偏向自用需求和短期变现，多关注和自己产业匹配的地产资产，比如新能源、大健康赛道的企业主，常买核心区的独栋物业当总部，兼顾品牌展示和资产沉淀，决策更灵活果断，是市场不可忽视的力量。

    更关键的是，本土机构的服务能力进化超快，不再只做交易撮合，而是快速迭代服务模式，完善资产运营、金融配套、风险管控等全链条服务，甚至能结合企业需求提供定制化解决方案，适配本土市场的能力远超外资机构和五大行，进一步巩固了市场地位。

   这些头部机构和专业服务商，通过整合资产运营、交易撮合、金融配套等资源，提供“一站式”服务，大幅提升地产资产流通效率；中小企业则逐步转型到细分领域，依托核心机构做好配套服务（比如资产运维、招商运营、交易辅助），形成“核心引领、中小协同”的良性发展格局。卖方阵营以民营企业和外资机构为主，形成了“险资接盘、民企+外资出让”的鲜明交易逻辑，行业内人士都认可这个模式。

 三、业态扎堆：优质业态被疯抢，流通闭环越来越完善

地产类大宗资产交易正往核心业态和核心环节集中，低效、冗余的业态被市场淘汰出局。

-核心业态：核心区域的商业办公、高标仓储、优质产业园成了资本争抢的“香饽饽”。比如上海2026年第一季度办公物业交易额97亿元，占总成交额66%，新天地、人民广场、陆家嘴这些核心板块的地标性办公物业，成交活跃度一直很高；AI算力爆发和产业升级，让工业地产彻底“出圈”，数据中心、高标仓、产业园成了资本布局的重点；商业零售领域，运营成熟的奥特莱斯备受青睐，中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT这些底层资产，出租率都维持在98%以上，妥妥的优质核心资产。

核心环节：交易撮合、资产运营、金融配套成了市场关注的焦点：

  – 数字化交易平台越来越普及，简化了交易流程，打破了信息壁垒，彻底改变了过去“靠熟人介绍找资源”的传统模式；

  – “熟物业”比“生物业”更有竞争力，处于持续运营状态、有稳定现金流的地产资产，流通速度远高于未投入运营的资产，市场对资产经营价值的关注度越来越高；

  – 商业不动产REITs试点加速推进，审核周期缩短，二季度有望挂牌上市，加上Pre-REITs、AMC等配套工具，已经形成“持有-运营-REITs退出”的良性流通闭环，再加上债基入市，为市场注入了新的流动性“活水”，进一步激活了行业活力。

四、影响市场核心化的核心因素

1. 政策因素：政策是“风向标”，直接定方向。2026年《关于推进服务业扩能提质的意见》明确提出完善大宗资产现货市场布局、推进期现联动发展，为地产类大宗资产流通提供了强力政策支撑；商业不动产REITs试点持续提速，专项立法已纳入规划，审核效率大幅提升，助力优质资产快速对接资本市场，目前已有4只产品获批，另有多只在审核中，有效拓宽了资产流通和退出渠道。

   – 地方层面，核心城市纷纷出台利好政策：深圳2026年3月新政落地，把商业用房首付比例从50%降到30%、增值税从5%降到3%，直接带动二手商办成交环比暴涨40%，市场流动性显著提升；上海优化核心区域资产交易流程、广州加快推进商改保项目落地，都有效提升了区域内地产大宗资产的流通效率；城市更新政策持续发力，进一步激活了老旧地产资产的流通潜力，创金合信北京国资商业REIT作为全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs，标志着城市更新资产正式登陆资本市场，开启行业发展新路径。

2. 基础设施与城市配套：硬件+配套，缺一不可。核心区域之所以流通效率高，是因为交通枢纽完善（港口、铁路、地铁一应俱全）、商圈成熟、产业配套优质，比如上海黄浦区滨江板块、深圳福田中心区，完善的配套体系让核心办公、商业资产的出租率长期居高不下，流通活跃度一直很高。

   – 非核心区域和远郊区域则面临短板：交通不便、商圈冷清、产业导入不足，直接导致地产资产空置率高企、流通困难，远郊产业园区的空置率甚至高达55%以上；数字化基础设施的区域差距也很大，核心区域已实现地产资产信息、交易流程、招商状态的全流程数字化管控，而部分区域还在用传统流通模式，供需信息不对称、交易流程繁琐，严重拖慢流通速度；轨交落地、规划利好等因素也直接影响资产流动性，不临近轨交、不依托核心商圈的办公、酒店资产，市场关注度极低，基本没人问津。

   3. 市场因素：供需+资本，双轮驱动。需求端，核心区域产业集聚效应显著，对办公、产业空间的需求旺盛，同时机构投资者对具备稳健现金流的地产资产需求迫切，这直接推动流通资源往核心区域、核心业态扎堆——比如上海内环内核心办公物业、大湾区高标仓储，需求长期处于高位，流通率一直很高，兴业银行66亿元拿下深超总B塔，就充分体现了资本对核心地产资产的高度追捧。

  供给端，核心区域优质地产资产稀缺性凸显，而非核心区域存量资产严重过剩，形成了“核心资产抢着要、非核心资产没人要”的鲜明格局，进一步加剧了区域和业态的核心化趋势；2026年深圳仅开业11个商业项目，总量创下十年新低，核心商铺的稀缺性已经拉到极致。

   – 资本层面，险资、国企等稳健资本持续布局核心区域优质地产资产，有效提升了核心资产的流通活跃度；同时，Pre-REITs、AMC等资本工具的广泛应用，加快了不良和存量地产资产的周转速度，商业不动产REITs更是发挥了“定价标尺”的作用，打破市场信息不对称，引导资本精准流向优质资产，推动行业资源优化配置。

4. 主体与运营因素：核心机构+运营能力，决定流通速度。头部资管机构、国企、险资凭借充足的资金、广泛的渠道和专业的运营能力，能有效整合上下游资源，优化流通环节，提升资产运营效率，缩短流通周期——比如通过升级运营模式，把“生物业”培育成“熟物业”，大幅增强资产流动性，再借助REITs工具实现资产退出，形成完整的流通闭环。

   – 专业地产服务商是“助推器”，这些头部服务商凭借完善的渠道和专业的交易服务，推动地产资产高效流转，它们的高市场份额就是最好的证明；相比之下，中小企业因为资金、渠道、运营能力不足，难以参与核心地产资产的流通，只能聚焦细分领域，稳步发展。

   – 资产运营质量也是影响流通效率的关键，运营成熟、出租率高、现金流稳定的资产（比如已获批商业不动产REITs的底层资产），流通难度极低；而运营低效、空置率高的资产，则难以实现价值变现，流通受阻。

五、优化路径：多管齐下，推动行业良性发展

1. 强化政策引导，完善流通体系：依托存量资产盘活、城市更新、商业不动产REITs等政策，进一步优化地产大宗资产的流通环境，提升行业效率。一方面，持续扩大商业不动产REITs试点范围，优化产品发行和交易流程，加快专项立法，研究推出REITs ETF等创新产品，引入更多长期资金，助力优质资产通过REITs快速退出，完善“投融管退”全链条；另一方面，完善多式联运体系，推进老旧地产设施更新改造，优化核心区域资产交易流程，降低交易税费，推广“一单制”流通模式，进一步提升流通便捷度。

  同时，出台针对性政策，引导非核心区域存量地产资产盘活，通过城市更新、产业导入、土地转性等方式，提升非核心区域资产的价值和流通效率，缩小区域发展差距；深圳商办新政的成功经验可以逐步向全国推广，借助政策红利激活市场流动性，推动行业整体高质量发展。

   当然，仅靠政策还不够，要优化地产大宗资产流通率、深化市场核心化，还得从区域协同、主体培育、金融配套多维度发力，多管齐下破解行业痛点，推动流通体系向更高效、更协同、更优质升级，既充分释放核心资产价值，也带动非核心区域资产逐步盘活，实现行业良性发展。

更对多专业资讯敬请关注！